提到公募REITs，許多投資者首先想到的可能是火爆的首次發(fā)行場(chǎng)景。

但事實(shí)上，隨著我國(guó)REITs市場(chǎng)由試點(diǎn)階段步入常態(tài)化發(fā)行，“擴(kuò)募”已逐漸成為與首發(fā)并重的另一條“市場(chǎng)主線(xiàn)”。

REITs擴(kuò)募不僅是推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)、提升流動(dòng)性和優(yōu)化資產(chǎn)組合的重要途徑，更是市場(chǎng)邁向成熟的重要標(biāo)志。

那么，什么是擴(kuò)募？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，擴(kuò)募是指已上市的公募REITs在存續(xù)期內(nèi)通過(guò)再次發(fā)行基金份額募集資金，用于收購(gòu)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（“新購(gòu)入項(xiàng)目”），或?qū)ΜF(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行重大升級(jí)改造等行為。

需特別注意：當(dāng)擴(kuò)募資金用于非購(gòu)入項(xiàng)目（如重大改造）時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)參照《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》的相關(guān)要求，履行交易所的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更，及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請(qǐng)確認(rèn)程序，并遵守?cái)U(kuò)募發(fā)售的各項(xiàng)規(guī)則。

由于REITs高比例分紅的產(chǎn)品特性，其內(nèi)生現(xiàn)金流積累相對(duì)有限。

因此，擴(kuò)募成為重要的外部融資渠道，功能類(lèi)似于上市公司的增發(fā)或配股，是REITs實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和資產(chǎn)組合優(yōu)化的核心方式。

目前，市場(chǎng)上的主流擴(kuò)募操作仍以收購(gòu)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為主。

（REITs782號(hào)文允許購(gòu)入“行業(yè)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目，及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)項(xiàng)目”，支持"跨區(qū)域通過(guò)擴(kuò)募等方式整合存量資產(chǎn)"）

盡管擴(kuò)募流程環(huán)節(jié)較多，通常需經(jīng)過(guò)內(nèi)部決議、監(jiān)管審核、持有人大會(huì)表決、擴(kuò)募發(fā)售、注冊(cè)變更及新份額上市等復(fù)雜步驟，但仍可具體拆分為“資產(chǎn)端”與“資金端”兩條主線(xiàn)來(lái)理解：

資產(chǎn)端：核心在于確保新購(gòu)入資產(chǎn)的合規(guī)、優(yōu)質(zhì)與估值公允。

規(guī)則要求“基礎(chǔ)設(shè)施基?存續(xù)期間，擬購(gòu)?基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)?的標(biāo)準(zhǔn)和要求、戰(zhàn)略配售安排、盡職調(diào)查要求、信息披露等應(yīng)當(dāng)與基礎(chǔ)設(shè)施基??次發(fā)售要求?致，中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的情形除外”，嚴(yán)防低質(zhì)資產(chǎn)流入，切實(shí)保護(hù)原份額持有人的利益。

資金端：核心在于融資方案的審慎性與執(zhí)行效率。

規(guī)則允許的資金來(lái)源包括留存資金、對(duì)外借款或通過(guò)擴(kuò)募發(fā)售募集資金，可以單獨(dú)或組合使用。

管理人在決策時(shí)，必須遵循基金份額持有人利益優(yōu)先的原則，綜合考慮分紅政策的連續(xù)性、現(xiàn)金流安全墊和融資成本，審慎選擇最合適的融資工具與發(fā)行窗口。

其中，擴(kuò)募發(fā)售是最主要和常見(jiàn)的方式，并為不同情況設(shè)計(jì)了三大路徑：

• 向原持有人配售
  

  應(yīng)當(dāng)向權(quán)益登記日登記在冊(cè)的持有人配售，且配售比例應(yīng)當(dāng)相同。遵循基金份額持有人利益優(yōu)先的原則，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素，合理確定配售價(jià)格。

• 公開(kāi)擴(kuò)募
  

  可以全部或者部分向權(quán)益登記日登記在冊(cè)的原基礎(chǔ)設(shè)施基金份額持有人優(yōu)先配售，優(yōu)先配售比例應(yīng)當(dāng)在發(fā)售公告中披露。公開(kāi)擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于發(fā)售階段公告招募說(shuō)明書(shū)前20個(gè)交易日或者前1個(gè)交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)。

• 定向擴(kuò)募
  

  發(fā)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合基金份額持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對(duì)象不超過(guò)35名。定向擴(kuò)募的定價(jià)基準(zhǔn)日為基金發(fā)售期首日。

擴(kuò)募不僅是一次簡(jiǎn)單的再融資行為，更涉及多方利益

(涵蓋原持有人、新投資者、原始權(quán)益人及基金管理人等主體)

為此，規(guī)則配套了差異化的定價(jià)與鎖定期安排，并依托嚴(yán)格、透明及全程的信息披露機(jī)制，保障投資者的知情權(quán)與決策權(quán)。

同時(shí)貫徹“審慎停牌、分階段披露”原則，最大限度減少交易干擾，保障市場(chǎng)流動(dòng)性，并嚴(yán)禁內(nèi)幕交易。

基金份額持有人大會(huì)是擴(kuò)募能否落地的最終決策樞紐。

對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交易金額超過(guò)基金凈資產(chǎn)20%的，或者涉及擴(kuò)募安排的，基金管理人應(yīng)當(dāng)在履行變更注冊(cè)程序后提交基金份額持有人大會(huì)批準(zhǔn)。

這一“先監(jiān)管審核，后持有人決策”的流程設(shè)計(jì)，既通過(guò)前置審核有效控制了項(xiàng)目質(zhì)量、緩解信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，又通過(guò)后置表決，充分尊重投資者的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和最終決定權(quán)，實(shí)現(xiàn)了審核效率與市場(chǎng)公平的有機(jī)統(tǒng)一。

即便準(zhǔn)備充分，擴(kuò)募仍存在失敗可能。若出現(xiàn)基金擴(kuò)募份額總額未達(dá)到準(zhǔn)予注冊(cè)規(guī)模的80%，或新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方未按規(guī)定參與戰(zhàn)略配售等情形，均視為基金擴(kuò)募發(fā)售失敗。

特別的是，對(duì)于向原持有人配售的方式，規(guī)則增加了額外的保護(hù)條款：若持有份額不低于20%的第一大持有人、新項(xiàng)目原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方未履行其認(rèn)購(gòu)承諾，或期限屆滿(mǎn)后，原持有人的總認(rèn)購(gòu)數(shù)量未達(dá)到擬配售數(shù)量的80%，發(fā)行也將宣告失敗。

基金擴(kuò)募發(fā)售失敗的，基金管理人應(yīng)當(dāng)在募集期限屆滿(mǎn)后30日內(nèi)返還投資人已交納的款項(xiàng)，并加計(jì)銀行同期存款利息。