7億變17億、10層飆30層！上海六百拆完直接“超級加倍”

君之言之君之言之2025年09月24日 00:01湖北

上海六百，這座自1952年開張、曾以“號碼百貨”身份見證徐家匯從地鐵工地到市級商圈完整歷程的老樓。

在2024年2月19日拉下卷簾門后，被綠色安全網(wǎng)團(tuán)團(tuán)圍住，十個月內(nèi)即被拆成一塊空蕩基坑。

當(dāng)時徐家匯商城股份有限公司（下稱“徐家匯商城”）給出的官方計劃十分克制。

投資7.08億元、地上局部十層、地下一層、總建面1.92萬平方米、18個月建成“精品購物中心”。

容積率不超過7.8，高度控制在50米以內(nèi)，資金來源全部為企業(yè)自有資金。

然而2025年9月18日傍晚，該公司一紙公告把舊方案徹底推翻。

項目總投資陡升至16.98億元，接近翻倍，建筑面積擴(kuò)至4.25萬平方米，容積率抬升到12.5。

建筑高度拔至130米，層數(shù)增至地上三十層、地下二層，建設(shè)周期也拉長至30—36個月。

資金結(jié)構(gòu)改為“自有資金+外部融資”，業(yè)態(tài)也由“純百貨零售”變更為“公寓式酒店+品牌旗艦店”的復(fù)合體，項目名稱同步更新為“新六百HUB”。

由于2025年5月17日徐匯區(qū)規(guī)資部門公示了《徐家匯社區(qū)C030202單元控制性詳細(xì)規(guī)劃58街坊局部調(diào)整公眾參與草案》。

公司認(rèn)為新控規(guī)指標(biāo)與原方案“顯著變化”，企業(yè)不得不重新報批。

在1990年代，上海地鐵一號線建設(shè)讓徐家匯出現(xiàn)第一個圈狀商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，上海六百正是原點。

此后太平洋、東方商廈、港匯、美羅城依次落子，商圈活力一度領(lǐng)跑全市。

但2023年8月底太平洋百貨在開業(yè)三十年后黯然關(guān)店，2024年2月上海六百跟進(jìn)閉店，兩大元老相繼退場，宣告舊有百貨模式集體遭遇瓶頸。

與此同時，體量相當(dāng)于“再造一個徐家匯”的徐家匯中心ITC項目正在商圈核心拔地而起。

其370米的B座辦公樓已刷新浦西天際線，新增商業(yè)面積持續(xù)放量，競爭烈度陡升。

徐家匯商城在公告中直言，實體零售面臨需求不足、電商分流、品牌拓店意愿下降等多重擠壓，若上海六百仍維持小體量單一零售，“難以抵御未來沖擊”。

于是公司選擇一次性“超級加倍”，把原本只打算“補一點業(yè)態(tài)缺口”的小樓，升級為能導(dǎo)入高端常住客群、形成“居住—消費”內(nèi)循環(huán)的垂直城市綜合體，以穩(wěn)定租金池并鎖定長期現(xiàn)金流。

公司同時承認(rèn)，短期看建設(shè)期與回報期同步拉長，協(xié)調(diào)難度增大，業(yè)績將被拖累。

但長期看，這是“實現(xiàn)自我提升和突破的有效方式”，也是落實徐匯區(qū)“大徐家匯功能區(qū)”戰(zhàn)略、完成城市有機更新的關(guān)鍵落子。

如今線上電商已把標(biāo)品百貨逼到墻角，抖音、快手直播電商日銷破百億，即時零售30分鐘送上門。

傳統(tǒng)百貨客流被“屏幕+騎手”雙向截流，上海核心商圈空置率罕見站上12%。

徐家匯商城在公告里用“有效需求不足、電商分流加劇、品牌商拓店意愿下降”三句話，道出行業(yè)失血點。

線下只剩兩條活路，一是做線上送不到的“重體驗”，二是把“到店”變“到住”，讓消費動線從“專程買”變成“下樓買”。

六百此次直接拆掉單層面積有限的百貨盒子，換成三十層垂直城市，正是試圖把兩條活路并成一條。

公寓式酒店鎖定高頻過夜人群，把“體驗”拉長到24小時。

低區(qū)植入旗艦店、首店、策展型零售，用“場景+社交”對抗手機屏。

高區(qū)客房穩(wěn)定現(xiàn)金流，為商業(yè)部分提供“旱澇保收”的租金緩沖。

簡單說，六百不再指望你“特地來”，而是讓你“本來就住這兒、順便買一把”，用“居住”給“零售”筑一道防波堤。

在電商洪水最猛的市中心，把商場做成住戶的“前廳”，這才是16.98億元背后真正的賭注。

從1952年的門市部，到1990年代的整體改造，再到2024年拆平重建，上海六百每一次轉(zhuǎn)身都踩著城市升級的鼓點。

這一次，它直接把樓層加到三十層、投資翻到近17億元，用體量與資金雙重杠桿押注“高端寓居+旗艦商業(yè)”的混合未來。

成敗將成為徐家匯能否在下一輪商圈競合中繼續(xù)C位的風(fēng)向標(biāo)。