代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

上周日，“天河二手房?jī)r(jià)”登上了微博熱搜。

恰逢廣州二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)滿(mǎn)四周年，而這些小區(qū)中，天河的小區(qū)數(shù)量最多。

除天河區(qū)外，其他小區(qū)經(jīng)過(guò)四年的洗禮后，房?jī)r(jià)情況又會(huì)發(fā)生什么樣的變化？

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四年前的8月末，廣州住建局公布了首批二手房指導(dǎo)價(jià)。

通知指出，在成交活躍區(qū)，以住宅小區(qū)為單位，在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格，并視市場(chǎng)運(yùn)行情況在住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等適時(shí)發(fā)布。

還提到，廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開(kāi)展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

隨后，首批設(shè)立指導(dǎo)價(jià)小區(qū)名單出爐，一共涉及96個(gè)小區(qū)。

為了研究這些小區(qū)價(jià)格變化情況，小編用這些小區(qū)最新二手房成交均價(jià)與指導(dǎo)價(jià)對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，96個(gè)指導(dǎo)價(jià)小區(qū)最新成交情況中，超7成的小區(qū)成交均價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，其中價(jià)差在1萬(wàn)元/㎡以上的小區(qū)有21個(gè)，其次是價(jià)差低于2000元/㎡的小區(qū)有13個(gè)。

相反，成交均價(jià)大于指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)有22個(gè)。

不僅黃埔、番禺外圍區(qū)“失守”，天河、海珠、越秀等中心區(qū)也“無(wú)一幸免”。

例如保利心語(yǔ)花園，作為指導(dǎo)價(jià)最高的小區(qū)，達(dá)到了95657元/㎡，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月該小區(qū)二手房成交均價(jià)87343元/㎡，價(jià)差接近1萬(wàn)元/㎡。

同類(lèi)型小區(qū)的峻林苑，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月該項(xiàng)目二手房成交均價(jià)76582元/㎡，低于指導(dǎo)價(jià)3387元/㎡。

2023年高峰時(shí)期項(xiàng)目最高成交均價(jià)為12.93萬(wàn)元/㎡，套均價(jià)超2500萬(wàn)元，跌幅為40%。

占據(jù)二手房熱門(mén)成交的華景新城，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月該項(xiàng)目二手房成交均價(jià)36520元/㎡，2021年該項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)為55854元/㎡，價(jià)差達(dá)到了1.9萬(wàn)元/㎡。

嘉尚國(guó)際公寓、東方都薈廣場(chǎng)...不僅低于指導(dǎo)價(jià)2.5-3.2萬(wàn)/㎡，二手成交價(jià)比起當(dāng)年直接腰斬。

不過(guò)，也有天河也有不少小區(qū)二手房成交均價(jià)在歷經(jīng)四年的洗禮后，仍然高于指導(dǎo)價(jià)。

例如凱旋新世界，中?；ǔ菫?/strong>，其中中海花城灣今年1-8月二手房成交均價(jià)142550元/㎡，高于指導(dǎo)價(jià)近5萬(wàn)元/㎡。

在越秀區(qū)與海珠區(qū)，高于指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)有5個(gè)，占比為45%。

例如熱門(mén)成交的珠江御景灣、珠江帝景，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月兩個(gè)小區(qū)二手房成交均價(jià)分別為35282元/㎡、63977元/㎡，均高出指導(dǎo)價(jià)成交，且珠江御景灣二手房成交均價(jià)高出指導(dǎo)價(jià)9384元/㎡。

坐擁東風(fēng)小學(xué)的東風(fēng)廣場(chǎng)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示顯示，在2023年項(xiàng)目二手房成交均價(jià)達(dá)到了近年來(lái)最高94496元/㎡后，便一路下探，今年1-8月成交均價(jià)80863元/㎡，低于指導(dǎo)價(jià)1071元/㎡。

值得一提的是，貝殼上的成交記錄中，6月成交均價(jià)更是只有6字頭。

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在黃埔、番禺近郊區(qū)，二手房成交均價(jià)基本 “眾神歸位”，其中番禺區(qū)代表的8個(gè)項(xiàng)目中，二手房成交均價(jià)更是全部低于指導(dǎo)價(jià)。

新光城市花園，也就是我們熟知的萬(wàn)科歐泊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月二手房成交均價(jià)33633元/㎡，低于指導(dǎo)價(jià)1.17萬(wàn)元/㎡，不過(guò)隨著價(jià)格的回調(diào)，該項(xiàng)目成交45套。

成交均價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)超1萬(wàn)元/㎡的還有星河灣，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，該項(xiàng)目今年1-8月二手房成交均價(jià)22056，錄得8套成交。

萬(wàn)科城成為了近郊31個(gè)代表小區(qū)中唯一成交均價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-8月萬(wàn)科城二手房成交均價(jià)38315元/㎡，高出指導(dǎo)價(jià)5310元/㎡。

回顧指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)的背景，彼時(shí)官方為抑制二手房?jī)r(jià)過(guò)熱而采取的其中一個(gè)措施。

不過(guò)指導(dǎo)價(jià)存在的時(shí)間并不長(zhǎng)，僅一年時(shí)間就退出了市場(chǎng)。

后來(lái)便正如大家所見(jiàn)，二手房進(jìn)入了很長(zhǎng)一段時(shí)間的“冷靜期”。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2021年廣州二手房成交11506套，成交均價(jià)32001元/㎡，量?jī)r(jià)規(guī)模達(dá)到了近五年來(lái)最高。

2022年廣州二手房成交僅82555套，是近五年首個(gè)年度成交規(guī)模不足十萬(wàn)套的一年。

隨后幾年里，盡管二手房成交規(guī)模重回十萬(wàn)套大關(guān)，但成交均價(jià)在不斷下探。

今年1-8月廣州二手房成交均價(jià)26518元/㎡，較高位時(shí)期回落17%。

值得一提的是，考慮到成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)的影響較大，業(yè)主的降價(jià)體感要比17%的降幅大得多。事實(shí)上，今天廣州二手房?jī)r(jià)對(duì)比高位腰斬的小區(qū)并不鮮見(jiàn)。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。