代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點，僅供參考

上周日，“天河二手房價”登上了微博熱搜。

恰逢廣州二手房指導(dǎo)價政策出臺滿四周年，而這些小區(qū)中，天河的小區(qū)數(shù)量最多。

除天河區(qū)外，其他小區(qū)經(jīng)過四年的洗禮后，房價情況又會發(fā)生什么樣的變化？

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四年前的8月末，廣州住建局公布了首批二手房指導(dǎo)價。

通知指出，在成交活躍區(qū)，以住宅小區(qū)為單位，在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，并視市場運(yùn)行情況在住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號等適時發(fā)布。

還提到，廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

隨后，首批設(shè)立指導(dǎo)價小區(qū)名單出爐，一共涉及96個小區(qū)。

為了研究這些小區(qū)價格變化情況，小編用這些小區(qū)最新二手房成交均價與指導(dǎo)價對比后發(fā)現(xiàn)，96個指導(dǎo)價小區(qū)最新成交情況中，超7成的小區(qū)成交均價低于指導(dǎo)價，其中價差在1萬元/㎡以上的小區(qū)有21個，其次是價差低于2000元/㎡的小區(qū)有13個。

相反，成交均價大于指導(dǎo)價的小區(qū)有22個。

不僅黃埔、番禺外圍區(qū)“失守”，天河、海珠、越秀等中心區(qū)也“無一幸免”。

例如保利心語花園，作為指導(dǎo)價最高的小區(qū)，達(dá)到了95657元/㎡，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月該小區(qū)二手房成交均價87343元/㎡，價差接近1萬元/㎡。

同類型小區(qū)的峻林苑，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月該項目二手房成交均價76582元/㎡，低于指導(dǎo)價3387元/㎡。

2023年高峰時期項目最高成交均價為12.93萬元/㎡，套均價超2500萬元，跌幅為40%。

占據(jù)二手房熱門成交的華景新城，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月該項目二手房成交均價36520元/㎡，2021年該項目指導(dǎo)價為55854元/㎡，價差達(dá)到了1.9萬元/㎡。

嘉尚國際公寓、東方都薈廣場...不僅低于指導(dǎo)價2.5-3.2萬/㎡，二手成交價比起當(dāng)年直接腰斬。

不過，也有天河也有不少小區(qū)二手房成交均價在歷經(jīng)四年的洗禮后，仍然高于指導(dǎo)價。

例如凱旋新世界，中?；ǔ菫?/strong>，其中中海花城灣今年1-8月二手房成交均價142550元/㎡，高于指導(dǎo)價近5萬元/㎡。

在越秀區(qū)與海珠區(qū)，高于指導(dǎo)價的小區(qū)有5個，占比為45%。

例如熱門成交的珠江御景灣、珠江帝景，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月兩個小區(qū)二手房成交均價分別為35282元/㎡、63977元/㎡，均高出指導(dǎo)價成交，且珠江御景灣二手房成交均價高出指導(dǎo)價9384元/㎡。

坐擁東風(fēng)小學(xué)的東風(fēng)廣場，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示顯示，在2023年項目二手房成交均價達(dá)到了近年來最高94496元/㎡后，便一路下探，今年1-8月成交均價80863元/㎡，低于指導(dǎo)價1071元/㎡。

值得一提的是，貝殼上的成交記錄中，6月成交均價更是只有6字頭。

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在黃埔、番禺近郊區(qū)，二手房成交均價基本 “眾神歸位”，其中番禺區(qū)代表的8個項目中，二手房成交均價更是全部低于指導(dǎo)價。

新光城市花園，也就是我們熟知的萬科歐泊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月二手房成交均價33633元/㎡，低于指導(dǎo)價1.17萬元/㎡，不過隨著價格的回調(diào)，該項目成交45套。

成交均價低于指導(dǎo)價超1萬元/㎡的還有星河灣，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，該項目今年1-8月二手房成交均價22056，錄得8套成交。

萬科城成為了近郊31個代表小區(qū)中唯一成交均價高于指導(dǎo)價的小區(qū)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月萬科城二手房成交均價38315元/㎡，高出指導(dǎo)價5310元/㎡。

回顧指導(dǎo)價出臺的背景，彼時官方為抑制二手房價過熱而采取的其中一個措施。

不過指導(dǎo)價存在的時間并不長，僅一年時間就退出了市場。

后來便正如大家所見，二手房進(jìn)入了很長一段時間的“冷靜期”。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2021年廣州二手房成交11506套，成交均價32001元/㎡，量價規(guī)模達(dá)到了近五年來最高。

2022年廣州二手房成交僅82555套，是近五年首個年度成交規(guī)模不足十萬套的一年。

隨后幾年里，盡管二手房成交規(guī)模重回十萬套大關(guān)，但成交均價在不斷下探。

今年1-8月廣州二手房成交均價26518元/㎡，較高位時期回落17%。

值得一提的是，考慮到成交均價受成交結(jié)構(gòu)的影響較大，業(yè)主的降價體感要比17%的降幅大得多。事實上，今天廣州二手房價對比高位腰斬的小區(qū)并不鮮見。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。