西安四代宅已經(jīng)如雨后春筍出現(xiàn)時，我們（公眾號：四海為家）在今年年初也進(jìn)行了統(tǒng)計分析，當(dāng)時，143㎡四代宅高得房率是常態(tài)，并且僅有兩個樓盤規(guī)劃100㎡左右的高得房戶型。

如今9個月過去，站在西安四代宅的市場來看，當(dāng)目光轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品設(shè)計端，在露臺的瘋狂內(nèi)卷之外，兩個趨勢開始出現(xiàn)：四代宅面積不斷下探，四代宅功能空間越來越多。

小戶型四代宅占比增加

9個月時間，西安四代宅數(shù)量增多的同時，得房率也是越來越大，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看得房率≥100% 的項目已經(jīng)增加到55個。

這55個項目主要分布在10個區(qū)域，相較于之前，碑林區(qū)和新城區(qū)均有得房率≥100%的項目出現(xiàn)。隨著各區(qū)域土拍后新地塊掛牌，接下來的四季度和明年上半年，高得房率住宅將呈現(xiàn)遍地開花的狀態(tài)。

目前主城9個板塊均有高得房率產(chǎn)品出現(xiàn)，其中曲江新區(qū)在售項目中高得房產(chǎn)品占比較高，其次是航天基地，高新和浐灞國際港兩個片區(qū)本身在售項目就多，也多是四代宅，但有部分產(chǎn)品還是以95%左右得房率為主，因此擁有超高得房率的項目占比不多。

再回到55個項目的戶型來看，136%的得房率已經(jīng)被打破，7%的戶型得房率已經(jīng)來到131%及以上，更有如星匯云瀾這類超四代產(chǎn)品，出現(xiàn)得房率141%的戶型。

高得房率一方面意味著住宅本身的實(shí)得面積更大，另一方面產(chǎn)品也更具性價比了，畢竟相比前兩年買120㎡得100㎡的時代來講，如今買120㎡得140㎡基本已經(jīng)成為常態(tài)。

當(dāng)然，我們（公眾號：四海為家）在統(tǒng)計的過程中也發(fā)現(xiàn)高得房率的項目中，130㎡及以下房源占比開始增高。

55個項目中，面積130㎡及以下且得房率≥100%的戶型占比達(dá)到33%。相較于年初僅有個位數(shù)項目個別小戶型這次有了明顯的增加，對于關(guān)注小戶型的朋友們來講，選擇也更多了。尤其是對于首套置業(yè)資金有限的朋友來講，同樣的價格可以享受更大的面積，吸引力直接拉滿。

根據(jù)梳理，目前有21個項目打造出高得房率的小戶型，最小面積89㎡，其中經(jīng)開、未央、灃東片區(qū)小戶型占比較多。未央超100%得房率的項目都有小戶型規(guī)劃，平均得房率超過110%，甚至有128㎡的戶型得房率達(dá)到140%，大大提升了空間尺度和實(shí)得空間。

除此之外，新城區(qū)也有高得房率項目出現(xiàn)，進(jìn)一步激活市場購買熱度。結(jié)合此前新城區(qū)的在售樓盤數(shù)量來看，目前區(qū)域內(nèi)僅有中建悅廬·幸福序、旭景豐顥園、華清學(xué)府城在售，如今隨著金茂、金地等進(jìn)入，也帶來了品質(zhì)的升級。

我們（公眾號：四海為家）也了解到，金茂貝好家幸福曉棠作為金茂在西安的首個棠系作品，也將讓板塊的人居品質(zhì)再進(jìn)一步，建面約98㎡起步，友好性較高，并且建面約98㎡的邊廳產(chǎn)品還能直接看到幸福林帶的景色。在戶型的打造上也是擁有極高得房率，戶內(nèi)得房率在95%-100%，再加上基本30%的露臺贈送，實(shí)際呈現(xiàn)的效果可以說是超級期待了。

對于想入手主城小戶型高得房四代宅的朋友，近期可以多多關(guān)注未央和新城的新盤。

一方面，這兩個區(qū)域的新盤都屬于城市更新片區(qū)，結(jié)合我們（公眾號：四海為家）此前一直提到的信息來看，在全國大環(huán)境下，城市更新是大勢，并且目前未央團(tuán)結(jié)片區(qū)和新城幸福林帶板塊的城市更新速度都極快，無論是人居更新還是產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、教育、交通等呈現(xiàn)和進(jìn)駐速度都在加快。

另一方面，目前這兩個區(qū)域在售項目中，暫時還沒有如此突破的產(chǎn)品，而隨著新盤的出現(xiàn)，對區(qū)域的生活方式也是一種革新，再加上現(xiàn)階段市場存量時代下，各家房企都在鉚足勁內(nèi)卷，因此置業(yè)的性價比也會相對更高。

全方位進(jìn)化功能性更強(qiáng)

在小戶型高得房率逐漸成為趨勢的大背景下，除了四代宅形態(tài)逐漸下探之外，在戶內(nèi)空間的設(shè)計中，也有不少曾經(jīng)140㎡起步才能實(shí)現(xiàn)的高端戶型模塊被放在≤130㎡的戶型上來。

能發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品逐漸內(nèi)卷之下，小戶型也開始進(jìn)一步關(guān)注功能性、舒適性和性價比，從全方位開始進(jìn)化。

例如現(xiàn)階段很多小戶型打造出百變多室的概念。

很典型的例子就是，建面約120㎡的戶型通過室內(nèi)空間的高贈送實(shí)現(xiàn)五室空間，再加上南向約14.3米的開間，四向朝南的設(shè)計也滿足了更多人對于采光的需求。

例如高改項目的全景艙概念下探到小戶型。

才來到西安285天的邦泰，首個項目邦泰悅九章，就在建面約102㎡的戶型中打造出全景艙，直接實(shí)現(xiàn)了270°采光。雖然沒有金茂、招商這類大豪宅的全景艙那么極致，但能在100㎡左右實(shí)現(xiàn)堪比豪宅的觀景視野，也是吸引了不少目光。

丨邦泰悅九章建面約102㎡戶型圖

例如在小戶型中也可以實(shí)現(xiàn)多套房設(shè)計。

白樺林曉小高層建面約129㎡的戶型，就打造四室兩廳三衛(wèi)可實(shí)現(xiàn)雙套房的戶型，要注意雙套房設(shè)計在不到130㎡的產(chǎn)品中出現(xiàn)，確實(shí)令不少人心動。尤其是對于孩子還小父母要來照顧孩子的家庭來講，私密性增加同時也能根據(jù)不同年齡段的生活需求進(jìn)行互不打擾的生活模式。

丨白樺林曉建面約129㎡戶型圖

例如，增加獨(dú)立的家政間和儲物間等功能。

位于融合區(qū)的新盤建面約104㎡戶型打造了儲物間確實(shí)很驚喜，雖然空間不算太大，但打造成800庫或者是小家政間也足夠。再加上這個戶型百平米真四房的設(shè)計，空間利用度增高的不止一點(diǎn)點(diǎn)。

能看到，小戶型的四代宅它并不是單純在露臺上做文章，而是把功能和舒適度聚焦在室內(nèi)產(chǎn)品的打造上來，讓預(yù)算有限的購房群體擁有可以成長的生活空間，不止是現(xiàn)在的享受也是未來的舒適。

隨著住宅戶型不斷內(nèi)卷，接下來得房率的數(shù)字之外，更重要還是關(guān)注性價比，產(chǎn)品設(shè)計和你的生活是否適配是關(guān)鍵。

從四代宅遍地到小戶型涌現(xiàn)，其實(shí)也能看到在房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代下的產(chǎn)品模式更新，當(dāng)樓市大環(huán)境開始強(qiáng)調(diào)提質(zhì)，接下來的樓市競爭也不再是誰占據(jù)好地段、誰價格賣的便宜、誰得房率的數(shù)字夠高就能吸引人，更多的是綜合趨勢下的產(chǎn)品性價比，以及產(chǎn)品本身帶給人們生活方式、生活水平的提升。