你要問(wèn)我，在上海賣(mài)房，最怕什么？

除了整體行情不好，更怕小區(qū)里有鄰居“砸盤(pán)”搶跑。

尤其是在一個(gè)掛牌量上百套的大盤(pán)里，一旦出現(xiàn)一套非正常低價(jià)成交，整個(gè)小區(qū)的價(jià)格體系都會(huì)被拉下一個(gè)臺(tái)階。

我們這次服務(wù)的房東，房子所在的綠洲康城親水灣中央?yún)^(qū)，恰恰是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十幾年的超級(jí)大盤(pán)。

目前在售掛牌房源多達(dá)100多套，房東之間的競(jìng)爭(zhēng)異常殘酷激烈。

中介也經(jīng)常用低價(jià)成交房源來(lái)無(wú)腦壓價(jià)，pua房東，完全忽視不同戶型、位置、樓層以及裝修的差異。

還好，房東李先生找到了我們，在我們科學(xué)賣(mài)房體系指導(dǎo)加持之下，從掛牌到成交僅用了半個(gè)月的時(shí)間，而且賣(mài)出了一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的市場(chǎng)價(jià)。

看看我們是怎么做的，也許能給正在賣(mài)房的你一點(diǎn)啟發(fā)。

超級(jí)大盤(pán)的內(nèi)卷與砸盤(pán)

我們的賣(mài)房寶客戶李先生（化名），在賣(mài)的這套房子，位于浦東中外環(huán)御橋——上海知名的學(xué)區(qū)高地。 房子屬于建平實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房，2018年的次新小區(qū)。小區(qū)中心位置，電梯房中高區(qū)，116平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，開(kāi)發(fā)商精裝，保養(yǎng)良好。

房子本身?xiàng)l件非常不錯(cuò)，但面臨的挑戰(zhàn)也很明顯：

1. 超級(jí)大盤(pán)的內(nèi)卷

小區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十幾年，前后幾期加起來(lái)超過(guò)3000戶，超過(guò)100套的在售房源。

意味著你的房子必須足夠出色，或者價(jià)格足夠有競(jìng)爭(zhēng)力，才能脫穎而出。

2.鄰居“砸盤(pán)”沖擊

在這種大盤(pán)里，最怕的就是有急售的房東大幅降價(jià)成交。

在我們賣(mài)房期間，同小區(qū)突然出現(xiàn)一套127平房源以730萬(wàn)的價(jià)格成交，單價(jià)驟降近5000元/平方米，成為所有買(mǎi)家和中介砍價(jià)的“鐵證”。

3. 房東異地的溝通難

房東人已離開(kāi)上海，在外地發(fā)展，給看房、溝通、房屋維護(hù)等都帶來(lái)不便，關(guān)鍵是無(wú)法及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

4.帶著租約看房不便

房東委托之初，房子還處于出租狀態(tài)，看房不便，明眼人都知道這會(huì)極大影響帶看量和看房體驗(yàn)，無(wú)法展現(xiàn)房屋最佳狀態(tài)。

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專業(yè)操盤(pán)，速度制勝

房東李先生曾在2022-2023年自己嘗試賣(mài)房，但當(dāng)時(shí)因?yàn)榉繓|對(duì)市場(chǎng)有比較高的期待，沒(méi)有成交。

去年將房子出租一年后，今年找到我們幫忙賣(mài)房，8月底再次掛牌，希望抓住樓市“金九銀十”的時(shí)機(jī)，在10月底前完成銷售。

1. 精準(zhǔn)市調(diào)與動(dòng)態(tài)價(jià)格策略

8月初房東委托我們時(shí)，我們立即進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研。

當(dāng)時(shí)御橋整體房?jī)r(jià)還較為穩(wěn)定，我們據(jù)此擬定了一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。

然而市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變！

在我們與租客溝通搬離的一個(gè)月內(nèi)，御橋樓市整體補(bǔ)跌。

最致命的是，本小區(qū)突然出現(xiàn)一套“砸盤(pán)”房源，成交單價(jià)較之前驟降近5000元/平方米！

這無(wú)疑是一記重錘。我們第一時(shí)間與房東溝通，分析了嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)：

原先的定價(jià)策略必須調(diào)整，必須搶時(shí)間，抓住第一波對(duì)價(jià)格還存有“舊印象”的存量客戶，決不能戀戰(zhàn)。

房東接受了我們專業(yè)的判斷，及時(shí)調(diào)整了預(yù)期。

不要戀戰(zhàn)這一條，其實(shí)適用于大部分房東，尤其是在金九銀十不及預(yù)期，你的帶看量越來(lái)越少的情況下。

特別這種超級(jí)大盤(pán)，越往后，砸盤(pán)成交的房源可能會(huì)越來(lái)越多。

2. 極致優(yōu)化房源狀態(tài)與高效推廣

溝通租客搬離后，我們絲毫不敢耽擱，迅速美化房源：

立即安排專業(yè)的保潔團(tuán)隊(duì)進(jìn)行深度打掃，讓房屋瞬間恢復(fù)明亮、整潔的最佳狀態(tài)，給買(mǎi)家和中介留下良好的第一印象。

全網(wǎng)高強(qiáng)度曝光：

迅速在御橋所有中介的核心業(yè)務(wù)群內(nèi)進(jìn)行掛牌、重點(diǎn)推廣和傳播，確保周邊所有經(jīng)紀(jì)人第一時(shí)間都知道這套“新上優(yōu)質(zhì)好房”。

快速組織中介集體空看，短時(shí)間內(nèi)集中引爆帶看量。

社交媒體賦能：

安排攝影師和經(jīng)紀(jì)人短視頻拍攝，通過(guò)自媒體渠道進(jìn)行視覺(jué)化推廣，吸引更多流量。

在短短兩周內(nèi)，我們創(chuàng)造了超過(guò)幾十組的密集帶看！房子獲得了極高的市場(chǎng)熱度。

3. 精準(zhǔn)篩選客戶與談判博弈

熱度起來(lái)后，出價(jià)的客戶不少，但多數(shù)客戶的出價(jià)參考系都變成了那套“砸盤(pán)”房。

這其實(shí)對(duì)房東很不公平——很多客戶出價(jià)只有660萬(wàn)甚至650萬(wàn)。

我們的賣(mài)房師沒(méi)有簡(jiǎn)單地傳遞低價(jià)offer，而是扮演了房東的“守護(hù)人”和“談判官”。

與每一位出價(jià)客戶深入溝通，篩選其購(gòu)買(mǎi)意愿和付款方式。

最終，我們從十幾組買(mǎi)家中鎖定了一組出價(jià)最高、且付款方式最優(yōu)（周期短、首付比例高）的優(yōu)質(zhì)客戶，安排雙方談判。

談判過(guò)程持續(xù)了4個(gè)多小時(shí)，我們憑借專業(yè)的市場(chǎng)分析和談判技巧，最終為房東爭(zhēng)取到了680萬(wàn)的滿意價(jià)格，符合市場(chǎng)預(yù)期，并快速簽約。

而且從掛牌到成交，僅用時(shí)約半個(gè)月，最大程度避免了后市不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

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通透房東與專業(yè)團(tuán)隊(duì)的完美配合

這次成功售房，除了專業(yè)操盤(pán)，還得益于房東的通透和聽(tīng)勸。

這位年輕房東之前自己嘗試賣(mài)過(guò)房，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)，因此心態(tài)更加理性。

當(dāng)我們提供充分的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和專業(yè)建議時(shí)，他能夠聽(tīng)取并接受，及時(shí)調(diào)整預(yù)期。

其實(shí)賣(mài)房過(guò)程中其實(shí)還有個(gè)小插曲：

在接近賣(mài)出的檔口，有中介惡意撬單，謊稱鄰居高價(jià)成交，127平房源賣(mài)了750萬(wàn)（實(shí)際是730萬(wàn)），勸李先生不要接受這個(gè)價(jià)格。

還好房東沒(méi)有輕信，而是讓我們核實(shí)。

我們憑借自有的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，并多方渠道查詢，甚至調(diào)取了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，證實(shí)了真實(shí)成交價(jià)，避免了因信息不對(duì)稱導(dǎo)致的決策失誤。

最終，這套房子以680萬(wàn)的價(jià)格成交，雖然比市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)少了不少，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)理想的結(jié)果。

買(mǎi)家是一個(gè)出于學(xué)區(qū)加改善需求的家庭，十分誠(chéng)心，對(duì)房子十分滿意。

賣(mài)房：比拼專業(yè)的時(shí)代來(lái)臨

在上海當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，賣(mài)房早不是“掛個(gè)牌、等客來(lái)”那么簡(jiǎn)單。尤其是在掛牌量巨大的小區(qū)，專業(yè)、精準(zhǔn)、快速的操盤(pán)能力至關(guān)重要。

你需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)幫你：

實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整策略；

極致優(yōu)化房源，高效組織推廣；

精準(zhǔn)篩選客戶，全力爭(zhēng)取價(jià)值；

如果您也在為賣(mài)房而煩惱，無(wú)論是掛牌已久無(wú)人問(wèn)津，還是擔(dān)心鄰居“砸盤(pán)”拖累，不妨了解一下我們的專業(yè)賣(mài)房服務(wù)。

我們憑借專家團(tuán)隊(duì)+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源，能夠?yàn)槟?/p>

科學(xué)定價(jià)：避免因不合理定價(jià)而錯(cuò)失良機(jī)或白白損失。

全網(wǎng)推廣：觸達(dá)更多潛在買(mǎi)家。

高效執(zhí)行：平均成交周期遠(yuǎn)快于市場(chǎng)平均水平。

價(jià)值談判：幫您過(guò)濾無(wú)效報(bào)價(jià)，鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，爭(zhēng)取最好條件。

賣(mài)房不易，我們始終堅(jiān)持站在房東的立場(chǎng)，將客戶的房子當(dāng)作自己的房子來(lái)賣(mài)，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力，幫助房東在復(fù)雜的市場(chǎng)中破局，實(shí)現(xiàn)快速、高效的成交。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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