這篇稿子，我想要聊一個海淀的西山項目。

這個項目其實非常顛覆我的認知。之前我對他并不感冒，但是當他的實景園林呈現(xiàn)后，我一次又一次的帶客戶來看。

真的每次，都會有新的價值發(fā)現(xiàn)。

這個項目，我要說的就是印香山。

01

西山真正的稀缺價值

還有好多人不知道

其實這兩年海淀出了很多的項目，大部分人的目光一直放在熱度非常高的項目上，年初的功德寺雙子星，到后來的朱房。

但其實，你會發(fā)現(xiàn)，功德寺、清河板塊、西山板塊的價值，哪怕是海淀人自己，對于不同板塊，也有很大的認知差異。

上地板塊很明顯的就是學區(qū)需求，這是剛需置業(yè)的前提條件；

朱房有點類似于海淀的小朝陽，帶著煙火氣，配套好城市界面也是海淀首屈一指。

而西山板塊本身就沒那么熱。他有自己特定的人群。所以有一些海淀人不太理解，一提西山——

除了生態(tài)環(huán)境，那有什么好的？

其實，哪怕是大多數(shù)海淀人，對西山的價值，也并不清晰。

其他板塊你能看到明顯的置換鏈條，

戶型面積差距有不同的梯隊。

比如功德寺小到90平，大到200平。

清河板塊橡樹灣一期89平起步小戶型到橡樹灣五期，再到朱房雙子星200平300平大戶型。

但是西山別墅區(qū)的產(chǎn)品——

香山清琴山莊，147套獨棟/四合院，主力戶型350/450/550/700平，大概是6000萬起步；

西山美廬350-385平獨棟/540-670平半山別墅/樓王970平，目前7000萬起在售；

哪怕是檀香山/諸子階/御墅臨楓這一類相對便宜的，也都3000-4000萬的價格了。

所以與其說大部分人都不了解西山的價值，

不如說大部分圈層都無法匹配西山的價值。

我們現(xiàn)在是一個自媒體，信息渠道泛濫的時代，很多人買房總是跟著熱點走，

但是金字塔頂尖的那波人，買房就是為了逃離關(guān)注度。

我在帶看的過程中，聽到開發(fā)商提到的業(yè)主，都是一個賽一個，在新聞里，甚至教科書上提到的名字，我就知道為什么他們要選擇印香山。

其他板塊都在比顯貴，但偏偏印香山的業(yè)主，就是低調(diào)到不能再低調(diào)的群體。這是屬于項目的獨特的純粹圈層。

如果不是深耕西山板塊，如果不是親身經(jīng)歷這些，你是無法感知到，西山板塊的魅力和價值的。

除了圈層之外，印香山這個項目，還有幾個因素，是其他新盤無法對比的獨特優(yōu)勢。這也成就了印香山的稀缺。

第一點就是地塊斷供之后十多年之后再入市的稀缺價值。

整個西山別墅區(qū)從2006年開始就沒有再供地了。從08年到20年之間海淀高端圈層想要在這里買房，只能選擇二手。期間唯一的兩塊供地是2023年交付的香山壹號院和頤和金茂府。

如果只考慮半山別墅，那么只有印香山獨一家了。

而且1.05容積率也再無復制可能。

這個容積率是近年來北京城區(qū)內(nèi)容積率最低的住宅項目之一。

全部為四層平墅，一梯一戶，純粹而私密。沒有高層、沒有疊加、沒有商業(yè)混合，這種“低到極致”的規(guī)劃，放在今天的北京，幾乎已成絕版。

第二點就是，印香山本身的戶數(shù)就很少。

戶數(shù)少是西山豪宅的特色，

香山清琴山莊147戶，

頤和原著91戶，

西山美廬101套

而海淀唯一的半山大平層——印香山，一共99套，屬于絕版供應(yīng)，目前去化接近一半。

第三點就是獨特的半山園林。

老實說，如果不是我多次去他的實體園林，我是體會不到這種半山園林的獨特價值的。

畢竟居住在半山的體驗，只有全球1%的那部分人能夠有感受。

畢竟只有像比弗利半山莊、阿爾卑斯半山豪宅區(qū)、香港半山豪宅區(qū)……這些全球頂尖精英才有感受。

所以這個壓根不怪我……只能怪我爸媽沒給我這個條件……

所以你看印香山，他整體的項目依山就勢，采用雙臺地設(shè)計，南低北高，層層遞進，既保證了每戶的觀景視野，也讓建筑仿佛從山中自然生長出來。

其他豪宅都是遙望香山，只有印香山可以觸摸，可以融入香山。

這完全是兩種不一樣的體驗。

整體建筑高度控制在12米以內(nèi)，與香山的自然天際線和諧相融，真正做到了“藏”而非“占”。

項目在整個西山墅區(qū)樓王位置，地勢最高海拔68米，視野最好，是只有極少數(shù)人才能享有的稀缺土地資源。他比隔壁西山美廬還要高3米，甚至天氣好的時候，在家就可以對望中國尊。

這樣的視野高度，基本上和朝陽黃杉木15層以上的視野差不多了。

02

以山為骨，以水為脈

不是所有的園林都可以稱作半山

雖然看過上百個新盤的園林，但是印香山的園林，一定是最獨特最難忘的。

我并不是園林專家，但是基于這么多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗，也可以跟大家比較膚淺的聊聊，我對印香山園林的看法。

近些年，北京新盤的園林很內(nèi)卷，像建發(fā)的園林，更多呈現(xiàn)的是江南園林的婉約，中建園林則喜歡做中央景觀水系，就很大氣。

這兩家開發(fā)商，都是做園林很有特點的。

但是印香山真的是，我看了以后，覺得他能彰顯出北方園林這種疏朗氣派特點的，沒有之一。

比如說，很多開發(fā)商喜歡用太湖石，這種在蘇州留園和上海豫園用的比較多，但是印香山的石材，運用的是大量山西黑石包括東湖石。

比如香巖掛瀑，就是選用近50 噸山西黑石堆疊而成的，他其實是一種火山巖，黑的像墨，硬的像鐵。他只有在山西的古老巖石中才能找到，是只有中國才有的石材。

而恰巧山西又是中國文物最多的地方，像黑神話悟空的取景地，也大量在山西，冥冥之中印香山就在取舍抉擇中，精準選擇了最具有中國文化和歷史沉淀的那一個錨點。

另外就是大量的東湖石的運用，在古代園林中，住宅后方放置有氣勢的山形石頭作為靠山，而印香山業(yè)主們的“靠山”，是和香山融為一體的長達200 米的印山游廊，他是整個園林的靈魂，你在其他園林也是絕對看不到的。

印香山也保留了東湖石億萬年留下的表面肌理，粗糲崎嶇，又磅礴大氣。同樣也是非常獨特的視覺景觀。

所以印香山的石材選用，都是很有力量的，開發(fā)商也是在此表達自己做產(chǎn)品的態(tài)度。不需要太多華麗的裝飾包裝，但是你一看就知道，園林給的都是很好的東西。

不僅用戶在景觀里游玩的時候可以開心，甚至是站在觀景臺上往下看的時候，也能得到不一樣的感覺和體驗。

真的每一個小景觀都可以獲得獨特氣場和極高審美。

印香山還有一個非常獨特的點——因為有這樣大量的石材運用，所以印香山園林就有這種山居原始和自然的感覺。在游園的過程中，就會充滿入山、登山的趣味性。

其他園林為了突出山景或者水景，只能做意境模仿。但是印香山園林本體直接嵌入香山，這點沒有任何一個樓盤可以做到。

比如山門合院是歸家第一重禮序，還沒進入小區(qū)大門，你就聽到香巖掛瀑的流水聲，曲徑通幽處進入園林，很有入山的體驗感。

比如像淺山歸徑，腳下的108 塊大的福鼎黑石材連接整個動線，地勢逐步抬高，就真的有一種登山的感覺。

還有一點我想說的是，印香山園林的樹種、花種、各類植被真的太多了。

比如你絕對不會在其他園林看到的蒙古櫟，這是山上才會有的樹種，叫做樹種的硬漢，因為生存條件很惡劣；

另外像黃櫨，正好就是香山大片紅葉的觀賞核心樹種，

還有文冠果、雞爪槭、金銀果等等，都是成品移植，

所以印香山真的是我看過樹種最豐富、平均樹齡最大的園林了……

所以99戶業(yè)主，未來每位窗前的景致都是各有特色，絕不雷同。

能把每一棵草木真真實實落地到這樣的實體園林，能夠做到這樣的實景交付，離不開前期高標準的選材要求。

所以我經(jīng)常能看到開發(fā)商接待很多的同行市調(diào)、領(lǐng)導實地踩盤——這已經(jīng)說明了交付本身的高水平和硬實力。

當然關(guān)于建筑還有很多特色，像建筑造型上，采用了中國傳統(tǒng)建筑中等級最高的“歇山頂”屋頂形制。

每一處屋脊、戧角、出檐的比例，皆由古建專家手工推敲，確?！靶嗡铺骑L，神具東方”。

印香山外立面主材選用伊朗進口藍眼睛石材，這是一種極為稀有的天然花崗巖石材，因其石材中天然嵌入的藍色晶體而得名。

還有窗墻比0.41：讓香山成為“室內(nèi)風景”印香山在立面開窗比例上，突破常規(guī)，實現(xiàn)了窗墻比高達0.41的超大開窗設(shè)計。

正如設(shè)計師所說：“我們不是在建房子，是在為每一戶定制一幅‘活的山水畫’。”

03

難得220㎡四面寬平墅

針對業(yè)主的高定樣板間

關(guān)于戶型，200多平的產(chǎn)品能夠做到南向四面寬的很少，

能夠做到總面寬17米多的更少，

能夠做到10扇窗全明的，

全海淀只有印香山。

這是印香山的主力戶型，建面約220㎡的四居兩廳三衛(wèi)，南向總面寬達17.9米，進深與面寬比為0.67，堪稱黃金比例。

豪宅戶型必備的隱私性要求，比如一梯一戶，獨立電梯前室與入戶玄關(guān)形成雙玄關(guān)體系，他都具備。

LDK一體化設(shè)計，將客廳、餐廳、書房、廚房四大空間融合為約80㎡的社交主場，6.8米寬廳客廳，就能夠把西山的景色最大化的介入室內(nèi)。

中西雙廚配置，西廚島臺采用魚肚金巖板，靈感源自西山秋色，既實用又具東方美學。

主臥套房南北通透，面寬約4.3米，配備獨立衣帽間與全石材主衛(wèi)，主衛(wèi)采用瑞士勞芬衛(wèi)浴與德國當代五金，雙臺盆、獨立浴缸、下沉式淋浴房一應(yīng)俱全。

更值得一提的是，項目室內(nèi)精裝由張書銘先生親自操刀，他曾設(shè)計北京世茂西山龍胤、釣魚臺七號院等頂級項目。

從精裝細節(jié)和交付標準上，哪怕是能省錢的地方，印香山也做到了絕對不少花錢。

另外，印香山還做到了專屬于豪宅業(yè)主的獨家高定。

像入戶門的篆刻家印，由開國大印大師張樾丞的第三代傳承人張國維先生親自操刀，可以為業(yè)主專屬定制，一印一宅。

電視背景墻意大利澳彩金沙奢石，30余款獨特華紋，業(yè)主也可以自選。

印香山雖隱于香山半山，卻并非“遠郊孤島”。項目周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療配套成熟，真正實現(xiàn)了“離塵不離城”的理想生活狀態(tài)。

或許以后我們依然可以買到高層大平層的豪宅，

但是十多年才一遇的印香山，以后就是絕版。

或許以后我們可以遇到更多好的園林和景觀，

但是獨特的香山半山園林只此一家。

如果你想在海淀買一處居所隱居，又不能距離市區(qū)太遠，

如果你又想尋一處靜謐的住宅，鄰居剛好和你有相同的意趣。

如果你想擁有絕版的地段，同時產(chǎn)品經(jīng)過以后數(shù)十年都不會迭代，

那么，全海淀只有印香山了。

特別提示：

本文為特約撰寫，對項目所做的介紹，僅供參考。本文力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，請以具體的相關(guān)權(quán)威性文件為準。