上海的部分新房，越來(lái)越難賣了。

上海很多不同板塊的新房都出現(xiàn)了一個(gè)同樣的情況，就是銷售情況高開低走：

項(xiàng)目首開的時(shí)候極為火爆，但是后面再開盤就越賣越“差”；

有的可能是認(rèn)籌率越來(lái)越低，比較困難的已經(jīng)開啟了全民營(yíng)銷甚至中介分銷。

為什么上海這么多新房項(xiàng)目都賣不動(dòng)了？

今年以來(lái)，上海新房銷售情況，高開低走的項(xiàng)目特別多。

北蔡的浦發(fā)蓮園今年4月首開還能觸發(fā)58.1分的積分，二期認(rèn)購(gòu)率也高達(dá)155.2%；

但到了三期認(rèn)購(gòu)率直接下降到105.5%，四期102套房子只有87人參加搖號(hào)了。

寶山淞南的招商序，作為上海第一個(gè)三陽(yáng)臺(tái)新房，今年5月20號(hào)首開161套房160組參與搖號(hào)，熱度很高；

二期6月28號(hào)開盤94套房112組參與搖號(hào)，這兩期開盤，銷售宣稱去化都接近9成。

到了今年8月26號(hào)三期開盤，96套房九只有47組搖號(hào)。

唐鎮(zhèn)紅盤保利天奕首開231套房源有454租認(rèn)購(gòu)，197%認(rèn)購(gòu)率，觸發(fā)積分45.5分；

二三期開盤雖然依然火熱但是都已經(jīng)不再需要積分，認(rèn)購(gòu)率從197%、178.4%下降到115.5%。

老靜安曹家渡板塊的康定壹拾玖，首開92套，二開48套，均是當(dāng)日清盤，認(rèn)購(gòu)率都超過(guò)250%觸發(fā)積分；

三批次剩余的184套房源一次性拿出來(lái)，認(rèn)購(gòu)率128%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有前兩次那般火爆。

剛剛首開完畢的瑞虹新城板塊新盤金茂璞元，金茂璞元首批次99套均價(jià)16.6萬(wàn)/㎡，開盤26分鐘日光；

但是最近項(xiàng)目也開始了全民營(yíng)銷的推廣，可見市場(chǎng)沒有大家想的那么好。

上述提到的部分項(xiàng)目，目前也開始了中介分銷。

類似的項(xiàng)目還有很多，大多都是首開火爆，后續(xù)銷售逐漸遇冷，案例我就不一一列舉。

為何上海這么多項(xiàng)目，開盤之后高開低走呢？

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不同板塊、不同總價(jià)的新房滯銷，其實(shí)情況都不太一樣。

先說(shuō)最為典型的一類，是板塊的購(gòu)買力耗盡了：

韭菜一共就只有那么一小撮，割完就沒有了，下一輪還沒長(zhǎng)出來(lái)。

第一部分提到的項(xiàng)目中有幾個(gè)就屬于此類。

比如寶山的淞南高境，整個(gè)區(qū)域內(nèi)上一個(gè)新房還是當(dāng)年的泰禾紅御，2014年開盤到今天都十一年了。

一整個(gè)區(qū)域，新房斷供十年，總歸會(huì)積累一批等著改善的購(gòu)買力——

但是數(shù)量并沒有大家想的那么多，可能也就夠支持首開一次火爆，后面幾輪開盤就比較乏力了。

高境淞南屬于產(chǎn)業(yè)比較弱、產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的增量購(gòu)買力比較少的區(qū)域，本地購(gòu)買力消耗差不多了，后續(xù)的房子自然不好賣了。

客觀來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在淞南的兩個(gè)新房江灣金茂府和招商序兩個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)都不錯(cuò)；

但是實(shí)在是板塊購(gòu)買力過(guò)于有限，只夠支撐離地鐵站更近、城市界面相對(duì)好一點(diǎn)的金茂府一個(gè)盤持續(xù)熱銷，招商序賣的就沒有那么火，后續(xù)開盤乏力。

像北蔡的浦發(fā)蓮園，情況也是類似的，由于周邊都是動(dòng)遷大居，很多購(gòu)買力其實(shí)也是來(lái)自地緣改善，對(duì)張江客戶的吸引力有限。

開盤幾次之后這部分買家消耗的差不多了，自然賣的沒之前火。

目前這個(gè)市場(chǎng)能虹吸全市購(gòu)買力的板塊并不多，基本只有黃浦的豪宅有這個(gè)能力，即便徐匯濱江其實(shí)也是西南片區(qū)的購(gòu)買力更多。

即便是陸家嘴北濱江、老靜安這些看起來(lái)也算不錯(cuò)的地段，本區(qū)域內(nèi)的地緣改善購(gòu)買力都是不可忽視的力量，因此對(duì)應(yīng)區(qū)域的新房銷售也沒有那么火爆。

一旦項(xiàng)目前期開的套數(shù)太多、或者開盤間隔太短，項(xiàng)目后續(xù)的銷售情況自然就會(huì)變得不理想，陷入高開低走的情況。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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而且實(shí)際上，很多新房項(xiàng)目本來(lái)就不應(yīng)該賣的特別火。

去年以來(lái)隨著新房?jī)r(jià)格的暴漲、戶型面積做的越來(lái)越大，很多項(xiàng)目不可避免的出現(xiàn)了兩個(gè)問題：

1、新房?jī)r(jià)格成為了板塊歷史最貴，甚至比板塊最貴的二手房還要貴，也就是“價(jià)格正掛”，性價(jià)比并不高。

2、有些比較弱的板塊也做了一些大戶型，疊加漲價(jià)后的價(jià)格，直接就“錯(cuò)配”了，超越了板塊的承受能力。

因此，很多新盤，注定是不好賣的。

以上的兩點(diǎn)，在上面提到的項(xiàng)目中都有體現(xiàn)。

比如浦發(fā)蓮園那個(gè)地段，搞193平的大四房，其實(shí)就是典型的錯(cuò)配，流通性注定是很弱的。

比如新楊思翡云悅府，搞得高低配疊墅，200平不到的一套要小三千萬(wàn)，實(shí)話說(shuō)也有點(diǎn)超越了板塊的承載上限了，自然去化不會(huì)好。

因此，一些新房沒上市之前，放風(fēng)出來(lái)那個(gè)“暴漲的價(jià)格”、或者超大面積的規(guī)劃方案，我們就知道這項(xiàng)目后面要滯銷。

但是實(shí)際上，很多這種看起來(lái)沒性價(jià)比的項(xiàng)目開盤也賣的特別火，這是不是聽起來(lái)有點(diǎn)打臉？

其實(shí)并不打臉，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷操作上，項(xiàng)目首開的火熱是可以被控制的。

首開對(duì)于任何一個(gè)項(xiàng)目都很重要，一旦首開啞火，后面除非市場(chǎng)爆發(fā)，不然一定是越來(lái)越難賣的。

畢竟沒有人愿意買一個(gè)從一開始就滯銷的盤。

但是為了讓首開火爆，開發(fā)商其實(shí)可以有很多操作空間，具體的套路無(wú)非就是以下幾點(diǎn)：

1、通過(guò)拉長(zhǎng)蓄客周期，盡可能讓首開的客戶盡可能多。

2、首開的套數(shù)盡可能少，比如只開一棟樓，讓項(xiàng)目盡可能觸發(fā)積分。

3、價(jià)格盡可能低，首開便宜一點(diǎn)，后面慢慢漲價(jià)。

市場(chǎng)上，真的懂分析板塊價(jià)值的購(gòu)房者遠(yuǎn)比大家想象的少，但是知道跟風(fēng)的人是很多的，就和追漲殺跌一樣：

項(xiàng)目首開火熱，認(rèn)購(gòu)率高，就會(huì)讓很多人覺得這個(gè)項(xiàng)目多么稀缺——

即便后面漲價(jià)了、面積變大了，也會(huì)因?yàn)閼T性跟風(fēng)，在銷售的現(xiàn)場(chǎng)激情下單。

開發(fā)商自然也是抓住了大家這個(gè)心理，主觀的做出了首開紅盤熱銷的現(xiàn)象。

除非這盤太爛了，首開就賣不動(dòng)，想做效果都做不出來(lái)。

任何購(gòu)房問題

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結(jié)語(yǔ)

當(dāng)下上海樓市很多新房項(xiàng)目，其實(shí)也存在定價(jià)慣性：

還在做價(jià)格能不斷拔高的大夢(mèng)，瘋狂的漲價(jià)。

但是實(shí)際上市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)不支持了，我們可以清楚的看到：

很多標(biāo)桿次新房的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)，價(jià)格早都不是高峰期那個(gè)水平了，只是在綠皮隱藏成交價(jià)之后，能看到的人少了。

客觀說(shuō)，很多新房項(xiàng)目，如今的價(jià)格都是超漲的。

甚至部分新房，已經(jīng)開始靠加一些不實(shí)用的配置拔高價(jià)格，上海部分新房，正在屎上雕花，注定后面要站崗甚至破發(fā)。

如今，綜合考慮新房和二手方案，才是正確的思路。

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