什么樣的地方，房?jī)r(jià)會(huì)暴漲？

一個(gè)板塊想要上漲，最關(guān)鍵的點(diǎn)，一定是更有錢的人去接盤了你這個(gè)區(qū)域的房子。

換句話說(shuō)，更高收入的人去了你那，你的板塊階層跟著升級(jí)了：

從剛需社區(qū)升級(jí)為中產(chǎn)社區(qū)，中產(chǎn)社區(qū)升級(jí)為高級(jí)中產(chǎn)，甚至升級(jí)成豪宅區(qū)。

階層躍遷之后，價(jià)格體系就變了：

從剛需的5-6萬(wàn)暴漲到8-10萬(wàn)，從普通中產(chǎn)社區(qū)的8-10萬(wàn)升級(jí)到13-15萬(wàn)。

上海樓市有幾個(gè)板塊正走在階層躍遷的路上，東南西北四個(gè)方向各一個(gè)。

你覺得我說(shuō)的這四個(gè)板塊，哪個(gè)板塊有機(jī)會(huì)成功跨越階層？

北上海：東外灘

整個(gè)北階層躍遷最明顯的板塊，無(wú)疑就是楊浦東外灘了：

從之前一個(gè)初級(jí)改善板塊（800-1300萬(wàn)），向一個(gè)高級(jí)中產(chǎn)社區(qū)（1300-3000萬(wàn)）進(jìn)行階層躍遷。

2018年之前，東外灘大部分地區(qū)都可以說(shuō)是楊浦比較差的地方：

楊浦的內(nèi)環(huán)大部分地區(qū)都是老公房，東外灘一線周家嘴路沿線地帶是工廠和棚戶區(qū)。

楊浦當(dāng)年的開發(fā)重心不得不偏向于北側(cè)的五角場(chǎng)地區(qū)，因此楊浦長(zhǎng)期都是背離市中心發(fā)展。

楊浦最貴的區(qū)域不是內(nèi)環(huán)內(nèi)而是中環(huán)外的新江灣城，東外灘的定位更像一個(gè)初級(jí)改善板塊——

單價(jià)十萬(wàn)左右、主力成交總價(jià)1000萬(wàn)上下（2018年陽(yáng)光城濱江悅開盤單價(jià)也沒過(guò)10萬(wàn)）的檔次，在全上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)都算是末流，在北上海的地位弱于成熟的瑞虹新城、大寧、新江灣城。

而這幾年，動(dòng)遷多年楊浦濱江開始了大規(guī)模的城市更新：

隨著動(dòng)遷的提速、抖音企業(yè)總部的引進(jìn)、楊浦濱江沿線大量的新房開發(fā)，楊浦濱江的新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)了幾連跳：

江浦公園四兄弟時(shí)代的11.5萬(wàn)，漲價(jià)到了最新入市的保利外灘啟PARK77的13.55萬(wàn)；

門檻從1100萬(wàn)（100平小三房）左右上升到了1600萬(wàn)（120平三房），中信泰富外灘道未來(lái)可能沖擊15w大關(guān)；

中環(huán)地區(qū)從愛國(guó)路保利瓏譽(yù)9.9萬(wàn)單價(jià)，漲價(jià)到了中海云邸玖章的11.5萬(wàn)，門檻也抬升到了1300萬(wàn)左右（107平），預(yù)計(jì)未來(lái)保利新拿的地王價(jià)格還要繼續(xù)上漲且面積門檻也會(huì)提升。

此外，東外灘還規(guī)劃了大量的風(fēng)貌別墅，即便是小面積的門檻也升到了3000w+。

可以說(shuō)，東外灘的單價(jià)、總價(jià)能級(jí)都在全方位上升——

單純看單價(jià)和總價(jià)，東外灘的，在上海樓市整體鄙視鏈的位置，的確是正在向上挪動(dòng)：

從普通內(nèi)中環(huán)地段，向北區(qū)王者瑞虹新城的地段靠攏。

不過(guò)需要注意的是，之前的文章我們就提過(guò)：

東外灘如今的價(jià)格，基本已經(jīng)默認(rèn)所有的規(guī)劃利好全面落地，預(yù)期已經(jīng)包含在了價(jià)格里。

如果沒有足夠的購(gòu)買力導(dǎo)入支撐二手市場(chǎng)的價(jià)格和流通性，那么階層再度滑落也不是不可能。

從這個(gè)角度來(lái)看，東外灘想要在高級(jí)中產(chǎn)板塊站穩(wěn)腳跟，恐怕還有很長(zhǎng)的一段路要走。

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東上海：唐鎮(zhèn)

唐鎮(zhèn)的階層躍遷之路，其實(shí)已經(jīng)成功了一半了。

2020年行情之后，唐鎮(zhèn)率先以外環(huán)外的地段，成功比肩中環(huán)的價(jià)格，站上10萬(wàn)大關(guān)。

而類似的外環(huán)外近郊地段周康，依然停留在5-7w的外環(huán)外近郊剛需板塊的價(jià)格層次上。

很明顯，當(dāng)時(shí)的唐鎮(zhèn)就已經(jīng)有一只腳踏入了中產(chǎn)板塊的大門，脫離了剛需板塊的段位。

唐鎮(zhèn)的崛起之路我之前寫過(guò)一篇專門的文章分析，感興趣的可以移步上海外環(huán)外漲價(jià)最猛的區(qū)域，到底憑什么？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是當(dāng)時(shí)的唐鎮(zhèn)的確足夠稀缺：

滿足了浦東買房三大件，品質(zhì)好、學(xué)區(qū)好、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，關(guān)鍵是離全面崛起的張江足夠近。

當(dāng)時(shí)浦東能選擇的品質(zhì)板塊并不多，800-1500萬(wàn)檔次的五邊形板塊不多：

聯(lián)洋是滿足所有中產(chǎn)必備條件但是當(dāng)時(shí)太貴（12-16萬(wàn)當(dāng)時(shí)），北蔡大華沒有好學(xué)區(qū)；

御橋當(dāng)時(shí)學(xué)區(qū)尚未全面崛起但是價(jià)格已然很貴；

三林之流城市界面、房齡等方面和唐鎮(zhèn)又有差距。

而對(duì)于張江上班的高收入家庭來(lái)說(shuō)，到當(dāng)時(shí)浦東第一中產(chǎn)板塊聯(lián)洋的距離和到唐鎮(zhèn)的距離基本一樣，開車可能還更便捷——

但是900-1000萬(wàn)當(dāng)時(shí)在聯(lián)洋只能買到15年以上房齡的兩房；

在唐鎮(zhèn)可以買到房齡新、品質(zhì)好、有學(xué)區(qū)的唐鎮(zhèn)三兄弟的三房，來(lái)自張江的購(gòu)買力自然會(huì)用腳投票，唐鎮(zhèn)自然價(jià)格起飛。

不過(guò)這幾年，唐鎮(zhèn)階層躍遷的路，貌似有些被堵死了：

原因就是浦東開發(fā)了太多新板塊。

新楊思、北蔡楔形綠地、前灘南、后灘、張家浜，一大堆900-1500萬(wàn)的次新房出現(xiàn)，直接把這個(gè)總價(jià)的購(gòu)買力全面吸走——唐鎮(zhèn)的價(jià)格也受到新房沖擊和市場(chǎng)回落的雙重影響，降到7.5-8.5萬(wàn)。

唐鎮(zhèn)的價(jià)格想要繼續(xù)上漲，貌似難度很大了：

除非把上面這些新開發(fā)的區(qū)域完全干掉，搶奪他們?cè)诒梢曟溕系奈恢谩?/strong>

這必定是一場(chǎng)曠日持久的戰(zhàn)斗：

唐鎮(zhèn)自己也在逐漸開發(fā)新項(xiàng)目入市，還在不斷的占領(lǐng)用戶心智。

新開發(fā)的板塊到底能否達(dá)到規(guī)劃預(yù)期打敗唐鎮(zhèn)也是個(gè)未知數(shù)。

鹿死誰(shuí)手，還要慢慢看。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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西上海：大虹橋

大虹橋其實(shí)差一點(diǎn)就實(shí)現(xiàn)了階層上升，但是可惜，卻敗在了自己手上。

按照正常的樓市鄙視鏈、價(jià)格排序邏輯，其實(shí)西上海理應(yīng)像西南片區(qū)的七寶莘莊一般，出現(xiàn)一個(gè)單價(jià)8萬(wàn)的板塊——

畢竟長(zhǎng)寧區(qū)的價(jià)格體系非常不講道理，外環(huán)邊上的次新房?jī)r(jià)格都要買到10萬(wàn)塊了。

大虹橋的價(jià)格6萬(wàn)，相當(dāng)于比長(zhǎng)寧的房?jī)r(jià)矮了兩頭，和九亭是一個(gè)段位顯然是不合理的。

因此，2020年之后，徐涇的蟠龍、天空之城、仁恒房?jī)r(jià)暴漲是具備合理性的。

截圖來(lái)自小程序房見

上游的長(zhǎng)寧2號(hào)線購(gòu)買力外溢出來(lái)，就應(yīng)該把大虹橋的房?jī)r(jià)帶飛：

板塊中檔水平賣個(gè)7-8萬(wàn)，標(biāo)桿賣個(gè)9萬(wàn)塊不過(guò)分。

但是作為外環(huán)外的板塊，當(dāng)時(shí)的大虹橋的板塊底色和唐鎮(zhèn)完全不能比，也無(wú)法和成熟的七寶莘莊對(duì)標(biāo)：

產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng)，虹橋商務(wù)區(qū)還經(jīng)歷了開發(fā)商的退出；

學(xué)校沒有，配套偏弱，整體的宜居性不強(qiáng)。

最麻煩的是，板塊自身供應(yīng)大量的新房，之前我在上海新房解禁套數(shù)排行榜，哪里最危險(xiǎn)？就提到過(guò)，徐涇一個(gè)板塊就一萬(wàn)套以上。

因此，大虹橋的價(jià)格直接就扛不住了，暴跌也非常合理。

不過(guò)，理論上，這個(gè)區(qū)域肯定是要出現(xiàn)8萬(wàn)的房子的——無(wú)非是花落誰(shuí)家的問(wèn)題。

最近前灣有些冒頭了。

前灣印象城要開業(yè)了，華師大的學(xué)校明年要開學(xué)了，幾個(gè)上海重大工程紛紛落地了，就差地鐵通車，前灣就長(zhǎng)成了一個(gè)小型中產(chǎn)社區(qū)的模樣。

眾多利好加持，今年前灣的虹廬灣、首創(chuàng)的成交價(jià)都回到了7.5w+，價(jià)格再度回春。

大虹橋又朝著8w+發(fā)起了沖鋒，這次你覺得能成功嗎？

任何購(gòu)房問(wèn)題

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南上海：華涇

華涇，價(jià)格上其實(shí)還沒有太明顯的躍遷——

因?yàn)橛簠R庭等新房?jī)r(jià)格仍停留在幾年前的水平，目前并沒有完全突破次新房印象歐洲的價(jià)格能級(jí)。

可能價(jià)格上的突破，還要等到下一批次華涇拍地，才能正式看到。

不過(guò)華涇這幾年一直在努力做一件事，就是直接把板塊能級(jí)上進(jìn)行整體抬升：

逐漸通過(guò)商業(yè)商辦開發(fā)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、新住宅建設(shè)等方式，打造成類似于七寶莘莊那樣有輻射能力的“副中心”板塊，可以帶動(dòng)徐匯南部以及閔行梅隴地區(qū)整體起飛。

從上海城市發(fā)展的大方向來(lái)看，華涇其實(shí)處于一個(gè)必須要崛起的位置：

1、上海全面向南發(fā)展，市區(qū)caz的徐匯濱江仍在擴(kuò)張，下一站徐匯濱江南拓能夠成片開發(fā)的區(qū)域其實(shí)就是華涇，徐匯也在此規(guī)劃了生命藍(lán)灣；

2、而從主城區(qū)的范圍來(lái)看，上海向南發(fā)展，南部最重要的規(guī)劃就是大零號(hào)灣。

而徐匯濱江和大零號(hào)灣所在的吳涇地區(qū)之間，的確是需要一個(gè)類似于副中心作用、可以承上啟下的區(qū)域，華涇+閔行梅隴如果能夠開發(fā)崛起，恰好就能起到這個(gè)作用。

3、而對(duì)于徐匯來(lái)說(shuō)，華涇是區(qū)內(nèi)唯一的一整片“空地”，可以進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，繼續(xù)發(fā)展。

因此，華涇其實(shí)就屬于被選中的孩子，處在一個(gè)板塊階層不得不躍遷的位置上。

當(dāng)華涇成為有輻射能力板塊的時(shí)候，其房?jī)r(jià)自然也會(huì)跟他的樓市地位相匹配。

按照徐匯區(qū)目前的房?jī)r(jià)體系、西南片區(qū)起到副中心作用的七寶莘莊次新房?jī)r(jià)格來(lái)對(duì)標(biāo)推算，當(dāng)各種項(xiàng)目全面落地之后，預(yù)計(jì)華涇的次新房?jī)r(jià)格有望達(dá)到10-12萬(wàn)的水平——

不過(guò)能不能達(dá)到，還要看后續(xù)的開發(fā)進(jìn)度和落地效果了。

篇幅有限，關(guān)于各區(qū)域的發(fā)展問(wèn)題，歡迎咨詢我們，或者留言討論。