9月19日，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，上海對(duì)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

早在2011年的時(shí)候，上海就成為房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市之一，還有一個(gè)是重慶。后面的年份，政府的公告就是，經(jīng)評(píng)估，延長(zhǎng)這個(gè)房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)實(shí)施執(zhí)行。也就是每年通知一下，這個(gè)實(shí)行了10多年的辦法，依然是有效的。

而上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象，原辦法條文是這么描述的。

征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。

優(yōu)化政策征收對(duì)象的描述。

一、持有本市居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人：

前后兩者的區(qū)別就是戶籍和居住證的區(qū)別，也就是優(yōu)化后，滿足條件的非上海戶籍，但持有居住證的人，同樣享受房產(chǎn)稅免征的待遇。

而且不僅僅如此，新政的第二條，如果我沒(méi)有理解錯(cuò)的話，持證工作滿三年后，過(guò)去征收的房產(chǎn)稅，屬于免征范圍的費(fèi)用還可以退還。

二、持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

所以，本次優(yōu)化政策最大的改變就是征收對(duì)象的改變，即免征房產(chǎn)稅的人更多了，換句話說(shuō)地方政府能夠征收的房產(chǎn)稅更少了。

新政背后的邏輯還是為了“搶人”。從新政第一條就能夠看出來(lái)，高才和緊缺人才，來(lái)就免房產(chǎn)稅。第二條是鼓勵(lì)大家留在上海，滿三年返稅。

無(wú)獨(dú)有偶，全國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的第二個(gè)城市重慶，也在今年中旬出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)稅的優(yōu)化政策——《關(guān)于市外人員購(gòu)買普通住宅免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的通知》。而且重慶這個(gè)優(yōu)化程度比上海還要徹底，即“三無(wú)人員（無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）”，在重慶買房享受與本地居民同等的個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。

重慶，這個(gè)“搶人”的政策更為赤裸裸。

這個(gè)趨勢(shì)很明顯了，全國(guó)唯二的房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，都是在出臺(tái)“減稅”的政策，你們覺(jué)得大家心心念念的“普征房財(cái)稅”可能短期內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)推廣嗎？上海和重慶，都在通過(guò)房產(chǎn)稅“搶人”，希望能夠吸引更多的人才，留住更多的人。其他城市有什么魅力，覺(jué)得征收房產(chǎn)稅后，有更大的吸引力呢？

所以，我認(rèn)為很多人說(shuō)的，地方政府因?yàn)橥恋爻鲎尳痄J減，而加快征收房產(chǎn)稅的進(jìn)程，這個(gè)邏輯是講不通的，現(xiàn)實(shí)中，政府也沒(méi)有按這個(gè)思路出臺(tái)政策。為了彌補(bǔ)土地出讓金減少，征收房產(chǎn)稅，而導(dǎo)致人才、資本流失，這筆賬平衡不了。

其實(shí)關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，我覺(jué)得民間和官方有一些認(rèn)識(shí)上的差異。

老百姓心目中的“房產(chǎn)稅”，期望把房?jī)r(jià)打下來(lái)，收割炒房者和多軍，一種起到“劫富濟(jì)貧”功能的稅。

國(guó)家立法機(jī)構(gòu)理解的房產(chǎn)稅——征收房產(chǎn)稅和目前的經(jīng)濟(jì)政策背道而馳。

我們一邊在降低貸款利率，降準(zhǔn)準(zhǔn)備金率提供流動(dòng)性，提供寬松的貨幣政策，目的是刺激消費(fèi)，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)。如果另一邊，增加稅收，采取緊縮性的財(cái)政政策，那不是左右手互搏嗎？

再說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)，目前國(guó)家出臺(tái)各種政策，比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“取消限購(gòu)”，“以舊換新”等，目的就是想拯救一下存量市場(chǎng)，防止開(kāi)發(fā)商連續(xù)暴雷，導(dǎo)致系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。而如果在此時(shí)增加房產(chǎn)稅，那相當(dāng)于一夜回到解放前，前功盡棄了。

我記得去2022年財(cái)政部答記者問(wèn)的時(shí)候提到，不具備擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的條件。這樣的口風(fēng)維持至今，還沒(méi)有從官方的渠道聽(tīng)到短期

之所以房產(chǎn)稅不急著推出，我判斷還是和宏觀調(diào)控的方向有關(guān)。目前來(lái)說(shuō)，國(guó)家把控的方向還是刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，提供寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，比如LPR去年的連續(xù)下調(diào)，以及各類財(cái)政補(bǔ)貼等。而增加稅收，在一個(gè)寬松的財(cái)政政策環(huán)境下，就有點(diǎn)背道而馳了。

另外，在執(zhí)行層面，房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)實(shí)話也是個(gè)難點(diǎn)。各地房?jī)r(jià)差異太大，上海的房?jī)r(jià)是一些三四線城市的數(shù)倍，如何平衡這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是難題。估計(jì)多半也只能一城一策的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施，其實(shí)上海和重慶早就有了房產(chǎn)稅，試點(diǎn)運(yùn)行很多年，但其標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模并沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。如果全國(guó)按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，那大家心里所期待的效果估計(jì)很難達(dá)成。

另外，再提一下大家都在說(shuō)的用房產(chǎn)稅來(lái)彌補(bǔ)土地財(cái)政的收入。

土地出讓金作為政府性基金的重要組成部分，成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。以財(cái)政部公布的2021年財(cái)政收支情況的數(shù)據(jù)為例，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入93936億元，同比增長(zhǎng)4.5%，其中,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入87051億元，同比增長(zhǎng)3.5%，土地出讓金占比高達(dá)93%。所以地方財(cái)政收入很大程度上依賴土地財(cái)政，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與地方經(jīng)濟(jì)已經(jīng)深度捆綁在一起了。

但是，在2022年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，其衰退的趨勢(shì)直接影響到了開(kāi)發(fā)前端的土地拍賣市場(chǎng)。今年上半年財(cái)政部公布的2022年上半年財(cái)政收支情況。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為23622億元，比上年同期下降31.4%。同時(shí)在土拍是市場(chǎng)地上我們發(fā)現(xiàn)，今年民營(yíng)房企幾乎很少參與，大多都是國(guó)企或者城市投資平臺(tái)兜底，而土地的成交價(jià)格基本都是起拍價(jià)，沒(méi)有溢價(jià)競(jìng)拍的現(xiàn)象。

土拍市場(chǎng)的疲軟直接影響土地出讓金的收入，進(jìn)而影響到地方財(cái)政收入。所以這幾年在輿論方面，讓房產(chǎn)稅進(jìn)行全國(guó)性試點(diǎn)的呼聲很高，除了起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的作用外，還能彌補(bǔ)地方土地出讓金的缺口。

但從財(cái)政局公布的土地出讓金的金額上看，是萬(wàn)億級(jí)別的。將地方財(cái)政收入中的土地出讓金部分，轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)稅征收的額度需要一個(gè)過(guò)渡的時(shí)間，本來(lái)目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)就面臨著消費(fèi)不足的情況，房產(chǎn)稅的落地會(huì)加劇消費(fèi)不足的趨勢(shì)。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上關(guān)于政府稅收，有一個(gè)拉佛曲線的概念。拉弗曲線描繪了政府的稅收收入與稅率之間的關(guān)系，當(dāng)稅率在一定的限度以下時(shí)，提高稅率能增加政府稅收收入，但超過(guò)這一限度時(shí)，再提高稅率反而導(dǎo)致政府稅收收入減少。

這個(gè)曲線的概念很抽象和籠統(tǒng)，但也確實(shí)印證了一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?，F(xiàn)在我國(guó)增收房產(chǎn)稅說(shuō)實(shí)話，政府自己也不太清楚是在曲線的上升段還是下降段。所以只能靠試點(diǎn)城市來(lái)進(jìn)行摸索，而不是大規(guī)模的一股腦的全上。

我這里不是說(shuō)房地產(chǎn)稅不會(huì)實(shí)施，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這項(xiàng)稅目落地是必然的，但從短期的政府經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向上看，我認(rèn)為還不具備大規(guī)模試點(diǎn)的條件。