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湯姆陪你買房的第16天：

美聯(lián)儲(chǔ)降息!

今天凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息0.25厘。

這一決定符合市場(chǎng)廣泛預(yù)期。

降息不止于數(shù)字。

它正悄然推動(dòng)資本流向、攪動(dòng)市場(chǎng)情緒，更與你我生活中的購房成本息息相關(guān)。

降息背后的原因

過去一年，美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)歷了極端的貨幣政策波動(dòng)。

2024年，美聯(lián)儲(chǔ)共進(jìn)行了三次降息：

9月降息50個(gè)基點(diǎn)，11月和12月各降息25個(gè)基點(diǎn)，總計(jì)降息100個(gè)基點(diǎn)。

但隨后降息步伐停滯，市場(chǎng)一度陷入觀望。

在此之前，美聯(lián)儲(chǔ)曾連續(xù)11次“暴力”加息，累計(jì)幅度高達(dá)525個(gè)基點(diǎn)。

這是自20世紀(jì)80年代以來最激進(jìn)的加息周期。

高通脹壓力迫使美聯(lián)儲(chǔ)采取極端手段，而香港樓市也因此經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的高息環(huán)境。

但為什么美聯(lián)儲(chǔ)在通脹尚未完全回落的情況下選擇降息？

我看到幾個(gè)關(guān)鍵原因：

第一，美國就業(yè)數(shù)據(jù)明顯轉(zhuǎn)弱。

失業(yè)率已經(jīng)升到4.3%，這是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。

就業(yè)一旦惡化，經(jīng)濟(jì)可能迅速下滑。

第二，相比經(jīng)濟(jì)墜落的風(fēng)險(xiǎn)，通脹已經(jīng)不再是最緊迫的問題。

美聯(lián)儲(chǔ)寧可容忍通脹高一點(diǎn)，也不敢讓經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

第三，政治因素。

特朗普是地產(chǎn)商出身，天然傾向于低利率。

如今美國30年房貸利率高達(dá)6.3%（對(duì)比中國只有3%左右），房地產(chǎn)和消費(fèi)都被壓制。

特朗普顯然希望用降息恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力。

這次降息屬于“預(yù)防式降息”。

類似2019年的操作，意在防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，而非應(yīng)對(duì)嚴(yán)重衰退。

香港利率隨美聯(lián)儲(chǔ)降息同步調(diào)整

美聯(lián)儲(chǔ)降息落槌，香港迅速響應(yīng)，利率緊隨而下。

金管局第一時(shí)間將貼現(xiàn)窗利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，從4.75%降至4.5%，即時(shí)生效。

貨幣政策再度同步，聯(lián)動(dòng)幾乎“零時(shí)差”。

因?yàn)橄愀蹖?shí)行聯(lián)系匯率制度，香港的利率始終與美元錨定，美聯(lián)儲(chǔ)一動(dòng)，香港就動(dòng)。

在過去的高息環(huán)境下，供樓負(fù)擔(dān)沉重，不少置業(yè)者望息生畏。

如今降息釋放積極信號(hào)，融資與按揭成本應(yīng)聲回落，購房壓力得以緩解。

中小戶型及新盤市場(chǎng)有望率先回暖。

更值得關(guān)注的是，流動(dòng)性閘門重新打開，資金重新流入香港樓市，為成交與市場(chǎng)情緒注入新動(dòng)力。

一波新的窗口期，正在悄然開啟。

對(duì)樓市的直接影響

萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒的判斷，與我此前對(duì)資金動(dòng)向和市場(chǎng)信心的觀察不謀而合：

短期來看，市場(chǎng)購買力仍未完全恢復(fù)，高息所帶來的壓力仍在持續(xù)消化，預(yù)計(jì)2025年全年樓價(jià)將繼續(xù)探底，跌幅在0-3%之間；但真正值得關(guān)注的是中長(zhǎng)期走勢(shì)——2026年樓價(jià)有望反彈5%左右。

一線實(shí)際情況也呼應(yīng)了這一“短期承壓、中長(zhǎng)期回暖”的判斷：

·新盤市場(chǎng)因開發(fā)商采取“貼市價(jià)推盤+高彈性付款”策略，成交熱度明顯優(yōu)于二手；

·二手房市場(chǎng)則持續(xù)低迷，買賣雙方陷入價(jià)格拉鋸，去化速度緩慢；

·但一個(gè)關(guān)鍵變化是：買家心態(tài)已悄然轉(zhuǎn)向，越來越多的人意識(shí)到利率拐點(diǎn)已現(xiàn)，市場(chǎng)看到希望。

回到降息本身——它絕不只是一次簡(jiǎn)單的利率調(diào)整，而更是一個(gè)鮮明的信號(hào)：

香港樓市最艱難的時(shí)刻正在過去。

隨著融資成本下降和市場(chǎng)流動(dòng)性增強(qiáng)，購買力有望逐步釋放。

我們正在進(jìn)入一個(gè)從“政策底”走向“市場(chǎng)底”的新階段，真正的復(fù)蘇在路上。

投資與置業(yè)策略

從我個(gè)人角度看，本輪降息對(duì)不同類型買家的意義截然不同：

剛需自?。?/strong>新盤讓利措施明顯，配套財(cái)務(wù)計(jì)劃可以減輕入市壓力，現(xiàn)在是觀察并適度入市的窗口。

投資者：短期不必急，底部區(qū)間還會(huì)維持幾個(gè)月，耐心換取議價(jià)空間更為穩(wěn)妥。

中長(zhǎng)期買家：未來一年是慢慢建倉的機(jī)會(huì)，降息周期充分展開后，樓市復(fù)蘇將更為確定。

成交量或許會(huì)在明年率先反彈，但樓價(jià)大漲仍需經(jīng)濟(jì)基本面支撐。

值得期待的是，降息帶來的不僅是資金成本下降，更是市場(chǎng)信心的階梯式修復(fù)。

香港樓市正在進(jìn)入一個(gè)“用時(shí)間換空間”的新階段——現(xiàn)在播種，靜待風(fēng)來。

歷史經(jīng)驗(yàn)與啟示

縱觀歷史，美聯(lián)儲(chǔ)的每一次降息周期，都絕非孤立發(fā)生。

自20世紀(jì)90年代至今，美國已歷經(jīng)六輪降息周期。

它們形態(tài)各異，意圖分明：

2007-2008年是紓困式降息，應(yīng)對(duì)突發(fā)經(jīng)濟(jì)沖擊；

2019年為預(yù)防式降息，未雨綢繆；

而本輪自2024年9月開啟的降息，同樣帶著鮮明的預(yù)防色彩：

穩(wěn)就業(yè)、防失速，為經(jīng)濟(jì)鋪設(shè)軟著陸軌道。

作為一個(gè)持續(xù)觀察樓市的人，我深信：

美聯(lián)儲(chǔ)的每次政策轉(zhuǎn)折，都必將在香港樓市中刻下自己的印記。

歷史一再告訴我們，降息周期之初，市場(chǎng)往往遲疑、反應(yīng)滯后；

可一旦趨勢(shì)確立，樓價(jià)復(fù)蘇的腳步便難以阻擋。

今天這0.25厘的降息，或許正是一個(gè)新時(shí)代的開始。

風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間。

昨天《施政報(bào)告》，今天美聯(lián)儲(chǔ)降息。

即使沒有給市場(chǎng)造成驚天動(dòng)地的波瀾，但也在分毫之間給予了樓市、給予了香港普通人以信心、以機(jī)會(huì)。

我們團(tuán)隊(duì)為大家整理了一系列深度解讀資料包和政策分析干貨，歡迎加我微信領(lǐng)取。如果你對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向、置業(yè)策略或資金安排有任何疑問，也歡迎隨時(shí)找我聊聊。我在這里，陪你洞察周期、把握時(shí)機(jī)。

而且，我有兩個(gè)公眾號(hào)...

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