大阪府在 9月16日傍晚公布了作為土地交易參考標(biāo)準(zhǔn)的大阪府內(nèi)基準(zhǔn)地價。平均變動率方面，住宅用地上漲2.7%，商業(yè)用地上漲7.9%，雙雙連續(xù)4年上漲，絲毫不見剎車痕跡。

① 商業(yè)地王——Grand Front Osaka南館

北靠JR大阪站，南望整座梅北新城，Grand Front Osaka南館以每平方米2450萬日元豪取府內(nèi)六連冠，把“地段”二字詮釋到極致。

② 住宅地黑馬——浪速區(qū)

然而真正的“漲幅冠軍”卻藏在南邊的浪速區(qū)——一口氣登頂住宅榜。

原因無他：國家戰(zhàn)略特區(qū)“民泊”風(fēng)口正盛，全球熱錢呼嘯而來。外國投資者對這些民宿的投資熱情高漲，從而推動了該區(qū)域基準(zhǔn)地價的上漲。

③ 難波24小時“塞人”現(xiàn)場

疫情退散后，外國游客報復(fù)性回流。大阪·關(guān)西世博會倒計時、IR綜合度假村2029年開業(yè)預(yù)期疊加，難波商店街出現(xiàn)“零空鋪”奇觀；日本橋“御宅街”旁的蘆邊大樓地價一年怒漲21.4%，直接拿下大阪圈“漲幅MVP”。租金水漲船高，仍一鋪難求——因為游客實在太多了。

④ 當(dāng)民宿變成“泄洪區(qū)”

酒店客房不夠怎么辦？把住宅吞掉。公寓一整層、老破小一整棟，全改成“特區(qū)民宿”。浪速區(qū)鹽草地段年內(nèi)漲幅9.9%，正是被這股“住宿外溢”硬推上去。國土交通省負(fù)責(zé)人直言：“酒店爆滿，民宿成了游客接盤俠?！?br/>

而全國 95%的特區(qū)民宿集中在大阪市，難波周邊數(shù)量激增，鹽草地區(qū)已有超過15家設(shè)施，供應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大。

⑤ 繁榮的另一面——居民蹲墻角撿垃圾

鏡頭拉低，繁榮的B面是生活感崩塌：

圍墻縫隙塞滿塑料瓶、易拉罐

深夜11點以后回蕩在整個街區(qū)里的笑聲穿墻入戶

還有隨手亂扔的煙蒂，全部都是火災(zāi)的隱患（日本的很多住宅區(qū)多為木質(zhì)房屋）

大阪很多社區(qū)里，反對民宿的看板隨處可見。

中英文雙語。

根據(jù)浪速區(qū)鹽草聯(lián)合振興町會會長小川進(jìn)指出：“游客亂扔垃圾、深夜噪音等失德行為頻發(fā)?！鄙踔劣忻袼抻慰蛯煹偃舆M(jìn)綠植，存在火災(zāi)隱患?！安糠址吭礊橹袊鴺I(yè)主，出事聯(lián)系不上，居民只能報警?！保ㄐ〈〞L）

而根據(jù)阪南大學(xué)松村嘉久教授（觀光地理學(xué)）的調(diào)查，超四成特區(qū)民宿由中國資本運營，部分并非單純做住宿生意，而是借“經(jīng)營管理簽證”為移民鋪路。這類“移民型”投資往往不計成本，抬高房價，擠壓傳統(tǒng)酒店與民宿經(jīng)營空間。

就是在這樣的一個背景下，今年7月大阪市市政府成立了專項項目組，專門討論大阪市內(nèi)的“特區(qū)民宿”事項。

而這一新聞一出，大阪的民宿申請反而有增無減，大家都在拼命選購民宿加緊了民宿申請的步伐。

據(jù)統(tǒng)計，大阪這近5個月來每月都有超過200件的新申請。

雖然這邊民宿申請仍在熱火朝天的進(jìn)行中，在9月16日的新聞中大阪市政府已證實“目前已啟動民宿申請停止程序，擬全面暫停受理新增申請。

先給一定時間的緩沖期，再設(shè)公示期。

另外如果已持有大阪民宿經(jīng)營拍照的經(jīng)營這若有違規(guī)的行為也將可能違直接吊銷牌照。

總而言之，未來要靠經(jīng)營“大阪民宿”發(fā)家致富這條日本房地產(chǎn)投資之路將被徹底堵死。

那些企圖“低成本買入，高價賣出”的房地產(chǎn)投資客的算盤也無法繼續(xù)打下去。

而辦理經(jīng)營管理簽證去日本，主題內(nèi)容是經(jīng)營日本民宿的那些小伙伴也必須嚴(yán)格按照日本的規(guī)章制度辦事，要不然不只是民宿經(jīng)營牌照可能被吊銷，就連自己的日本簽證也有不保的風(fēng)險。

總體來說，日本政府正在將失控的日本房地產(chǎn)以及日本簽證強(qiáng)制擺回正確的軌道上，貫徹它們一貫的“細(xì)水長流”的經(jīng)營理念。

未來日本房地產(chǎn)的投資大頭還是在“地段”和“保值資產(chǎn)”上。而日本房地產(chǎn)也終將回歸“長期投資資產(chǎn)”這條道路上。

9月初，成竹創(chuàng)始人壹號剛剛結(jié)束新一輪的日本考察，東京市場有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當(dāng)?shù)厝巳绾慰捶績r暴漲？真實交易量到底怎樣？

日本哪些房子已經(jīng)開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？

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