01

“你名下的出租房上報(bào)了嗎？”

“出租自己的房子要開始交稅了？”

9月15日，我國首部專門針對住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式實(shí)施。

以前租房，房東和租客雙方通過自主協(xié)商，拿著固定模板的合同，直接簽字就可以了。

但今后，凡是出租房屋，就需要把住房租賃合同拿到租賃住房所在地的房產(chǎn)管理部門備案。

那么，新規(guī)實(shí)施對重慶的房東們來說究竟會(huì)帶來哪些影響呢？

02

首先是不利影響。

第一，今后出租房子可能會(huì)多一筆支出，那就是“房東稅”。

新規(guī)明確要求，租賃備案信息要與稅務(wù)等八個(gè)部門共享。

這就意味著只要你有租房交易，稅務(wù)部門就能掌握交易信息，交稅是避免不了的。

也許有人會(huì)說，不去備案不就行了？

巧了，你的這個(gè)想法，新規(guī)也想到了。

文件明確規(guī)定，如果你是通過中介出租，那么中介機(jī)構(gòu)必須按要求完成備案；如果出租人沒有辦理合同備案，承租人也可以辦理備案。

中介不備案會(huì)被罰款，承租人備案不僅可以避免退押金的時(shí)候扯皮，還可以方便辦理居住證、提取公積金。

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因此，房東想要通過不備案來逃稅的漏洞被堵得死死的。

不過，你也大可不必過于焦慮。

如果你是個(gè)人住房出租，現(xiàn)行政策有很多優(yōu)惠，比如月租金收入不超10萬免征增值稅，房產(chǎn)稅減半征收等。

因此，實(shí)際操作過程中，絕大多數(shù)個(gè)人住房租賃交易都不需要繳稅，或者稅費(fèi)很少。

第二，短期內(nèi)，租金收益必然會(huì)受到影響。

如今房地產(chǎn)市場低迷，為了避免大量賣不掉的二手房砸手里，房東們紛紛開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場。

在重慶，手里有一兩套，甚至好幾套房正在出租的房東不在少數(shù)。

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新規(guī)一出，以前沒有交稅的，以后都要開始交稅，那么稅費(fèi)就不是一筆可有可無的小數(shù)目了。

通過漲房租來交稅？由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，很多租客的消費(fèi)能力也受到影響，漲房租可能會(huì)增加空置率，得不償失。

此外，以前很多房東會(huì)把房子租給出租給公司做員工宿舍，或者出租給機(jī)構(gòu)房東也就是二房東打理。

一套房經(jīng)過改造可以住10個(gè)人，甚至更多。住的人越多，租金越高。

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但現(xiàn)在隔斷房、群租房被明令禁止，不管是房東還是二房東，租金收益必然會(huì)減少。

甚至中小散戶房東、二房東可能會(huì)因?yàn)楹弦?guī)成本的增加而不得不退出租賃市場或選擇賣掉房子。

03

當(dāng)然，長遠(yuǎn)來看，新規(guī)的實(shí)施也有利好。

第一，可以避免暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

新規(guī)實(shí)施后，住房租賃市場徹底告別江湖混戰(zhàn)的無序狀態(tài)，將逐漸規(guī)范化、專業(yè)化。

在這樣的趨勢下，合規(guī)經(jīng)營的頭部租賃企業(yè)有望獲得更大市場份額，個(gè)人房東、中小二房東將加速退出。

也就是說，今后你房子的租客大概率會(huì)從個(gè)人變成租賃企業(yè)。

新規(guī)規(guī)定，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的企業(yè)必須辦理備案并立即設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，否則將面臨高額罰款。

對于那些把房子長租給轉(zhuǎn)租機(jī)構(gòu)的房東來說，可以很好避免長租公寓“高收低租”、“長收短租”等常見的資金暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

第二，可以獲得長期而穩(wěn)定的租金收益。

新規(guī)要求建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。

這讓市場租金水平更加透明，什么樣的區(qū)域、什么樣的房子能租多少錢，租客和房東都有可參考的依據(jù)，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，避免租金大起大落，房東可以獲得更加穩(wěn)定的長期租金收益。

04

新規(guī)一出，不少房東都慌了，考慮把房子賣掉。

別急，隨著房價(jià)的下降，重慶的年租金回報(bào)率反而在上升。

重慶不同區(qū)域不同樓盤的租金回報(bào)率大部分都可以達(dá)到2.5%以上，而在北京、深圳等城市這個(gè)數(shù)字只有1.5%左右甚至更低。

即使稅費(fèi)等成本增加，租金回報(bào)率依然扛打。

重慶的房東不必急于賣房，你可以選擇與規(guī)范、大型的租賃機(jī)構(gòu)合作，以降低管理風(fēng)險(xiǎn)。雖然收益可能降低，但更省心穩(wěn)定。