剛剛房地產(chǎn)傳來(lái)最新消息。

國(guó)統(tǒng)局付司長(zhǎng)公開(kāi)了這么一段話：

從前8個(gè)月情況看，受?chē)?guó)內(nèi)外形勢(shì)變化影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所波動(dòng)，但商品房銷售和住宅價(jià)格同比降幅還是在收窄，去庫(kù)存成效繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。

但也可以看到，房地產(chǎn)銷售仍在下降，修復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，下一階段，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要“繼續(xù)努力”。

這段話很重要，為什么呢？

從市場(chǎng)預(yù)期管理來(lái)看，這番話打破了 “非好即壞” 的二元認(rèn)知，以 “客觀承認(rèn)問(wèn)題 + 明確積極趨勢(shì)” 的表述方式穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。

一方面，官方?jīng)]有回避當(dāng)前市場(chǎng)面臨的壓力，這比較符合普通購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)體感的認(rèn)知，也避免因過(guò)度粉飾數(shù)據(jù)導(dǎo)致的信任流失。

另一方面，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)并非是“一路下行”，而是已經(jīng)存在了邊際改善的積極信號(hào)，這種“不回避困難、不忽視亮點(diǎn)”的表述，能有效引導(dǎo)市場(chǎng)主體去理性看待波動(dòng)，避免恐慌性觀望或者盲目樂(lè)觀，為后續(xù)政策落地創(chuàng)造了更平穩(wěn)的預(yù)期環(huán)節(jié)。

其實(shí)最近官方對(duì)房地產(chǎn)的提及又多了起來(lái)，包括前幾天，非常懂國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的黃市長(zhǎng)（中國(guó)金融 40 人論壇學(xué)術(shù)顧問(wèn)、國(guó)家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主席），在一場(chǎng)峰會(huì)上，著重強(qiáng)調(diào)：

經(jīng)濟(jì)改革離不開(kāi)房地產(chǎn)的作用。

換句話說(shuō)經(jīng)濟(jì)想好起來(lái)，純靠資本市場(chǎng)拉動(dòng)是不切實(shí)際的，還要房地產(chǎn)做壓艙石。

為什么呢？因?yàn)椴豢珊雎缘氖牵Y本市場(chǎng)只會(huì)讓一小部分富起來(lái)，但房地產(chǎn)卻是關(guān)聯(lián)著上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，影響著數(shù)以億計(jì)家庭的居住需求。

目前能承載幾千萬(wàn)人就業(yè)的行業(yè)，還未出現(xiàn)，那么讓房地產(chǎn) “止跌回穩(wěn)” ，就是宏觀經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)活力、民生保障持續(xù)加強(qiáng)的過(guò)程。

其實(shí)今年關(guān)于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的披露，跟我今年在全國(guó)各地調(diào)研的狀況是一樣的。

除了一二線城市整體交易還算不錯(cuò)，今年新房銷售面積和銷售額保持增長(zhǎng)以外，其他能級(jí)的城市，也可以用蕭條去形容。

今年民間討論房地產(chǎn)的人，越來(lái)越少了，很多地方的中介門(mén)店都在大量倒閉，中介基本都去跑了外賣(mài)或者轉(zhuǎn)型做了其他行業(yè)的銷售。

這基本都來(lái)自于5年大調(diào)整的結(jié)果。

我看了一下數(shù)據(jù)，從2020年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)建筑量差不多跌了65%，新房銷售跌了60%多，土地批租量打了七折，金融系統(tǒng)信貸融資減去50%。

而房?jī)r(jià)，基本全國(guó)普跌，從2020年到現(xiàn)在，5年時(shí)間，跌幅普遍在40-50%左右。可以說(shuō)，這5年，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了近20年以來(lái)最嚴(yán)重的調(diào)整，也是最刺骨的調(diào)整。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不能說(shuō)貴。

北京三環(huán)內(nèi)，出現(xiàn)了2字頭的房子，成都、武漢這些二線龍頭城市，1萬(wàn)塊錢(qián)的房子比比皆是，三四線或者小縣城，房?jī)r(jià)更是回到了4-5千的范圍內(nèi)。

加上15%的首付，基本50萬(wàn)內(nèi)在除一線以外的城市，都可以買(mǎi)到商品房。

也不能說(shuō)沒(méi)需求。

畢竟全國(guó)超過(guò)20年房齡以上的老房子，占比還在40%以上，全國(guó)大概有 1.5 億戶城鎮(zhèn)家庭住房無(wú)電梯，占全國(guó)城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)占比約七成。

但現(xiàn)在依然有人說(shuō)貴，是因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)預(yù)期，或者因房地產(chǎn)行業(yè)大跌，導(dǎo)致間接收入縮減后，更沒(méi)有賺錢(qián)買(mǎi)房的能力了。

所以提升房地產(chǎn)最核心的方法，就是提高老百姓收入，釋放真正的消費(fèi)潛力，鼓勵(lì)改善生活的長(zhǎng)期目標(biāo)。

但這又是一個(gè)比較長(zhǎng)期的動(dòng)作，等不及的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)通縮一樣，房?jī)r(jià)跌，沒(méi)人買(mǎi)，沒(méi)人買(mǎi)，房?jī)r(jià)就更跌，是一個(gè)死循環(huán)問(wèn)題。

那么短期內(nèi)，如果想把房地產(chǎn)穩(wěn)住，就必須通過(guò)宏觀調(diào)控的能力，先行打破循環(huán)。這就是下一階段，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要“繼續(xù)努力”的原因。

那么到底該如何努力呢？

核心方法就是大規(guī)模收儲(chǔ)。

今年9月，一旦量化寬松通道開(kāi)啟，政府會(huì)手握大量資金，去收購(gòu)市場(chǎng)新房庫(kù)存。

這個(gè)方式之前已經(jīng)在深廣試點(diǎn)成功，去年拿到了3萬(wàn)億資金，今年估計(jì)還會(huì)有3萬(wàn)億甚至是6萬(wàn)億。如果未來(lái)推行到全國(guó)，可能會(huì)向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)20億平方的庫(kù)存，房地產(chǎn)就完全可以穩(wěn)住。

這樣，開(kāi)發(fā)商過(guò)去野蠻生長(zhǎng)的庫(kù)存，就會(huì)變成國(guó)家儲(chǔ)備的國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋，而后再租賃給老百姓做公租房。

老百姓用低于市場(chǎng)價(jià)的方式租到房子，就可以節(jié)省出更多的收入，用于其他層面的消費(fèi)。

如果未來(lái)靠大資金能買(mǎi)入20億平方住房，就可以解決2億城市居民的居住問(wèn)題，無(wú)論是農(nóng)民工進(jìn)城，還是大學(xué)生畢業(yè)，這才是?；A(chǔ)保民生。

之后開(kāi)發(fā)商用這些錢(qián)，去還債，把地方的、銀行的、建筑商、材料商、農(nóng)民工等等所有群體的錢(qián)還完。

政府還可以把這些資產(chǎn)的租金打包發(fā)行債券，可以做到4%的利息收入，老百姓也可以參與購(gòu)買(mǎi)。

那么這么循環(huán)下來(lái)，國(guó)家收儲(chǔ)就能起到一石三鳥(niǎo)的作用：

房屋去庫(kù)存、地方解債務(wù)、老百姓低租保障房和理財(cái)新通道。

房?jī)r(jià)穩(wěn)住以后，房屋持有者也恢復(fù)了消費(fèi)信心。

這是目前房地產(chǎn)的最優(yōu)解，也可能是唯一解。

最后，房地產(chǎn)在“止跌回穩(wěn)”后，會(huì)進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)，迎來(lái)真正健康的成長(zhǎng)。

過(guò)去很多人詬病中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)收入比太高，不合理。

但經(jīng)過(guò)這么一輪大跌，目前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)跌了一半，邏輯上年輕人可以通過(guò)10-20年，買(mǎi)到一套房。

如果考慮未來(lái)可能進(jìn)入通脹時(shí)期的話，這個(gè)時(shí)間可能縮減到7-10年左右，是符合國(guó)際慣例的。

所以房地產(chǎn)未來(lái)最好的發(fā)展路徑是，不把它拿來(lái)做拉動(dòng)GDP的鐵牛，而是承擔(dān)長(zhǎng)期國(guó)運(yùn)的駱駝。

目前中國(guó)還在半山腰上，接下來(lái)經(jīng)濟(jì)目之所及還會(huì)進(jìn)入新一輪沖頂。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)后的科技正在爆發(fā)、芯片產(chǎn)業(yè)、AI、軍工、機(jī)器人、新醫(yī)藥、高端制造業(yè)、新消費(fèi)、進(jìn)出口貿(mào)易、稀土有色金屬、新能源汽車(chē)、綠色電力、儲(chǔ)能等等等等。

而且很多行業(yè)已經(jīng)登頂全球第一，在這種情況下，中國(guó)還具備城鎮(zhèn)化建設(shè)的空間，那么未來(lái)都會(huì)反應(yīng)到人民收入層面。

而房地產(chǎn)，大概率還會(huì)是國(guó)民資產(chǎn)的沉淀和改善生活的具像化表達(dá)。

所以不要著急，再等一等，房?jī)r(jià)還會(huì)隨著GDP增長(zhǎng)和新通脹，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，出現(xiàn)新的“匹配性”增長(zhǎng)趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)在5年內(nèi)基本可以實(shí)現(xiàn)。

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