在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻中，廣州樓市出現(xiàn)了一個(gè)引人注目的顛覆性數(shù)據(jù)。

截至2025年上半年，廣州商品住宅可售庫(kù)存為1447萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房庫(kù)存為742萬(wàn)平方米，占比達(dá)到51.3%，期房庫(kù)存占比僅為48.7%。

是廣州樓市現(xiàn)房庫(kù)存量首次超過期房，標(biāo)志著樓市正步入一個(gè)全新的“現(xiàn)房主導(dǎo)”時(shí)代。

也預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著從“賣方霸權(quán)”到“買方主權(quán)”的深刻轉(zhuǎn)變。

01

廣州樓市的這一變化，絕非偶然。

曾經(jīng)，開發(fā)商憑借高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張的模式，享受著“造房即售”的躺賺時(shí)代。然而，如今市場(chǎng)風(fēng)云突變，庫(kù)存數(shù)據(jù)成為了開發(fā)商的“緊箍咒”。

廣州全市商品住宅去化周期約21.1個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合理水平。

這意味著，大量的房子面臨著銷售困境，曾經(jīng)的期房因去化率低，不得不“熬成”現(xiàn)房。

從全國(guó)范圍來看，現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)12.5%，期房則同比下降10.6%，“所見即所得”的現(xiàn)房正逐漸獲得市場(chǎng)青睞。

在廣州，現(xiàn)房項(xiàng)目已覆蓋中心城區(qū)與外圍區(qū)域，如天河、海珠、黃埔等多個(gè)高端項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)“即買即住”，這大幅降低了購(gòu)房者面臨的爛尾、貨不對(duì)板等風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者來說，現(xiàn)房時(shí)代的到來，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

一方面，他們有了更多的時(shí)間和空間去精挑細(xì)選，能夠更準(zhǔn)確地評(píng)估房屋的質(zhì)量和周邊配套；

另一方面，現(xiàn)房也并非“安全牌”，能熬成現(xiàn)房的項(xiàng)目，要么價(jià)格虛高，要么存在硬傷，購(gòu)房者不能僅僅被“所見即所得”所忽悠。

02

廣州樓市現(xiàn)房庫(kù)存超過期房，背后是中國(guó)房地產(chǎn)政策邏輯的徹底轉(zhuǎn)變。

2025年7月14日召開的中央城市工作會(huì)議，距離2015年那場(chǎng)掀起“棚改貨幣化”浪潮的會(huì)議正好十年。

十年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

會(huì)議明確指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化已從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，資源正在加速向都市圈聚集。

今年上半年的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角、粵港澳新增人口超過200萬(wàn)，而三四線城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)4.1%，城市之間的分化日益嚴(yán)重。

廣州、深圳兩大超級(jí)都市圈的擴(kuò)容方案已經(jīng)上報(bào)，都市圈成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

在這樣的背景下，廣州樓市的現(xiàn)房庫(kù)存變化，只是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變革的一個(gè)縮影。

同時(shí)，城市更新升維，危舊房改造提速。

當(dāng)“高質(zhì)量開展城市更新”寫入總體要求，其內(nèi)涵已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了物理空間的改造。全國(guó)有超過20萬(wàn)棟預(yù)制板房進(jìn)入了“危房期”，政策給出了明確路徑。

C/D級(jí)危房?jī)?yōu)先拆除，北京、上海等地也在探索不同的改造模式。

這意味著，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量將逐漸減少，存量房市場(chǎng)將占據(jù)更重要的地位，現(xiàn)房銷售也將成為一種趨勢(shì)。

此外，安全底線提升，超高層建筑退場(chǎng)?！皣?yán)格限制超高層建筑”被寫入會(huì)議文件，安全被提到了前所未有的高度。

這也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，開發(fā)商需要更加注重房屋的質(zhì)量和安全性，以滿足購(gòu)房者的需求。

03

現(xiàn)房庫(kù)存超過期房，對(duì)于廣州樓市的不同參與者來說，帶來的影響各不相同。

對(duì)于炒房黨而言，現(xiàn)房時(shí)代的到來意味著投機(jī)空間被大幅壓縮。

現(xiàn)房銷售減弱了預(yù)售制度下的金融杠桿效應(yīng)，交易周期縮短，資金流動(dòng)性要求提高。

再加上現(xiàn)房?jī)r(jià)格透明度高，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，短期買進(jìn)賣出的獲利難度顯著增大。未來，投機(jī)性購(gòu)房將更多地讓位于自住和長(zhǎng)期投資需求。

而對(duì)于中心區(qū)置換黨來說，現(xiàn)房銷售則提供了新的機(jī)遇。

中心城區(qū)已有多個(gè)高品質(zhì)現(xiàn)房項(xiàng)目入市，置換客戶能夠更準(zhǔn)確地評(píng)估物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)配套，避免期房交付的不確定性，實(shí)現(xiàn)“賣一買一”過程中的無(wú)縫銜接。

尤其對(duì)于有子女教育、居住升級(jí)等明確需求的家庭來說，現(xiàn)房提供了更高的安全邊際和決策效率。

然而，現(xiàn)房時(shí)代的到來，也給開發(fā)商帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

那些曾經(jīng)依靠高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張的開發(fā)商，如今不得不面對(duì)現(xiàn)房難去化的困境。

他們需要重新審視市場(chǎng)需求，調(diào)整開發(fā)策略，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

同時(shí)，政府也需要出臺(tái)相應(yīng)的政策，支持現(xiàn)房銷售，包括降低開發(fā)商資金成本、調(diào)整土地出讓價(jià)格等，以平衡各方風(fēng)險(xiǎn)與收益。

廣州樓市現(xiàn)房庫(kù)存首超期房，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“高速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的一個(gè)重要標(biāo)志。

在這個(gè)過程中，市場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)被改寫，購(gòu)房者將擁有更多的話語(yǔ)權(quán)，開發(fā)商需要更加注重市場(chǎng)需求和產(chǎn)品質(zhì)量，政府也需要加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)。

只有這樣，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向更加健康、透明的高質(zhì)量發(fā)展階段。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。