每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

幾天前，門頭溝區(qū)瀧悅玖宸開放了實景院子。

北京絕大部分地產(chǎn)媒體和博主都去捧場了，曬大合影，曬院子美圖，好不熱鬧。

如果不明就里的人，會以為這是一個純新盤。

實則，它是一個改名換姓的老盤。

早在七年前，瀧悅玖宸就拿地了，在五年前就領(lǐng)取預(yù)售證了。最初的案名為鴻瑞西峰，住宅部分加了個后綴：溪悅府。

領(lǐng)證五年來，它三易案名，從鴻瑞西峰到西山源著，再到瀧悅玖宸，卻只賣出過三套房，但都以退房而告終。

詳情如下：

1、2021年10月20日，06-5#2單元302室，單套面積350平米，網(wǎng)簽價3.79萬元/平米，總價1327萬元，于2024年8月7日退房；

2、2022年12月27日，06-8#3單元101室，單套面積399平米，網(wǎng)簽價3.65萬元/平米，總價1458萬元，于2025年7月28日退房；

3、2023年11月4日，06-3#4單元102室，單套面積404平米，網(wǎng)簽價3.8萬元/平米，總價1536萬元，于2024年8月7日退房；

花姐注意到，最后一套退房的日期，是在2025年7月28日。

經(jīng)此折騰，瀧悅玖宸真的變成一個"純新盤"了，未售一套。

價格“腰斬”式推盤

三天前，中國電建地產(chǎn)舉行了一場盛大的案名發(fā)布會，將西山源著改名為瀧悅·玖宸，同時放出價格：總價790萬/套起——約2.25萬元/平米，近乎“腰斬”。

如果真以如此低的價格入市，它即便有成交，網(wǎng)簽也是個難題——大降價會擾亂市場。

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實業(yè)以46.5億元底價，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊。

根據(jù)北京市規(guī)自委官網(wǎng)消息，該地塊土地面積31.6萬平方米，建筑控制規(guī)?！?7.3萬平方米，含住宅、商業(yè)用地、多功能用地、基礎(chǔ)教育用地等。

其中，商品住房銷售均價不超過5.39元/平方米（含全裝修費(fèi)用），最高價不得超過5.66萬元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

這11塊地，哪些是瀧悅玖宸的所在地呢？

由于年代久遠(yuǎn)，北京規(guī)自委已經(jīng)沒有顯示各地塊的分布信息。花姐從它的預(yù)售證里找到了蛛絲馬跡。

據(jù)2020年11月18日的京房售證字(2020)143號顯示，瀧悅玖宸位于“門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地塊”，準(zhǔn)許銷售面積21.49萬平米，共計1223套。

其中，住宅488套，是清一色疊墅、上下疊，每套232-510㎡，總規(guī)劃建面18.3萬平米——含地下倉儲面積，容積率1.05。

目前，瀧悅玖宸第一批推出的房源都在0006地塊，共計248套，上疊350平米、下疊400平米，地上3.3米，地下負(fù)一4.15-5.2米，負(fù)二3.3米，預(yù)計2026年4月交房。

剩余0009地塊的240套房源，還沒開始賣。

誰的瀧悅玖宸？

從瀧悅玖宸的案名看，有很明顯的電建地產(chǎn)標(biāo)簽。

它的項目公司叫龍赫置業(yè)（北京）有限公司（以下簡稱“龍赫置業(yè)”），成立于2018年3月，注冊資本2000萬元，由中國電建地產(chǎn)集團(tuán)和隆泰實業(yè)分別持股63%和37%。

電建地產(chǎn)集團(tuán)是央企，隆泰實業(yè)由谷紅和李金龍分別持股50.5%和49.5%。李金龍旗下曾有多個“隆泰”地產(chǎn)公司。

穿透瀧悅玖宸股權(quán)，可以看出，它是一個央企與民營資本聯(lián)合打造的樓盤。

進(jìn)入2025年，龍赫置業(yè)的管理層出現(xiàn)系列變化。先是法人王志寬等四人退出，新的法人張然登臺；后來，李金龍退出董事，谷紅接替。

其中，王志寬是電建地產(chǎn)華北區(qū)域黨委書記、總經(jīng)理，是門頭溝長安華曦府熱銷的頭號功臣。張然，是電建地產(chǎn)門頭溝分公司負(fù)責(zé)人，北京項目管理二部總經(jīng)理。

簡而言之，瀧悅玖宸開始由電建地產(chǎn)全面操盤了。這大概是和長安華曦府的優(yōu)秀表現(xiàn)有關(guān)聯(lián)。

十分蹊蹺的是，龍赫置業(yè)雖由電建地產(chǎn)控股63%，但一直沒有被電建地產(chǎn)并表。

電建地產(chǎn)方面給出的理由是：“按照合作協(xié)議約定，股東會決議的事項需由全體股東一致同意方可通過，發(fā)行人不能實際控制該企業(yè)，故未納入合并報表范圍?！?/p>

或許，正是因為有了這份股東會決議的存在，導(dǎo)致電建地產(chǎn)對“鴻瑞西峰”、“西山源著”的話語權(quán)不大。

如今，它變身瀧悅玖宸后，電建地產(chǎn)是否會對其并表呢？

這是一個謎。

電建地產(chǎn)努力改善業(yè)績

七年來，電建地產(chǎn)向龍赫置業(yè)砸了不少錢。

僅買地這一開支，至少耗費(fèi)了電建地產(chǎn)近30億元。在2019年年末，電建地產(chǎn)向龍赫置業(yè)拆出資金28.04億元。

由于南赫置業(yè)幾乎沒有賣房收入，在建的住宅及商業(yè)，又得耗費(fèi)一大筆錢。

這些投入，應(yīng)該沒有計入投資虧損，只會體現(xiàn)在其他應(yīng)收款里。截至2025年3月底，電建地產(chǎn)的其他應(yīng)收款為147.85億元。

一個很有意思的細(xì)節(jié)，南赫置業(yè)的注冊資本僅為2000萬元，而它持有價值46.5億元的土地。

時至今日，這些土地的使用權(quán)，依然被抵押給了興業(yè)銀行股份有限公司北京知春路支行。

電建地產(chǎn)的日子，也不好過。

2024年度實現(xiàn)營業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤虧損23.07億元，同比擴(kuò)大85.3%。

截至2024年末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額80.69億元，同比減少18.74%，短期有息負(fù)債合計98.7億元，現(xiàn)金短債比0.82。

到了今年上半年，電建地產(chǎn)的財務(wù)狀況依然未見起色。截至2025年6月30日，營業(yè)總收入為32.16億元，營業(yè)總成本為42.05億元，凈利潤虧損9.93億元。

目前，電建地產(chǎn)董事長為王海波，總經(jīng)理為李端。他們正在想盡辦法把業(yè)績搞上去。

這次，電建地產(chǎn)拿回瀧悅玖宸操盤權(quán)，降價走量的背后，是想把虧損幅度降至最低。