我是紫沐，這是我第464篇日記。

買老破小博拆遷，還有勝算嗎？

不說(shuō)歷史，就今年初，廣州就誕生了不少暴富案例。

比如羅沖圍舊改，補(bǔ)償接近4萬(wàn)/㎡。

有炒家在去年布局，以1.8萬(wàn)單價(jià)入手，一套66㎡老破小，凈賺134萬(wàn)。

就算收風(fēng)慢了點(diǎn)，建倉(cāng)成本變高，最少也能賺60多萬(wàn)。

博一把，就是打工人兩三年的工資。

上個(gè)月，操盤手官宣要加速城市更新，支持城中村改造和老城原拆原建。

這博拆遷的勝率，好像又變高了。

要上車嗎？

跟市場(chǎng)情緒恰恰相反，我覺(jué)得現(xiàn)在博拆遷，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益。

人不可能賺到認(rèn)知以外的錢。

能在拆遷中吃肉的，無(wú)一例外，都是提前布局。

在正式的拆遷文件下來(lái)之前，在住戶收到風(fēng)提價(jià)之前就完成抄底。

大部分普通人，有這個(gè)能力，獲取這些準(zhǔn)確的內(nèi)部文件嗎？

當(dāng)你從別人的小道消息看到要拆遷，那時(shí)候的布局收益，可能就剩下十幾萬(wàn)。

十幾萬(wàn)，看著好像也不錯(cuò)。

但你還需要扛過(guò)至少兩重風(fēng)險(xiǎn)，才能把錢拿到手。

第一重風(fēng)險(xiǎn)，老破小不拆了。

要知道內(nèi)部規(guī)劃，也是會(huì)變的。

可能是因?yàn)榇蟀鍓K的規(guī)劃變動(dòng)。

也可能是老房業(yè)主獅子大開(kāi)口，成本算不過(guò)來(lái)，拆不了。

那你根據(jù)內(nèi)部規(guī)劃抄底的房子，就會(huì)徹底砸手里，還沒(méi)地方說(shuō)理去。

不說(shuō)遠(yuǎn)，就上輪行情，老黃埔到處都在傳拆遷。

很多博主大V也親身入局，買了幾套。

結(jié)果大家也看到了。

大拆大建被叫停，疊加樓市寒冬，抄底就變成了高位接盤。

還有大家熟知的六運(yùn)小區(qū)。

21年流出拆遷傳聞，房?jī)r(jià)從5萬(wàn)出頭暴漲到8萬(wàn)多。

但因?yàn)楦鞣N原因，最終拆遷失敗。

失敗后的六運(yùn)小區(qū)，現(xiàn)在3字頭就能隨便買。

當(dāng)年博拆遷的，普遍虧損上百萬(wàn)。

贏了賺十萬(wàn)，輸了賠百萬(wàn)，這買賣明顯不劃算。

而且就算賭對(duì)了，拆遷了，還要面臨第二重風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)舊改補(bǔ)償方案，很可能會(huì)變。

最近長(zhǎng)嶺居塘山村的舊改公告就提到，新簽約村民，不允許選擇貨幣補(bǔ)償。

要么復(fù)建安置，要么拿房票，二選一。

復(fù)建安置，回遷房未必會(huì)發(fā)紅本，沒(méi)紅本就沒(méi)法變現(xiàn)。

拿房票，根據(jù)房票政策，必須手上有一套房以上，才能轉(zhuǎn)讓。

18個(gè)月沒(méi)轉(zhuǎn)讓出去，才能申請(qǐng)換錢。

對(duì)比原來(lái)一步到位的貨幣補(bǔ)償，變現(xiàn)周期和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，都高了很多。

不要妄想這只是個(gè)例。

樓市現(xiàn)在最大的問(wèn)題，是缺乏流動(dòng)性。

舊改就是奔著刺激流動(dòng)性去的。

貨幣補(bǔ)償，你拿到錢，可能直接就存起來(lái)了，并沒(méi)有變成購(gòu)買力。

這種拖后腿操作，和現(xiàn)階段目標(biāo)背道而馳，完全有理由取消。

只有給變現(xiàn)設(shè)置重重障礙，要么選被收儲(chǔ)的安置新房，要么用房票去買新房，才能把新房成交拉起來(lái)，穩(wěn)住新房市場(chǎng)。

市場(chǎng)穩(wěn)住了，開(kāi)發(fā)商才有繼續(xù)拿地的動(dòng)力，財(cái)政也能跟著吃上肉。

所以舊改補(bǔ)償變革，我覺(jué)得是大勢(shì)所趨。

目前黃埔的楓下村、南崗北，還有天河部分舊村，都已經(jīng)跟進(jìn)了，宣布取消棄產(chǎn)補(bǔ)償。

拆遷就有錢拿的時(shí)代，正在成為歷史。

所以我才說(shuō)，現(xiàn)在買老破小博拆遷，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益。

收風(fēng)難、淘筍難、拆遷難、變現(xiàn)難，九九八十一難走完，才賺那么點(diǎn)錢，性價(jià)比太低。

只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出簍子，老破小砸手里，虧損絕對(duì)是預(yù)期收益的好幾倍。

博拆遷，賺的是差價(jià)，差價(jià)是有限的。

但老破小跌起來(lái)，很可能是沒(méi)底的。

明眼人都看得出來(lái)，現(xiàn)在救市就是救新房。

對(duì)比存量房，新房體量相對(duì)小，操盤手還救得動(dòng)。

而且新房直接關(guān)聯(lián)土拍和財(cái)政，對(duì)操盤手來(lái)說(shuō)，是更急需的東西。

但存量房就成了棄子，政策和利好，基本都跟二手房無(wú)關(guān)。

沒(méi)有人護(hù)盤，二手市場(chǎng)就只能一直卷。

連琶洲南TOD這種頂級(jí)次新，都收樓就破發(fā)。

你手上那些老破小，只會(huì)慘上好幾倍。

至于買老破小收租的可行性，曾寫(xiě)過(guò)一篇很清晰的長(zhǎng)文（這樣買房，等于把錢扔進(jìn)碎紙機(jī)），就不贅述了。

博拆遷，想贏太難。

要有強(qiáng)大的人脈和執(zhí)行力，還需要不小的運(yùn)氣。

但博拆遷，想輸太容易。

只要走錯(cuò)一步，就能隨便虧了。

贏了賺十幾萬(wàn)，輸了虧上百萬(wàn)，勝率低，賠率低。

別被幸存者偏差誤導(dǎo)了。

這樣的賭局，不下場(chǎng)，才是贏家。