拉扯10余年，這個(gè)位于成都主城一環(huán)內(nèi)、規(guī)劃占地近400畝的項(xiàng)目總算迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

今天，中鐵二局正式公布了其通錦路約24.5畝地塊案名——中鐵·博雅藝術(shù)城。有消息人士透露，項(xiàng)目將規(guī)劃為3棟建面約170-230㎡的大平層，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于四季度開(kāi)盤(pán)。

中鐵·博雅藝術(shù)城實(shí)拍圖

值得關(guān)注的是，對(duì)于主城住宅市場(chǎng)而言，2025上半年，成都總共拍出涉宅用地56宗，其中二環(huán)內(nèi)土地僅2宗，這一項(xiàng)目“一環(huán)內(nèi)”的地段具備稀缺性，有望為核心區(qū)市場(chǎng)注入新的供應(yīng)。但另一方面，歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)多年的合作糾葛后，重新回到由中鐵二局獨(dú)立操盤(pán)，能否在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下，以非新規(guī)、非創(chuàng)新的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高去化，仍是項(xiàng)目面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

容積率3.0，將打造170-230㎡產(chǎn)品

從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目位于金牛區(qū)北一環(huán)內(nèi)側(cè)，但地處青羊與金牛交界處，北側(cè)即是青羊體育中心。項(xiàng)目距離地鐵5、6號(hào)線(xiàn)換乘站西北橋站約500米，門(mén)口的通錦路、通錦西二巷能直接聯(lián)通一環(huán)路、沙灣路等城市干道。

商業(yè)方面，項(xiàng)目緊鄰中鐵鷺島藝術(shù)城，其自帶的商業(yè)步行街目前已經(jīng)開(kāi)放。距離項(xiàng)目約200米處，還有匯龍灣廣場(chǎng)和沿街商鋪，基本可以滿(mǎn)足日常的生活需求。

中鐵鷺島藝術(shù)城及商業(yè)街實(shí)拍圖

教育方面，項(xiàng)目緊鄰成都七中萬(wàn)達(dá)學(xué)校（通錦校區(qū)）。根據(jù)今年的學(xué)區(qū)劃分政策，其所屬片區(qū)對(duì)應(yīng)的是成都市五丁小學(xué)校，其前身是創(chuàng)建于1954年的鐵路子弟?！啥际需F二院小學(xué)。

中鐵·博雅藝術(shù)城實(shí)拍圖

具體至這塊約24.5畝土地，容積率3.0，因?yàn)槟玫貢r(shí)間較早，地塊條件和指標(biāo)優(yōu)勢(shì)并不突出，住宅部分也只能參照老規(guī)打造。從此前公開(kāi)的規(guī)劃報(bào)規(guī)圖可以看到，3棟住宅采用圍合式布局，為2T3、2T2設(shè)計(jì)，面積段為165-225㎡；商業(yè)部分以獨(dú)立盒子的形式存在，主要分別在地塊西側(cè)，和住宅部分以通透式圍欄方式分割。

拉扯12年，市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在

該項(xiàng)目引起市場(chǎng)關(guān)注的原因，一方面是因?yàn)椤耙画h(huán)內(nèi)”的地段，另一方面則與項(xiàng)目過(guò)往曲折的開(kāi)發(fā)歷程密切相關(guān)。

2013年，中鐵二局、廈門(mén)滕王閣、廈門(mén)龍邦置業(yè)簽署了《中鐵二局金牛片區(qū)舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合作協(xié)議》，其中涉及舊城改造項(xiàng)目總計(jì)約381.21畝，一期就是曾引起市場(chǎng)較大反響的中鐵鷺島藝術(shù)城。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，中鐵二局金牛區(qū)城市更新項(xiàng)目位于金牛區(qū)北一環(huán)路附近，毗鄰金牛政務(wù)中心和老沙灣會(huì)展中心，和成都鐵路局、西南交大、中鐵二院、火車(chē)北站等共同構(gòu)建著名的成都“鐵半城”。項(xiàng)目包含五大片區(qū)，其中一環(huán)路內(nèi)為通錦路和馬家花園兩大片區(qū)，一環(huán)路外為沙灣、鐵路新村和西一環(huán)三大片區(qū)。

中鐵·通錦坊實(shí)拍圖

其中，通錦路片區(qū)160.5畝、西一環(huán)路片區(qū)46畝、沙灣片區(qū)43.5畝、鐵路新村片區(qū)131.2畝。

由于合作糾紛等各種原因，該項(xiàng)目在中鐵鷺島藝術(shù)城之后便停滯不前。直至2023年，廈門(mén)滕王閣轉(zhuǎn)讓了所持股份，“金牛片區(qū)舊城改造項(xiàng)目”自此由中鐵二局獨(dú)立操盤(pán)。

中鐵鷺島藝術(shù)城實(shí)拍圖

換言之，歷時(shí)12年，這一規(guī)劃達(dá)381.21畝的項(xiàng)目中，商品住宅部分只完成了中鐵鷺島藝術(shù)城首個(gè)約62畝地塊以及于2023年入市的通錦坊項(xiàng)目。

從某種程度上說(shuō)，項(xiàng)目股權(quán)重新100%回到中鐵二局手里，對(duì)于重啟有著積極的意義。但也應(yīng)看到，當(dāng)前成都的城市發(fā)展水平、市場(chǎng)環(huán)境和片區(qū)功能與12年前已截然不同。面對(duì)剩余大量待更新用地，或尚有不確定性。同時(shí)，這對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)主體企業(yè)的資金實(shí)力、資源整合能力等都提出了更高的要求。

至少5盤(pán)圍獵“一環(huán)內(nèi)”，項(xiàng)目勝算幾何？

未來(lái)入市后的壓力還不止于內(nèi)部。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都一環(huán)內(nèi)住宅市場(chǎng)即將迎來(lái)一波集中供應(yīng)，包括中鐵·博雅藝術(shù)城、通錦閣、華添太升南路項(xiàng)目、邦泰339項(xiàng)目及西派少城在內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目，即將推新或首開(kāi)入市。

從上圖可以看到，除西派少城占地約51畝之外，其余項(xiàng)目體量均不大，均在35畝以下，屬于典型的“小而精”項(xiàng)目；產(chǎn)品定位上，除通錦閣最大面積約166㎡外，其他項(xiàng)目都直接錨定200㎡+的高改戶(hù)型。這意味著競(jìng)爭(zhēng)將直接圍繞同一批客戶(hù)展開(kāi)，即普遍瞄準(zhǔn)500萬(wàn)-1000萬(wàn)的客群。

對(duì)于所有房企而言，一環(huán)內(nèi)高端改善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已不再是簡(jiǎn)單的價(jià)格或產(chǎn)品比拼，更深層次上是對(duì)城市稀缺土地價(jià)值理解與兌現(xiàn)能力的一次綜合較量。

開(kāi)發(fā)商需要回答：除了地段，還能為客戶(hù)提供什么差異化價(jià)值？

停擺多年后再次啟動(dòng)，加之中鐵二局近幾年在成都主城市場(chǎng)聲量缺失、老規(guī)產(chǎn)品的“天生”局限，讓項(xiàng)目若想在這場(chǎng)“硬仗”中勝出，需要在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、生活場(chǎng)景營(yíng)造、營(yíng)銷(xiāo)策略等方面展現(xiàn)出與對(duì)手“正面剛”的硬實(shí)力。尤其對(duì)于中鐵二局而言，不僅要克服市場(chǎng)對(duì)其品牌煥新的認(rèn)知挑戰(zhàn)，更需通過(guò)極具說(shuō)服力的產(chǎn)品呈現(xiàn)和生活方式提案，重塑高改客群對(duì)其的信任。

那么，今天案名的公布將只是這一項(xiàng)目邁出的“一小步”，真正的考驗(yàn)將在接下來(lái)開(kāi)盤(pán)后到來(lái)。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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