在傳統(tǒng)觀念中，“收租”常被視為最省心的被動收入方式，而如今，這一看似傳統(tǒng)的經(jīng)營模式正吸引著保險資金的悄然入場。

快訊背景：8月28日，一支規(guī)模達(dá)45億元的長租住房基金在北京宣告成立。

此次成立的長租住房基金全名為天津家寓股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），總出資額達(dá)45億元，經(jīng)營范圍涵蓋股權(quán)投資、投資管理及資產(chǎn)管理等私募基金業(yè)務(wù)。

該基金采用有限合伙制架構(gòu)，出資方以險資為核心，包括大家人壽、友邦人壽、中銀三星人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽五家保險公司，其中保險公司直接出資合計達(dá)44.97億元，占總規(guī)模的99.93%，是多個保險機構(gòu)聯(lián)合參與的大規(guī)模行動，形成典型的險資主導(dǎo)型資金結(jié)構(gòu)。

本期，URI剖析險資進(jìn)軍長租房市場的動因、策略與影響，旨在客觀解讀這一現(xiàn)象背后的商業(yè)邏輯與行業(yè)趨勢。

01

風(fēng)向轉(zhuǎn)變 險資入場

據(jù)統(tǒng)計，2025年前8個月險資多次投向重點城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)長租公寓資產(chǎn)，如新華保險等聯(lián)合投資16億元收購廈門泊寓項目（7724套保租房）、大家保險13.54億元收購華潤寶山長租公寓項目、友邦保險9.8億元拿下上海松江柚米社區(qū)（2252套房源），可見其今年重點轉(zhuǎn)向長住領(lǐng)域。

交易方式上，險資涉足長租領(lǐng)域從單一債權(quán)計劃轉(zhuǎn)為基金化、平臺化，且退出路徑傾向REITs化，多通過Pre-REITs基金間接收購，如廈門泊寓、上海松江柚米社區(qū)項目，均由險資認(rèn)購基金份額間接持股，待項目運營成熟后瞄準(zhǔn)公募REITs上市。這種模式以“資金集中+資產(chǎn)分離”為核心，借私募股權(quán)基金實現(xiàn)不動產(chǎn)所有權(quán)與運營權(quán)分離，既規(guī)避險資直接持有的合規(guī)限制，又保留原運營商管理能力，還能為REITs退出奠定基礎(chǔ)。

此外，2025年險資多以聯(lián)盟方式投資長租公寓賽道，不同聯(lián)盟參與主體有差異：萬新金石基金由萬科聯(lián)合新華保險、大家人壽等設(shè)立，參與方較集中；中信金石基金由友邦保險聯(lián)合基金公司、運營企業(yè)、證券機構(gòu)等設(shè)立，參與方更廣泛。

02

長錢穩(wěn)流 慢即是穩(wěn)

早前，保險資金偏好寫字樓、商業(yè)綜合體等不動產(chǎn)，看中其穩(wěn)定收益與抗風(fēng)險能力。然而，近年來經(jīng)濟波動導(dǎo)致寫字樓空置率攀升，傳統(tǒng)資產(chǎn)的吸引力有所下降。與此同時，政策推動下保障性租賃住房快速發(fā)展，形成新的投資風(fēng)口。該基金作為業(yè)內(nèi)首支“增值策略”長租住房基金，聚焦一線城市，顯示出險資對租賃住房這一細(xì)分賽道信心的提升。

保險資金因其資金期限長、規(guī)模大，必須匹配能夠提供長期穩(wěn)定回報的資產(chǎn)。長租公寓恰好滿足這一需求：其租賃需求抗周期性強，現(xiàn)金流規(guī)律明顯，風(fēng)險相對分散。險資并非追求短期高收益，而是以“慢錢”換“穩(wěn)錢”，通過對運營成熟、出租率良好的項目進(jìn)行投資，實現(xiàn)資產(chǎn)保值與持續(xù)收益。

03

精選資產(chǎn) 穩(wěn)健收租

URI觀察到，險資在項目選擇上體現(xiàn)出高度謹(jǐn)慎：優(yōu)先一線城市、已有穩(wěn)定運營記錄的長租社區(qū)，例如友邦通過Pre-REITs基金收購的柚米社區(qū)。這類項目通常具備清晰的租金流水和穩(wěn)定的客源，符合保險資金風(fēng)險控制的要求。險資并非開發(fā)者和冒險者，而是在項目成熟后介入，扮演“資產(chǎn)放大器”和“穩(wěn)定器”的角色。

04

租客之變 穩(wěn)中求“優(yōu)”

對租客而言，險資的入場意味著更穩(wěn)定的租賃體驗：減少平臺“爆雷”風(fēng)險，提升管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)性。租房合同、維修服務(wù)、賬務(wù)管理等方面都將更加規(guī)范。然而，租金水平仍由市場決定，險資的參與并不帶來租金優(yōu)惠，而是提供“可負(fù)擔(dān)的高品質(zhì)”居住選擇，租賃關(guān)系也將更趨商業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。

45億長租房基金的成立，不僅是保險資金資產(chǎn)配置的一次轉(zhuǎn)變，更是長租公寓市場逐步走向成熟、獲得資本認(rèn)可的重要信號。

險資以其“長期主義”的視角，為行業(yè)注入穩(wěn)定性和規(guī)范性，推動租賃住房向更透明、更專業(yè)的方向發(fā)展。

然而，市場的基本邏輯并未改變：租客可以期待更安心的租賃環(huán)境，但仍需面對市場化定價與標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)所帶來的“冷靜”體驗。

未來，更多險資介入后，長租公寓市場將迎來資本集聚、運營升級、供給優(yōu)化的新階段。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

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