文=城記智庫西唐

作為國(guó)內(nèi)最大的文旅企業(yè)，華僑城打造了多個(gè)具有國(guó)際影響力的知名旅游度假景區(qū)，如今卻舉步維艱。

在極為嚴(yán)峻的形勢(shì)下，華僑城再度“換帥”：不久前國(guó)務(wù)院國(guó)資委一紙任免公告宣布，華僑城集團(tuán)“一把手”和“二把手”雙雙卸任，成為央企序列中少有的“非典型人事更迭”。

新接任者，是深耕行業(yè)三十余年的“央企老將”。 這次“換帥”，能否讓西安歡樂谷等項(xiàng)目迎來轉(zhuǎn)機(jī)？

變局：華僑城“失血”

這次華僑城的人事變局，可謂是“震蕩”。尤其在央企序列中，極為少見“一把手”和“二把手”同時(shí)卸任。

華僑城是國(guó)務(wù)院國(guó)資委直管的大型央業(yè)，控股華僑城A、康佳集團(tuán)（已轉(zhuǎn)讓）和云南旅游等多家上市公司。作為國(guó)內(nèi)“文旅+地產(chǎn)”模式開創(chuàng)者，業(yè)務(wù)足跡遍布全國(guó)百余座城市，并延伸全球多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

但是，受近些年房地產(chǎn)大勢(shì)變化、發(fā)展模式調(diào)整以及等企業(yè)運(yùn)營(yíng)變動(dòng)等影響，如今卻面臨多重發(fā)展困境。

華僑城在深圳的歡樂海岸◎來源/NEWS

2025上半年，華僑城交出一份“慘痛”業(yè)績(jī)：營(yíng)收同比腰斬僅113.17億，歸母凈利潤(rùn)虧損為28.68億，較去年同期擴(kuò)大虧損171.52%。這，已是華僑城中期業(yè)績(jī)連續(xù)第三年處于凈利潤(rùn)虧損狀態(tài)：

2022～2024年，虧損額分別為：109億、64.92和86.62億，再加上2025年上半年虧損，累計(jì)虧空超290億。

當(dāng)下，華僑城短期債務(wù)壓力緊迫：截至今年6月末，總負(fù)債達(dá)2410億，其中流動(dòng)負(fù)債1491億，短期債務(wù)占比61.8%，超六成都集中在一年內(nèi)。財(cái)報(bào)顯示，華僑城上半年兩大業(yè)務(wù)板塊雙雙承壓：

瑪雅海灘與摩天輪◎來源/華僑城

旅游綜合業(yè)務(wù)營(yíng)收81.65億，占比72.15%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收30.76億，占比為27.18%。后者同比大幅下滑達(dá)73.51%，成為主要拖累項(xiàng)。

上一任在職期間，推動(dòng)“輕裝上陣”計(jì)劃：出售包括上海寶格麗酒店、深圳前海艾美酒店等30余家子公司及債權(quán)，將總負(fù)債從2923億壓降至2411億，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流也連續(xù)四個(gè)季度為正。

對(duì)華僑城這個(gè)“巨無霸”來說，這些顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

作為華僑城第五任“掌門”，新上任的吳秉琪經(jīng)歷更像是一部“央企職業(yè)經(jīng)理人”的進(jìn)階教科書。

調(diào)整：華僑城第五任“掌門”

已深耕地產(chǎn)30余年吳秉琪，是一位“行業(yè)老將”。

資料顯示，吳秉琪在1993年加入華潤(rùn)集團(tuán)，從物業(yè)維護(hù)等基層崗位起步，在一線積累了扎實(shí)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。2007年，成為其“轉(zhuǎn)型元年”——轉(zhuǎn)入華潤(rùn)置地，并用12年完成從區(qū)域總經(jīng)理到集團(tuán)高管的蛻變。

在2013年，他獲任華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁，并兼任華潤(rùn)置地戰(zhàn)略總監(jiān)及成都區(qū)域總經(jīng)理。2019年2月，獲委任華潤(rùn)置地執(zhí)行董事。

時(shí)任華潤(rùn)置地總裁的吳秉琪◎來源/華潤(rùn)置地公號(hào)

據(jù)說，西安全運(yùn)會(huì)和成都大運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等多個(gè)大型項(xiàng)目，皆有其身影。

2021年，他調(diào)任華潤(rùn)置地華北大區(qū)董事長(zhǎng)。在北京樓市調(diào)整換擋期，吳秉琪加碼重投，助推片區(qū)簽約金額突破521億，超過大灣區(qū)板塊。赫赫的戰(zhàn)績(jī)助推他升任華潤(rùn)置地總裁，成為千億級(jí)央企的“二把手”。

2023年9月，吳秉琪加入中國(guó)建筑后積極推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。2024年新增土地儲(chǔ)備882萬平米，總購地金額1385億，銷售額達(dá)4219億：位居行業(yè)第一，實(shí)現(xiàn)“建筑巨頭”到“地產(chǎn)新霸主”跨越。

中國(guó)建筑2024年年度業(yè)績(jī)說明會(huì)◎NEWS

不久前，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》在《已火速推進(jìn)工作！央企老將吳秉琪加入華僑城，一場(chǎng)硬仗將打響》中稱：

吳秉琪既熟悉傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，又深諳央企內(nèi)部資源協(xié)同，華僑城“旅游+地產(chǎn)”模式需要大量基建、城市更新及融資配套，其在中建系統(tǒng)積累的政府、金融機(jī)構(gòu)和供應(yīng)鏈資源，可直接嫁接至華僑城文旅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)”和低成本資金導(dǎo)入，利于華僑城集團(tuán)發(fā)展。

對(duì)此，市場(chǎng)已釋放出積極信號(hào)。自9月5日公告發(fā)布后，華僑城A股價(jià)已經(jīng)連續(xù)四天上漲，區(qū)間累計(jì)漲幅5.41%。

展望：西安項(xiàng)目會(huì)有展望否

華僑城目前在西安的日子，同樣不好過。

一是文旅的戛然而止：作為“拿手王牌”，當(dāng)年計(jì)劃總投資670億的“灃東華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目”，目前只開出瑪雅海灘和摩天輪，“歡樂谷”及相關(guān)項(xiàng)目尚處于停工階段。

二是地產(chǎn)的后繼乏力：關(guān)鍵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，前些年“重商輕住”以及住宅的合作開發(fā)缺乏現(xiàn)金流。與此同時(shí)，也掛牌出讓包括大雁塔東的太平坊項(xiàng)目，目前已由陜北資金接手。

華僑城“歡樂谷”處于停工狀態(tài)◎來源/城記影像

華僑城已轉(zhuǎn)讓了「太平坊」項(xiàng)目◎NEWS

梳理華僑城在西安發(fā)展歷程，大致經(jīng)歷三個(gè)階段：

第一是初入時(shí)期的“住宅先行”：2009年主攻曲江，以純地產(chǎn)項(xiàng)目為主（108坊和天鵝堡）；第二是過度時(shí)期的“重倉商辦”：長(zhǎng)久過渡期的尾聲，陸續(xù)收購長(zhǎng)安國(guó)際中心部分資產(chǎn)以及西安國(guó)際中心等。

第三階段是最高光時(shí)刻，2017年宣布2380億戰(zhàn)略投資。通過“文旅+地產(chǎn)+城鎮(zhèn)化”，實(shí)施“1+7”系列重大項(xiàng)目建設(shè)�？伤蚕⑷f變的時(shí)代“連招呼不打”，“巨頭”華僑城也亦難避免。

華僑城收購永寧門外的商辦◎來源/城記影像

西安康佳絲路科技城一期實(shí)景◎NEWS

這期間（2021年），華僑城作為“第一大股東”的康佳集團(tuán)——宣布在國(guó)際港務(wù)區(qū)建設(shè)家電園區(qū)和絲路科技城等。2025年7月華僑城徹底退出，中國(guó)華潤(rùn)正式成為新的實(shí)際控制人。

如今，西安文旅熱度早已裂變，旅游收入已是國(guó)內(nèi)第一序列，但文旅產(chǎn)品仍是稀缺。盡管樓市波動(dòng)，但“人口紅利”和產(chǎn)業(yè)升級(jí)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)可圈可點(diǎn)。這一點(diǎn)，眾多商業(yè)巨頭和地產(chǎn)大佬，都有著不俗成績(jī)。

吳秉琪的“華僑城時(shí)代”，在西安的眾多項(xiàng)目能否迎來新轉(zhuǎn)變？無數(shù)人，正在等待這個(gè)后續(xù)……

文=城記智庫 西唐

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