文=城記智庫西唐

作為國內最大的文旅企業(yè)，華僑城打造了多個具有國際影響力的知名旅游度假景區(qū)，如今卻舉步維艱。

在極為嚴峻的形勢下，華僑城再度“換帥”：不久前國務院國資委一紙任免公告宣布，華僑城集團“一把手”和“二把手”雙雙卸任，成為央企序列中少有的“非典型人事更迭”。

新接任者，是深耕行業(yè)三十余年的“央企老將”。 這次“換帥”，能否讓西安歡樂谷等項目迎來轉機？

變局：華僑城“失血”

這次華僑城的人事變局，可謂是“震蕩”。尤其在央企序列中，極為少見“一把手”和“二把手”同時卸任。

華僑城是國務院國資委直管的大型央業(yè)，控股華僑城A、康佳集團（已轉讓）和云南旅游等多家上市公司。作為國內“文旅+地產”模式開創(chuàng)者，業(yè)務足跡遍布全國百余座城市，并延伸全球多個國家和地區(qū)。

但是，受近些年房地產大勢變化、發(fā)展模式調整以及等企業(yè)運營變動等影響，如今卻面臨多重發(fā)展困境。

華僑城在深圳的歡樂海岸◎來源/NEWS

2025上半年，華僑城交出一份“慘痛”業(yè)績：營收同比腰斬僅113.17億，歸母凈利潤虧損為28.68億，較去年同期擴大虧損171.52%。這，已是華僑城中期業(yè)績連續(xù)第三年處于凈利潤虧損狀態(tài)：

2022～2024年，虧損額分別為：109億、64.92和86.62億，再加上2025年上半年虧損，累計虧空超290億。

當下，華僑城短期債務壓力緊迫：截至今年6月末，總負債達2410億，其中流動負債1491億，短期債務占比61.8%，超六成都集中在一年內。財報顯示，華僑城上半年兩大業(yè)務板塊雙雙承壓：

瑪雅海灘與摩天輪◎來源/華僑城

旅游綜合業(yè)務營收81.65億，占比72.15%；房地產業(yè)務營收30.76億，占比為27.18%。后者同比大幅下滑達73.51%，成為主要拖累項。

上一任在職期間，推動“輕裝上陣”計劃：出售包括上海寶格麗酒店、深圳前海艾美酒店等30余家子公司及債權，將總負債從2923億壓降至2411億，經營現(xiàn)金流也連續(xù)四個季度為正。

對華僑城這個“巨無霸”來說，這些顯然遠遠不夠。

作為華僑城第五任“掌門”，新上任的吳秉琪經歷更像是一部“央企職業(yè)經理人”的進階教科書。

調整：華僑城第五任“掌門”

已深耕地產30余年吳秉琪，是一位“行業(yè)老將”。

資料顯示，吳秉琪在1993年加入華潤集團，從物業(yè)維護等基層崗位起步，在一線積累了扎實的實操經驗。2007年，成為其“轉型元年”——轉入華潤置地，并用12年完成從區(qū)域總經理到集團高管的蛻變。

在2013年，他獲任華潤置地高級副總裁，并兼任華潤置地戰(zhàn)略總監(jiān)及成都區(qū)域總經理。2019年2月，獲委任華潤置地執(zhí)行董事。

時任華潤置地總裁的吳秉琪◎來源/華潤置地公號

據說，西安全運會和成都大運會場館等多個大型項目，皆有其身影。

2021年，他調任華潤置地華北大區(qū)董事長。在北京樓市調整換擋期，吳秉琪加碼重投，助推片區(qū)簽約金額突破521億，超過大灣區(qū)板塊。赫赫的戰(zhàn)績助推他升任華潤置地總裁，成為千億級央企的“二把手”。

2023年9月，吳秉琪加入中國建筑后積極推動地產業(yè)務整合。2024年新增土地儲備882萬平米，總購地金額1385億，銷售額達4219億：位居行業(yè)第一，實現(xiàn)“建筑巨頭”到“地產新霸主”跨越。

中國建筑2024年年度業(yè)績說明會◎NEWS

不久前，《中國房地產報》在《已火速推進工作！央企老將吳秉琪加入華僑城，一場硬仗將打響》中稱：

吳秉琪既熟悉傳統(tǒng)地產開發(fā)，又深諳央企內部資源協(xié)同，華僑城“旅游+地產”模式需要大量基建、城市更新及融資配套，其在中建系統(tǒng)積累的政府、金融機構和供應鏈資源，可直接嫁接至華僑城文旅項目，實現(xiàn)“一二級開發(fā)聯(lián)動”和低成本資金導入，利于華僑城集團發(fā)展。

對此，市場已釋放出積極信號。自9月5日公告發(fā)布后，華僑城A股價已經連續(xù)四天上漲，區(qū)間累計漲幅5.41%。

展望：西安項目會有展望否

華僑城目前在西安的日子，同樣不好過。

一是文旅的戛然而止：作為“拿手王牌”，當年計劃總投資670億的“灃東華僑城大型文化旅游綜合項目”，目前只開出瑪雅海灘和摩天輪，“歡樂谷”及相關項目尚處于停工階段。

二是地產的后繼乏力：關鍵的房地產業(yè)務方面，前些年“重商輕住”以及住宅的合作開發(fā)缺乏現(xiàn)金流。與此同時，也掛牌出讓包括大雁塔東的太平坊項目，目前已由陜北資金接手。

華僑城“歡樂谷”處于停工狀態(tài)◎來源/城記影像

華僑城已轉讓了「太平坊」項目◎NEWS

梳理華僑城在西安發(fā)展歷程，大致經歷三個階段：

第一是初入時期的“住宅先行”：2009年主攻曲江，以純地產項目為主（108坊和天鵝堡）；第二是過度時期的“重倉商辦”：長久過渡期的尾聲，陸續(xù)收購長安國際中心部分資產以及西安國際中心等。

第三階段是最高光時刻，2017年宣布2380億戰(zhàn)略投資。通過“文旅+地產+城鎮(zhèn)化”，實施“1+7”系列重大項目建設。可瞬息萬變的時代“連招呼不打”，“巨頭”華僑城也亦難避免。

華僑城收購永寧門外的商辦◎來源/城記影像

西安康佳絲路科技城一期實景◎NEWS

這期間（2021年），華僑城作為“第一大股東”的康佳集團——宣布在國際港務區(qū)建設家電園區(qū)和絲路科技城等。2025年7月華僑城徹底退出，中國華潤正式成為新的實際控制人。

如今，西安文旅熱度早已裂變，旅游收入已是國內第一序列，但文旅產品仍是稀缺。盡管樓市波動，但“人口紅利”和產業(yè)升級優(yōu)勢在全國可圈可點。這一點，眾多商業(yè)巨頭和地產大佬，都有著不俗成績。

吳秉琪的“華僑城時代”，在西安的眾多項目能否迎來新轉變？無數人，正在等待這個后續(xù)……

文=城記智庫 西唐

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