在征地拆遷實踐中，“無證房屋”是一個普遍存在且異常復雜的問題。其補償問題不能一概而論，核心在于遵循“尊重歷史、實事求是、公平合理”的原則，對房屋的建設背景、年代、原因等因素進行綜合認定，而非簡單地以現(xiàn)行標準去衡量歷史問題。

一、 核心原則：并非所有“無證房”都是“違建”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償?！?/p>

這一條款確立了處理無證房屋的法定程序和基本邏輯：

1、必須調(diào)查認定：拆遷方（政府）有責任先行調(diào)查，不能直接口頭認定為違建。

2、區(qū)分對待：根據(jù)認定結果，分為“合法建筑”和“違法建筑”，兩者補償待遇截然不同。

二、 通常可獲全額或大部分補償?shù)那樾危ā耙曂戏ā保?/h5>

以下情形的無證房屋，雖無產(chǎn)權證，但在實踐中通常被納入補償范圍，應獲得與有證房屋基本一致的公平補償：

1、歷史遺留老建筑：在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年）、《土地管理法》等法律法規(guī)實施之前建造的房屋。由于當時法律體系不完善，農(nóng)村建房管理寬松，很多房屋沒有辦理證件的渠道和意識。這類房屋應充分考慮歷史背景，不能以現(xiàn)在的法律要求過去的建設行為。

2、符合當?shù)亟ǚ空叩慕ㄖ?/strong>：房屋建造時，符合當時的宅基地分配政策、建房面積和高度標準，且是家庭唯一宅基地上的唯一住房。通常是因為行政管理原因未及時辦證，其本質是合法的。

3、“一戶一宅”內(nèi)的房屋：在農(nóng)村，符合“一戶一宅”原則，且建筑面積在規(guī)定標準內(nèi)的房屋，即使因故缺證，其土地使用權和居住權也應得到保障。

4、因政府原因未辦證的房屋：

• 曾向相關部門申請報建，但因政府機構調(diào)整、職能重疊或其他行政管理原因導致審批停滯。
• 政府主導的“新農(nóng)村建設”、“移民安置”等項目中統(tǒng)一建造但未及時辦理產(chǎn)權的房屋。

三、 可能獲得部分補償或成本補償?shù)那樾?/h5>

1、未嚴重影響規(guī)劃的建筑：房屋雖未取得工程規(guī)劃許可證，但并未違反城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，可以通過改正措施消除影響。對此類房屋，實踐中可能會扣除一定的罰款或辦證費用后，給予相應的建筑材料價值補償。

2、超出面積部分的建筑：已取得合法產(chǎn)權證，但在其后自行擴建了無證部分。對于超出的面積，一般不予按市場價格補償，但可能會酌情給予一定的建筑材料成本和人工費的補償。

四、 可能不予補償?shù)那樾危ㄕ嬲饬x上的“違法建筑”）

1、明知故犯，頂風新建：在征地公告發(fā)布后，或明知相關區(qū)域已納入規(guī)劃控制范圍，為了騙取補償款而突擊建設的房屋。這是嚴厲打擊的對象，堅決不予補償。

2、嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃：房屋建在公共道路、綠地、河道管理范圍等禁止建設的區(qū)域，無法通過改正措施消除影響，依法必須拆除且不予補償。

3、采取欺騙手段騙取批準或未取得批準非法占地建設的。

五、 法定程序與維權要點

程序的合法性直接關系到實體的公正。當事人應重點關注以下環(huán)節(jié)：

1、調(diào)查認定程序：政府必須成立專門的調(diào)查組，出具書面的《調(diào)查認定報告》，并依法送達當事人?？陬^認定是無效的。

2、申辯與聽證權：在作出認定為“違法建筑”并不予補償?shù)臎Q定前，當事人有權進行陳述、申辯，甚至要求舉行聽證會。

3、“先補償后拆遷”：即使是針對認定為違建的拆除，也必須遵循法定程序（如下達《責令限期拆除決定書》，告知復議和訴訟權利）。絕不能以“拆違”代替“拆遷”，從而規(guī)避征地補償程序。這是判斷拆遷方是否合法的試金石。

4、救濟途徑：如果對認定結果不服，或在補償方案協(xié)商中無法達成一致，當事人有權在法定期限內(nèi)（通常是60日內(nèi)申請復議，6個月內(nèi)提起訴訟）尋求法律救濟。

總結而言，無證房屋的拆遷補償是一個需要個案分析的復雜問題。其核心在于追溯房屋建設的歷史合法性。對于當事人而言，關鍵在于：

• 積極舉證：盡力收集能證明房屋建設年代、歷史背景、符合政策的證據(jù)（如老地契、歷史照片、繳費憑證、村委會證明等）。
• 緊盯程序：確保拆遷方的每一個步驟都合法，充分利用法律賦予的陳述、申辯、聽證和訴訟權利。
• 理性協(xié)商：在了解自身房屋性質和法律規(guī)定的基礎上，與拆遷方進行有理有據(jù)的協(xié)商，爭取公平合理的補償。