8月28日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》公布，特別提到了：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

讓近年來(lái)持續(xù)引發(fā)社會(huì)關(guān)注的老舊小區(qū)自主更新話題，再度成為輿論焦點(diǎn)。

大家最關(guān)心的是，以后老舊小區(qū)是不是都能自主更新了？

北京、廣州、杭州等部分城市有老舊小區(qū)自主更新嘗試和案例，但未能全面推進(jìn)，實(shí)施的難點(diǎn)在哪里？

01

自主更新是未來(lái)趨勢(shì)嗎？

中辦國(guó)辦的這份文件，是在7月份全國(guó)城市工作會(huì)議上確定的。

開(kāi)宗明義：“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段?！?/p>

意味著當(dāng)前我國(guó)城市發(fā)展歷史階段已經(jīng)發(fā)生了變化，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的歷史新階段。

其實(shí)，在中國(guó)主要城市中，特別是市中心的老舊小區(qū)，政府拆遷的難度是非常大的。

原先，在部分城市試點(diǎn)開(kāi)展的“老舊小區(qū)自主更新、原拆原建”只是個(gè)案，這份文件的出臺(tái)，意味著在中央政府最高行政級(jí)別頂層設(shè)計(jì)層面，對(duì)這一模式進(jìn)行了背書和推動(dòng)。

不管我們?cè)敢庖埠?，不愿意也好，主?dòng)也好，被動(dòng)也好，這是一個(gè)趨勢(shì)。

未來(lái)能被列入自主更新、原拆原建的老舊小區(qū)，生活居住品質(zhì)會(huì)大大提升，資產(chǎn)保值價(jià)值也會(huì)有所增強(qiáng)。

02

自主更新的難點(diǎn)在哪里？

我們杭州曾有一個(gè)非常知名的老舊小區(qū)自主更新、原拆原建的案例。

作為浙江首個(gè)原拆原建，采用“政府主導(dǎo)、居民自籌為主”的原址重建新模式，小區(qū)居民自籌約4.7億元，占小區(qū)重建全部費(fèi)用的八成以上。但在小區(qū)交付過(guò)程中，還是伴隨著爭(zhēng)議與僵持。

杭州浙工新村是個(gè)案，是非典型案例，也很難算是非常成功的案例。

自主更新后的浙工新村

圖源：潮新聞

北京、廣州、杭州等部分城市有老舊小區(qū)自主更新嘗試和案例，但未能全面推進(jìn)。可見(jiàn)，自主更新的難度還是非常大的。

首先，主要是法律法規(guī)流程。

《民法典》規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

雖然是雙四分之三以上同意即可實(shí)施，但實(shí)際操作幾乎沒(méi)有可能，必須有地方的可實(shí)施的法律法規(guī)。

目前各地也正在積極探索和推進(jìn)中，比如，深圳和廈門等城市已出臺(tái)了城市更新條例。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定：“申報(bào)拆除重建類城市更新單元計(jì)劃時(shí)，舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意”。

《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定：“城市更新涉及國(guó)有土地上私有房屋騰退的，在簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和房屋所有權(quán)人人數(shù)占比均不低于百分之九十時(shí)，可以申請(qǐng)區(qū)人民政府對(duì)未簽約部分組織調(diào)解，經(jīng)調(diào)解未能達(dá)成一致，為了保障和促進(jìn)公共利益，確需征收房屋的，區(qū)人民政府可以對(duì)未簽約部分作出房屋征收決定。”

同時(shí)，老舊小區(qū)自主更新也必須有實(shí)施主體。這個(gè)主體要么是政府有關(guān)部門，要么引入市場(chǎng)化的第三方機(jī)構(gòu)。

實(shí)施主體將全面負(fù)責(zé)老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目的全流程管理，包括立項(xiàng)申報(bào)、行政審批、工程建設(shè)及后期維保等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保權(quán)責(zé)清晰、責(zé)任明確。

其次，自主更新資金的籌集也有很大困難。

部分業(yè)主可能有各種原因，比如產(chǎn)權(quán)不夠清晰、離婚未析產(chǎn)、確實(shí)資金有困難等等。

廈門大學(xué)趙燕菁教授提出的方案可以作為參考。

實(shí)際上，自主更新是一次居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表和城市資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。居民可通過(guò)抵押未來(lái)房產(chǎn)增值部分獲取貸款，業(yè)主逐步用出租或出售收益還款。

簡(jiǎn)單來(lái)講，比如，50㎡的老房子需要自主更新，成本是25萬(wàn)元，如果評(píng)估原拆原建后新房?jī)r(jià)值50萬(wàn)元。那所需的25萬(wàn)元，完全可以由金融機(jī)構(gòu)介入，做抵押貸款來(lái)解決。

下一期，我們會(huì)繼續(xù)討論，自主更新對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，真的劃算嗎？老舊小區(qū)的房子值得投資嗎？