9月5日，徐匯東安項(xiàng)目的股權(quán)交易終于落地。

中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家聯(lián)合體浮出水面，他們以 439.5億元的 總出讓金額 拿下了這塊“全國總價(jià)地王”的操盤權(quán)。

朋友圈瞬間刷屏，地產(chǎn)人最關(guān)心的問題是：全國地王，到底該怎么做？

01

地王的前世今生

上海的黃浦江兩岸，開發(fā)的歷史其實(shí)可以追溯到2002年。

那一年，上海提出“浦江兩岸開發(fā)”計(jì)劃，目標(biāo)是到2020年形成東西兩岸、南北貫通的城市景觀帶。

浦東陸家嘴的天際線后來家喻戶曉，而浦西徐匯濱江的故事，則在悄然醞釀。

最早的徐匯濱江，是老工業(yè)區(qū)。煤碼頭、船廠、倉庫林立，這里曾是上海的工業(yè)脊梁?？呻S著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大片廠房逐漸沉寂。

徐匯區(qū)政府不甘心讓這片黃金水岸沉睡。

于是，拆遷、搬遷、改造，一步步展開。

舊廠房被藝術(shù)館、展覽館取代，龍美術(shù)館、西岸藝術(shù)中心、上海天文館逐漸崛起，徐匯濱江搖身一變，成了藝術(shù)與資本的新寵。

到了2020年，西岸金融城地塊以310.5億元成交，成為當(dāng)年的全國地王。

它的體量高達(dá)180萬㎡，承載著上海國際金融中心和藝術(shù)高地的雙重使命。

3年后， 西岸金融城地塊隔壁一宗摘地出讓，最終被綠城以約13.1萬元/㎡的樓板價(jià)摘得，一舉打破了 全國單價(jià)地王紀(jì)錄。

而在今年5月， 隔壁東安項(xiàng)目以 523.03億元的總成交價(jià)刷新全國總價(jià)地王紀(jì)錄。

短短數(shù)年，徐匯濱江連續(xù)誕生全國級(jí)“地王”，足以說明上海和徐匯對(duì)這片土地的野心——

不只是建房子，而是要重塑一座“世界級(jí)水岸”。

02

操盤之爭(zhēng)

徐匯東安地王從誕生之日起，就伴隨著傳聞。

坊間最熱鬧的版本：招商蛇口和中海爭(zhēng)奪。

招商看中的是綜合體操盤機(jī)會(huì)，中海盯著的是頂豪住宅的舞臺(tái)，彼此暗戰(zhàn)不斷。

但最終答案，出乎意料。

招商蛇口、中海、徐匯城投、中旅投資，四方聯(lián)合，通過產(chǎn)權(quán)交易所完成股權(quán)交割。

故事沒有“你死我活”，而是“四家握手”。

這不是簡(jiǎn)單的資源拼盤，而是一場(chǎng)利益博弈下的妥協(xié)與平衡：

中海地產(chǎn)，近兩年在上海新天地、徐匯濱江等豪宅板塊打造了多個(gè)熱銷豪宅，對(duì)高端住宅的定價(jià)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)非常有話語權(quán)；

招商蛇口，擅長(zhǎng)大體量綜合體，能讓商辦與居住產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)；

徐匯城投，熟悉區(qū)位脈絡(luò)，是政府資源與開發(fā)節(jié)奏的“穩(wěn)壓器”；

中旅投資，文旅背景，未來能給片區(qū)注入文化和消費(fèi)的附加值。

徐匯濱江不是單純的商品房項(xiàng)目，它是上海的戰(zhàn)略工程。要穩(wěn)妥推進(jìn)，必須讓多方央國企都參與進(jìn)來。

03

超級(jí)地王，怎么玩？

值得注意的是，四家聯(lián)合體拿下的是徐匯東安項(xiàng)目其中的兩幅地塊：

127b-24地塊，純住宅用地， 出讓總價(jià)為98.18億元， 樓面價(jià)高達(dá)124,130元/㎡， 規(guī)劃建筑面積7.9萬平方米，預(yù)計(jì)打造頂級(jí)豪宅社區(qū)；

125-31地塊， 大規(guī)模商住綜合用地 ，樓面價(jià)75,013元/㎡， 其規(guī)劃建筑面積約45.5萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)及公建配套，其中住宅部分約27.3萬平方米。

兩幅地塊總建面合計(jì)超過53萬平，體量可與西岸金融城互為呼應(yīng)。

如果說西岸金融城是“肌肉”，東安項(xiàng)目更像是“封面”。

住宅做頂豪，商辦做特色，文旅補(bǔ)靈魂。

• 住宅：沖擊20萬+的天花板

127b-24號(hào)地塊，樓面價(jià)12.4萬/㎡。

這意味著未來售價(jià)大概率在20萬+/㎡，才能算賬平衡。

在上海，只有陸家嘴的濱江豪宅、新天地的翠湖等少數(shù)項(xiàng)目能站在這個(gè)高度。

東安住宅，大概率會(huì)是上海的下一個(gè)豪宅封面。

• 綜合體：45萬㎡的都會(huì)樣板

125-31號(hào)地塊，是招商蛇口的主場(chǎng)。住宅、商業(yè)、辦公、科研、配套，一個(gè)完整的城市綜合體雛形。

未來的場(chǎng)景是這樣的：

白天，科研辦公聚集地；

夜晚，濱江的都會(huì)客廳；

周末，親子、藝術(shù)、文旅的目的地。

• 雙子星：西岸金融城 + 東安項(xiàng)目

隔壁的西岸金融城，早已是180萬㎡的國際金融集群。

加上東安項(xiàng)目50萬㎡的綜合體，兩大“地王”連成片，規(guī)模超過230萬㎡。

一個(gè)偏商務(wù)，一個(gè)偏生活；一個(gè)代表資本，一個(gè)代表消費(fèi)。

它們的聯(lián)動(dòng)，將徹底改變徐匯濱江的城市能級(jí)。

04

瓜分上海樓市

當(dāng)然，操盤全國總價(jià)地王，并不只是榮耀。

價(jià)格挑戰(zhàn)：20萬+的售價(jià)，市場(chǎng)能否承接？

合作挑戰(zhàn)：四家聯(lián)合，如何分工、如何博弈？

周期挑戰(zhàn)：項(xiàng)目入市時(shí)，市場(chǎng)是否回暖？

這些問題，留待時(shí)間回答。

但可以肯定的是，這塊地的意義，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了財(cái)務(wù)邏輯。

當(dāng)然，在東安地王之上，似乎也牽扯出了目前外界非常關(guān)注的另外一個(gè)話題：

四大央企正在瓜分上海樓市！

的確，這一次招商蛇口和中海地產(chǎn)成為瓜分東安地王的大玩家，而在前不久，華潤(rùn)置地剛剛 以244.7億元的總價(jià)，攜手上海南房集團(tuán)拿下浦東后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊。

當(dāng)然，保利發(fā)展也不甘示弱，今年 前8個(gè)月，保利在上海銷售排名穩(wěn)居榜首。

由此我們也看到， 上海樓市的戰(zhàn)局已經(jīng)明朗：中海、招商、華潤(rùn)、保利，這四大央企巨頭正在以地為棋、以資本為刀，瓜分這座城市的未來。

徐匯東安、后灘、余慶里……每一塊土地都不僅是房子，更是四大央企話語權(quán)、品牌力和城市資源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

在上海，地王價(jià)格越高，背后的博弈反倒變的越簡(jiǎn)單，因?yàn)橥婕抑挥?個(gè)！

未來幾年，上海的高端樓市，很可能只屬于這四家能在棋盤上穩(wěn)操勝券的巨頭。

其他人，或許只能看著這場(chǎng)盛宴的煙火，嘆息“錯(cuò)過了歷史的一步棋”。

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