南京樓市8月份的戰(zhàn)績(jī)相繼披露。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南京在8月共賣出1417套新房、6803套二手房，（注：數(shù)據(jù)因統(tǒng)計(jì)方式、時(shí)間等因素或存在差異），環(huán)比上月都有所下沉。

踩著傳統(tǒng)淡季的尾巴，南京官方明確購(gòu)房補(bǔ)貼到期后不再延續(xù)。真金白銀的購(gòu)房“福利”進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，或?qū)?duì)即將到來的“金九銀十”市場(chǎng)旺季，帶來新助力。

那么問題來了：在行情波動(dòng)、政策信號(hào)、傳統(tǒng)旺季來襲影響下，當(dāng)下是買房人出手的好時(shí)機(jī)嗎？

01

我們先來看新房市場(chǎng)表現(xiàn)。

8月份的數(shù)據(jù)很直觀，也很蒼白——新房1417套成交量，創(chuàng)下了今年以來成交量新低（除春節(jié)期間1月和2月）。

除傳統(tǒng)淡季的因素外，成交量的下降與新房供應(yīng)量也有密切關(guān)系。

圖源克而瑞

拉出今年1-8月的銷售數(shù)據(jù)可以看到，南京全市商品住宅已累計(jì)供應(yīng)136.82萬㎡，累計(jì)成交202.40萬㎡，供應(yīng)量和成交量同步皆有所下滑。

8月份的南京樓市共有11家樓盤推新、615套房源入市。其中，河西中丹荔云府、江寧的藍(lán)天慧融花園以及安德門頤和·金陵印，拿下銷售業(yè)績(jī)排行前三名。

圖源克而瑞

丹荔云府，2025年河西中板塊的豪宅項(xiàng)目之一，在今年6月21日首開就拿下“開盤即磬”的好成績(jī)。8月初加推28套房源，主力戶型建面約139㎡，銷許均價(jià)63450元/㎡，以銷售金額達(dá)2.71億元穩(wěn)居銷售額榜首。

藍(lán)天慧融花園，是位于江寧祿口板塊的剛需項(xiàng)目，產(chǎn)品以建面78-110㎡剛需小戶型為主，早在2020年就已首開入市，但去化一直較為緩慢。今年項(xiàng)目部分房源加入以舊換新，再疊加優(yōu)惠、總價(jià)低等優(yōu)勢(shì)，在8月份也賣出了一個(gè)好數(shù)據(jù)。

頤和·金陵印，安德門板塊新盤，安德門+頤居建設(shè)+低密四代宅的高配優(yōu)勢(shì)，俘獲大批買房人芳心。據(jù)開發(fā)商消息，首開房源全部售罄，以銷售額2.01億元拿下開門紅。

克而瑞公布的銷售額TOP20榜單中，還有不少“老面孔”，金陵月華、中北金基山和月、江心印、金陵中心等項(xiàng)目銷售額同樣不俗，可見核心板塊+品質(zhì)房企+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，仍是吸引買房人的關(guān)鍵因素。

另外有數(shù)據(jù)表明，在市場(chǎng)整體低溫的行情下，改善型置業(yè)需求反而越發(fā)凸顯。

圖源金剛石

金剛石數(shù)據(jù)顯示，剛改及改善產(chǎn)品是目前市場(chǎng)置業(yè)主流，同時(shí)隨著低密四代宅產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度較高，建面約100-120㎡以及140-180㎡兩個(gè)面積段產(chǎn)品去化周期較短，市場(chǎng)健康度均高于其他面積段產(chǎn)品。

與之相反的是，今年1-8月的新房整體成交均價(jià)27463元/㎡，同比上漲0.07%，可見市場(chǎng)修復(fù)速度雖慢但仍持續(xù)進(jìn)行中。

02

8月份的南京二手房，成交量和成交均價(jià)皆出現(xiàn)下沉情況。

2024-2025年南京二手住宅成交量?jī)r(jià)情況

圖源我愛我家南京研究院

我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，南京8月供共賣出6388套二手房，環(huán)比下滑12%；成交均價(jià)達(dá)20234元/㎡，環(huán)比下滑3.1%，低總價(jià)段房源成交占比進(jìn)一步增加。

因此，8月份關(guān)于二手房“砸盤”的消息層出不窮。比如，小行板塊的仁恒城市星光，相繼賣出約3.54萬/㎡、3.39萬/㎡的單價(jià)，還有萬科朗拾|雨核，兩套成交單價(jià)分別約3.1萬/㎡、3.3萬/㎡，都引起了不小的關(guān)注。

一般情況下，小區(qū)突然出現(xiàn)成交價(jià)“新低”，多是業(yè)主因個(gè)人情況急售，屬于個(gè)別情況，大部分賣家仍在不斷呼吁業(yè)主保衛(wèi)房?jī)r(jià)。

2024-2025年南京二手住宅新增掛牌量?jī)r(jià)情況

圖源我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

8月，南京二手房新增房源量6509套，環(huán)比增加16.7%，新增掛牌量自4月以來首次增長(zhǎng)，同時(shí)新增房源的掛牌均價(jià)環(huán)比小幅上漲0.7%。（數(shù)據(jù)來源我愛我家南京研究院）

9月，同樣是二手房市場(chǎng)旺季，在市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”信號(hào)釋放明顯、市場(chǎng)活躍度提高以及供應(yīng)量增加的多重因素下，本月成交量或?qū)⒂瓉硪欢ǔ潭鹊脑龇?/p>

03

8月開始，樓市自上而下釋放“企穩(wěn)”信號(hào)。

8月15日，住建部政策研究中心副主任浦湛發(fā)文表示，城市更新將推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換。她認(rèn)為，在城市更新階段，房地產(chǎn)將有更加廣闊的發(fā)展場(chǎng)景，要順應(yīng)這一發(fā)展階段加快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，重塑房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。在好地段加大安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供給，以新的供給帶動(dòng)改善性需求持續(xù)釋放。

北京、上海優(yōu)化限購(gòu)政策，蘇州取消限售，廣西優(yōu)化限價(jià)等，多城已經(jīng)加入新一輪政策利好行列，以持續(xù)盤活市場(chǎng)。

8月28日，南京房產(chǎn)部門明確表示，使用財(cái)政性資金的普惠性補(bǔ)助優(yōu)惠政策到期后不再延續(xù)。

即將到期的補(bǔ)貼政策包括：

① 南京市級(jí)對(duì)市民購(gòu)房新商品房，給予總額1%的購(gòu)房補(bǔ)助，總資金1億元，先到先得，最遲截至2025年12月31日。

② 南京溧水區(qū)則有“人才購(gòu)、進(jìn)城購(gòu)、來溧購(gòu)、多孩購(gòu)、組團(tuán)購(gòu)、車位購(gòu)”等補(bǔ)助，補(bǔ)助時(shí)限則截至到2025年10月31日。

那么當(dāng)下有置業(yè)想法的買房人，又該如何反應(yīng)呢？

一方面，“金九銀十”期間新房供應(yīng)將會(huì)加大，同時(shí)為了加大自身競(jìng)爭(zhēng)力，或?qū)⑼瞥鲑?gòu)房?jī)?yōu)惠、補(bǔ)貼等活動(dòng)，吸引買房人關(guān)注；

二手房賣家或?qū)⒆プ⊥緝?yōu)勢(shì)，拉大議價(jià)空間，以促成交易。

另一方面，屬于南京樓市的購(gòu)房“福利”進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，有想法的買房人此時(shí)出手還能“薅”到政策“羊毛”。

因此對(duì)于買房人來說，“金九銀十”期間不僅有置業(yè)選項(xiàng)多、案場(chǎng)優(yōu)惠，還能享受到真金白銀的政策補(bǔ)貼，多重buff疊加下，遇到心儀的房子或可“出手”。

另外，按照往年慣例，“金九銀十”期間的南京樓市，無論是新房、二手房，交易量、活躍度等都會(huì)迎來明顯提升。因此不少買房人推測(cè)近期或?qū)⒂行碌馁?gòu)房政策發(fā)布，以深度激發(fā)市場(chǎng)活力。