在過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有什么值得興奮的消息。

成交低迷、融資受限、規(guī)模急速下滑，成為所有房企的共同困境。

每當(dāng)財報季來臨，市場最愛做的一件事，就是把幾家央國企巨頭放在一起比較：誰的規(guī)模更大，誰的現(xiàn)金流更穩(wěn)，誰又在利潤端領(lǐng)先一步。

對行業(yè)而言，這些頭部企業(yè)的生存發(fā)展既是“壓艙石”，亦是“風(fēng)向標”。

不過，在大環(huán)境低迷的背景下，即便是這些央國企，也很難交出漂亮的成績單。

然而，華潤置地卻交出了一份穩(wěn)健增長的答卷：

截至2025年6月30日，公司共實現(xiàn)營業(yè)收入949.2億元，同比增長19.9%；股東應(yīng)占溢利（歸母凈利潤）118.8億元，同比增長16.2%。

這年頭，營收、凈利還能實現(xiàn)雙增的房企，真的不多了。

很多人以為這是某種階段性的幸運，或者規(guī)模效應(yīng)的自然結(jié)果。

但如果往下看，你會發(fā)現(xiàn)，這背后隱藏的，是一套與傳統(tǒng)開發(fā)商截然不同的盈利邏輯。

01

經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻超六成利潤

如果僅看數(shù)據(jù)，華潤置地的表現(xiàn)足夠亮眼。

華潤置地構(gòu)建的“3+1”業(yè)務(wù)模式中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)依然保持穩(wěn)健，上半年實現(xiàn)簽約額1103億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，15個城市市占率排名前三，45個項目位列當(dāng)?shù)厍笆?/p>

但這還不是華潤置地最牛的地方。

精準的布局投資、升維的產(chǎn)品力、快速周轉(zhuǎn)的營銷效率等等，都只是“標配”，真正讓行業(yè)震動的，是其盈利結(jié)構(gòu)。

這也是其與眾多房企不同之處。

上半年，華潤置地實現(xiàn)經(jīng)常性收入205.6億元，經(jīng)常性核心凈利潤60.2億元，占整體核心凈利潤的60%以上。

也就是說，即便不依賴新增銷售，僅憑借經(jīng)營性資產(chǎn)、物業(yè)管理及輕資產(chǎn)代建等業(yè)務(wù)，華潤置地就能維持可觀盈利。

對于仍在高負債壓力下周旋的其他房企而言，這是一道幾乎無法企及的安全屏障。

具體來看，購物中心是核心引擎，零售額1101.5億元同比增長20.2%，租金收入突破百億，經(jīng)營利潤率創(chuàng)下歷史新高。

更重要的是，光是靠這些租金收入，就足以覆蓋利息與分紅支出，這在當(dāng)下的地產(chǎn)圈，幾乎是“不可想象”的事情。

輕資產(chǎn)管理同樣亮眼。

華潤置地旗下華潤萬象生活，管理規(guī)模持續(xù)擴大，核心凈利潤同比增長15%。這意味著它不僅在管項目數(shù)量增加，盈利能力也在提升。

在物管公司普遍進入低增長甚至負增長的今天，華潤萬象生活依舊維持行業(yè)龍頭地位，125個在管購物中心中，有104個零售額位列當(dāng)?shù)厍叭?/strong>，給華潤置地帶來強大的市場領(lǐng)先優(yōu)勢。

截至6月30日，華潤置地在手現(xiàn)金儲備達到1202.4億元，在行業(yè)里保持領(lǐng)先，這其中少不了輕資產(chǎn)管理貢獻的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

還有讓人容易忽視的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，上半年實現(xiàn)24.5億元營收。

雖然規(guī)模暫時不大，但城市代建、租賃住房、文體場館運營這些新興板塊，展現(xiàn)出極強的成長性，算是華潤置地未來業(yè)績增長的轉(zhuǎn)型發(fā)展加速器。

02

從城市開發(fā)者到運營者

業(yè)內(nèi)同行都羨慕華潤置地的“第二增長曲線”，都想向此轉(zhuǎn)型靠攏，但殊不知，這并非一朝一夕之功，而是其辛苦耕耘多年取得的成果。

這背后，既有華潤置地的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢發(fā)揮作用，也有管理優(yōu)勢在推波助瀾。

從城市建設(shè)者到城市運營者，華潤置地實現(xiàn)戰(zhàn)略升級、身份轉(zhuǎn)換背后，核心管理優(yōu)勢之一，是持續(xù)進化的片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)能力。

這種能力進階也體現(xiàn)在華潤置地打造的標桿項目中。

比如早期打造的羅湖華潤中心，是深圳首個真正意義上的都市綜合體，也是華潤置地從單一地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向“造城”模式的標志。

到后來的后海片區(qū)開發(fā)，華潤置地就以“綜合運營商”的身份深度參與，標志其進入“超級綜合體+城市運營”的新階段。

今年，華潤置地的片區(qū)統(tǒng)籌力在上海浦東新楊思項目又迎來一輪突破。

面對占地約2.72平方公里的區(qū)域更新任務(wù)，華潤置地沒有選擇常規(guī)的拆除重建路徑，而是以深度客研和價值挖掘為先導(dǎo)，將城市界面與社區(qū)景觀、開發(fā)節(jié)奏與產(chǎn)品迭代協(xié)調(diào)融合，避免碎片化開發(fā)，最終推動片區(qū)整體能級提升。

片區(qū)內(nèi)標桿性項目翡雲(yún)悅府，至今五次開盤、五次售罄，多次觸發(fā)積分，成為今年第二個銷量突破100億元的項目，進一步驗證了其運營模式的成功。

在炸天團看來，華潤置地在片區(qū)統(tǒng)籌上的核心優(yōu)勢可以歸納為三點：

一是多業(yè)態(tài)融合與有機更新能力，能夠系統(tǒng)性組合商業(yè)、辦公、文化、教育等要素，形成功能互補的生態(tài)圈；

二是強大的資源整合與運營管理實力，依托“3+1”業(yè)務(wù)模式，協(xié)同政府、產(chǎn)業(yè)與市場資源，實現(xiàn)長期運營效益；

三是可持續(xù)的發(fā)展理念和品牌溢價能力，從客戶需求和城市發(fā)展脈絡(luò)出發(fā)，提升區(qū)域整體形象和市場信心。

這是一套可復(fù)制、可升級的打法，為城市運營提供了新范式。

03

REIT打通融資渠道

華潤置地的創(chuàng)新和領(lǐng)先還在于其在REITs領(lǐng)域的探索。

今年上半年，華潤置地旗下兩個REIT都取得了亮眼的業(yè)績表現(xiàn)：

華夏華潤商業(yè)REIT總市值首破百億元，穩(wěn)居消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。上市以來股價累計上漲52.2%（截至2025年6月30日），連續(xù)六個季度現(xiàn)金分紅合計4.95億元；

華潤有巢REIT業(yè)績穩(wěn)中有增，2025年一、二季度合計實現(xiàn)營業(yè)額3929萬元。

這些數(shù)字只是表象，深層次看，借助兩大REIT，華潤置地盤活了沉淀資產(chǎn)，也帶來了融資活水。這一點簡直讓同行都羨慕的程度。

據(jù)說，華潤置地還在推進公募REIT的常態(tài)化擴募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產(chǎn)品，加快資產(chǎn)與資本良性循環(huán)。

可以預(yù)見，未來華潤置地在資管方面可能還會有更大發(fā)展空間。

結(jié)語

拒絕“規(guī)模焦慮”

業(yè)績的領(lǐng)先，只是故事的上半場。真正讓資本市場看重的，是估值的重塑。

今年以來，華潤置地總市值不斷攀升，累計漲幅超40%；截至目前，其總市值規(guī)模已經(jīng)超過2100億港元，穩(wěn)居內(nèi)房股第一。

在業(yè)績會上，華潤置地董事會主席李欣有兩句話非常值得關(guān)注：

一是拒絕“規(guī)模焦慮”；

二是“股價的穩(wěn)健表現(xiàn)，正是市場對公司戰(zhàn)略方向和經(jīng)營質(zhì)量的認可。”

背后的潛臺詞是，相比規(guī)模，華潤置地更要有質(zhì)量的增長；

但相比業(yè)績領(lǐng)先，其更看重做資本市場的價值王，后者才是其未來錨定的方向。

是的，華潤置地早已不是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，而是一個把開發(fā)、運營、資管、服務(wù)融為一體的城市生態(tài)系統(tǒng)打造者。

這樣的超級物種未來會進化成何種模樣，炸天團也拭目以待。

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