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誰是下一個奇跡？

上周深圳舉辦一系列活動，慶祝特區(qū)建立45周年，無人機表演秀環(huán)節(jié)，華為、騰訊、中國平安等20家企業(yè)的logo閃耀夜空。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)

有網(wǎng)友笑稱，深圳把“金主爸爸”捧上天了。

不到半個世紀(jì)，這個曾經(jīng)的“小漁村”，蛻變成3.7萬億GDP（2024年）的國際化都市，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力全球第一，還培育出眾多行業(yè)龍頭企業(yè)。

這是深圳奇跡，也是中國經(jīng)濟發(fā)展的奇跡。要我說，奇跡背后是國家政策、城市與企業(yè)彼此成就。

一個值得探討的問題來了：誰會成為下一個奇跡？

先說答案，我認(rèn)為是海南。

就在深圳把企業(yè)“捧上天”不久，8月29日，民營企業(yè)扎堆跑海南，參加國家發(fā)改委指導(dǎo)、海南省政府主辦的推介會。

新希望劉永好、吉利李書福、新東方俞敏洪，去了很多民企大佬……

總之，推介會規(guī)格很高。

現(xiàn)場，新希望與海南國企海墾簽約，寧德時代與央企中核海南核電簽約。

意圖很明確，就是讓更多企業(yè)看到海南的機會，放心來扎根。

事實上，市場變量已經(jīng)提前顯現(xiàn)：據(jù)海南發(fā)改委透露，截至今年6月底，海南實有經(jīng)營主體360.44萬戶。該數(shù)據(jù)去年底已超越北京、上海，直追深圳；

截至6月底，海南實有外資企業(yè)10604戶，同比增長15.64%。

很明顯，一股“去海南”的熱潮正在醞釀。

有人會問，為什么是海南？

深圳起飛離不開當(dāng)年“畫了一個圈”，這就是政策的力量。今天大家去海南，奔著更大的“一個圈”去，這次的圈叫作：

自由貿(mào)易港

不是新鮮概念，早在2018年，海南就拿了“建設(shè)自由貿(mào)易港”的政策大禮包；

2020年，自貿(mào)港建設(shè)總體方案出臺；

2023年，官方明確提出“2025年底前全島封關(guān)”；

但真正讓投資者從觀望到下場的關(guān)鍵，是一個月前的重磅消息：

封關(guān)時間正式敲定在今年12月18日。

就像懸著的靴子終于落地，原本還在猶豫的企業(yè)，立刻搶跑。

我們團隊從一線拿到了更新、更微觀的數(shù)據(jù)：�？谀�5A甲級寫字樓，最近訪客量激增，原本每月接待70-80組客戶，剛剛過去的8月提升到了120多組。

大家千萬別把封關(guān)理解成封島。相反，封關(guān)是進一步擴大開放。

正式封關(guān)后，海南全島將成為“境內(nèi)關(guān)外”，遵循“一線放開、二線管住、島內(nèi)自由”的規(guī)則——

簡單來說，國外的貨物、資金、人員進入海南更便捷，海南與全球市場的聯(lián)通會更高效。

圖源自新華社

其中最讓企業(yè)心動的，是封關(guān)后升級的“零關(guān)稅”政策。

封關(guān)前，海南享受零關(guān)稅的商品比例約27%，涉及1900個稅目；封關(guān)后，這個比例將大幅提升到74%，商品范圍擴展到6600個。也就是說，全球絕大多數(shù)商品進入海南，都能實現(xiàn)“零關(guān)稅”。

貨物進入內(nèi)地，只要加工值達(dá)到30%，也可以免關(guān)稅。

這意味著，海南將成為國內(nèi)貿(mào)易自由度最高、覆蓋范圍最大的區(qū)域，這樣的政策力度，全國獨一份。

2

海南的第三次機遇

頂級政策加持是我看好海南的核心原因，但不是唯一原因。

畢竟，有政策不代表就一定結(jié)出果子。歷史上，海南拿過兩次“政策大禮包”：

·上世紀(jì)80年代的“省辦經(jīng)濟特區(qū)”

·2010年的“國際旅游島”建設(shè)。

但這兩次嘗試，最終資源更多流向房地產(chǎn)，住宅市場火了一把，卻沒有形成扎實的產(chǎn)業(yè)根基。

究其原因，缺乏更落地的配套政策，又沒管住投機風(fēng)氣，都想著賺快錢。海南這回顯然吸取教訓(xùn)，對住宅交易做出嚴(yán)格限制，努力把資源引去澆灌產(chǎn)業(yè)。

有了政策，怎么執(zhí)行很關(guān)鍵，所處時代背景也很關(guān)鍵。

與前兩次相比，海南這次有三個前所未有的優(yōu)勢：

1、戰(zhàn)略等級空前

現(xiàn)在全球經(jīng)濟增長動能不足，各國都在爭搶存量市場，我們也不例外。建設(shè)海南自貿(mào)港，相當(dāng)于搞個“窗口”，虹吸全球的資金、技術(shù)、人才，讓這些資源在海南自由流動、充分整合，最終沉淀為實實在在的產(chǎn)業(yè)。

這是國家層面的戰(zhàn)略布局，定位遠(yuǎn)高于以往，前兩次“禮包”比不了。

2、任務(wù)等級最高

海南既要謀求自身發(fā)展，還要協(xié)同東盟發(fā)展、助力“一帶一路”。

大家可能對東盟沒有實感，給大家列一組數(shù)據(jù)：

東盟10國2024年GDP大約4.13萬億美元，位居世界第四大經(jīng)濟體。

海南站在這樣的舞臺上，能對接的資源、能撬動的市場，遠(yuǎn)超曾經(jīng)的自己，也超過當(dāng)年的深圳。

有自貿(mào)港加持，海南GDP由2018年4832億，攀升至2024年近8000億。

今年上半年的數(shù)據(jù)更亮眼：服務(wù)貿(mào)易企業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，海南服務(wù)進出口總額347.1億元，同比增長24.7%；

海南省工業(yè)和信息化廳披露數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長11.4%，增速全國第二，其中3月至6月連續(xù)4個月當(dāng)月增速排名全國第一，分別同比增長18.9%、14.9%、13.4%、12.2%。

此外，海南實有經(jīng)營主體從5年前突破“百萬大關(guān)”，到如今迫近400萬大關(guān)。投資海南的國家，由2018年的43個，增長到176個。

實有經(jīng)營主體相當(dāng)于市場的“毛細(xì)血管”，增長越快，說明市場越有活力。而外資涌入，還說明市場開放度高。

3、拒絕投機，這一次要的是“慢牛”

有人認(rèn)為，封關(guān)落地后，海南將迅速成為全球頂級自貿(mào)港，超完香港超新加坡。

海南面積是香港的32倍、新加坡的48倍，背靠體量龐大的國內(nèi)市場，又有國家意志加持，不可否認(rèn)，海南潛力巨大。

但要認(rèn)識到一個問題，海南自貿(mào)港是一個獨特的存在，國內(nèi)或國際上，都難以找到可以完全對標(biāo)的范本。

它不是簡單復(fù)制誰的模式，而是要打造出全新且更高形態(tài)的經(jīng)濟高地和開放高地，海南的未來無限可能，但每一步也都要摸著石頭過河。

因此，我們必須保持理智。

這不是短期投機窗口，而是一場持久的結(jié)構(gòu)性機會。

目前尚處于封關(guān)運作的起步階段，接下來還要經(jīng)歷2035年全面深化，直到本世紀(jì)中葉才能全面建成。

看懂長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意圖，投資動作才不會變形。

3

如何找到錨點

想借封關(guān)布局海南，一定要告別短期投機思維。

風(fēng)浪越大魚越大，暗流也大，普通人怎么做？關(guān)鍵是看懂政策，找到錨點。

官方明確，海南將建設(shè)成為“兩個基地”：

·中國企業(yè)出�？偛炕�

·境外企業(yè)入華總部基地。

這意味著，未來會有大量國內(nèi)外企業(yè)來海南設(shè)立總部、區(qū)域中心，催生對高端辦公空間的需求。

所以，不同于前兩次熱炒住宅，這一輪，作為生產(chǎn)要素的商辦項目有機會跑出來，尤其是核心城市、核心區(qū)域的高端寫字樓。

開頭提到的，5A甲級寫字樓訪客量劇增，就是這種趨勢的縮影。

龍湖光年云頂會客廳訪客

這個項目是位于海口龍華區(qū)的龍湖光年，其中，寫字樓為龍湖光年中心。

據(jù)了解，龍湖光年中心80%的訪客是“新海南人”或異地客，都是奔著自貿(mào)港紅利來的。

封關(guān)時間確定，讓很多原本觀望的客戶松動了。

不過要注意，自貿(mào)港這波紅利是逐層外溢的——

先利好本土央國企、民營巨頭，緊接著是島外符合招商政策的企業(yè)，再往后是中小企業(yè)。

寫字樓市場也一樣有優(yōu)先級。最先受益的，必定是核心城市、核心區(qū)域的項目。

目前，中建六局、三菱電梯等巨頭已經(jīng)搶先入駐龍湖光年中心。

另一個問題：為什么是龍湖光年？

推演一下，就會明白這些客戶的逐級選籌邏輯。

先概括結(jié)論，就是選龍頭城市+龍頭區(qū)域+龍頭項目。

選�？冢菏�“首位度”無可替代

自貿(mào)港13個重點園區(qū)，�？讵殧�4個，海南大約30%的GDP由�？趧�(chuàng)造；作為省會，�？谑呛Ｄ系慕�(jīng)濟、政治、文化中心，企業(yè)要在海南設(shè)立總部，海口必然是首選。

選龍華區(qū)：“龍頭區(qū)域”無可替代

龍湖光年所在的龍華區(qū)，是�？趶妳^(qū)，常住人口83萬，占到全市1/3，貢獻(xiàn)了全市1/3的GDP。

而選龍湖光年，相當(dāng)于選了龍頭城市、龍頭區(qū)域的龍頭項目。

這個項目總投資約115億元，集5A甲級寫字樓、天街、24小時商業(yè)街、loft和洲際VOCO酒店等業(yè)態(tài)于一體。

龍湖光年實景

整體大概80萬㎡，其中寫字樓7.2萬㎡、天街超32萬㎡。

去年9月開業(yè)的天街，目前日均客流量15萬人次，是海南最活躍的商業(yè)體，沒有之一。一些大品牌的海南首店，大多選擇這里。

目前�？谑忻嫔希瑢懽謽墙^大多數(shù)為單體，此類復(fù)合型的幾乎沒有，這么大體量的更是沒有。

和單體寫字樓比，復(fù)合型綜合體的優(yōu)勢太明顯了，可以滿足辦公、餐飲、購物、娛樂、居住需求，實現(xiàn)一站式商務(wù)生態(tài)。

如果只是做到這些，還不足以稱之為龍頭項目。

作為海南惟一的百億TOD 項目，龍湖光年還具備立體交通優(yōu)勢。

出門是樞紐站，通過高鐵，快速鏈接全島“2h經(jīng)濟圈”；毗鄰城市交通主動脈，可以快速暢達(dá)�？谥饕鍓K。

不管是自駕還是城軌出行，去機場、去碼頭、去高鐵站都十分便捷。

根據(jù)以往案例，高級別城市，同等區(qū)位條件下，TOD寫字樓租金會比傳統(tǒng)寫字樓，高出30%到50%不等。

而龍湖光年依托超級MALL(天街）+TOD，剛好形成了“軌交引流-商業(yè)轉(zhuǎn)化-辦公增值”的閉環(huán)；

不得不說，龍湖在TOD開發(fā)及商業(yè)運營這塊，經(jīng)驗還是很超前的。

4

歷史總在相似的軌道上演進

無論國內(nèi)國外，城市躍遷的過程中，那些占據(jù)核心地段的地標(biāo)物業(yè)，也會跟隨完成價值躍遷。

海南也不會例外。

若干年后，類似龍湖光年這種項目，不只是成為開發(fā)商的代表作，還可能是海南蛻變的見證者。

三次托舉海南，本質(zhì)是三次委以重任，前兩次海南有點沒兜住。

如今，第三次托付，海南拿到的最高級別的信任和責(zé)任。

對普通人來說，讀懂“被寄予厚望”背后的信號，也就不難找到下一個時代的錨點。

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