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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

剛剛前幾天，華僑城集團(tuán)官宣轉(zhuǎn)讓了康佳集團(tuán)股份給了華潤(rùn)集團(tuán)，這趟交接棒也算是央企陣營(yíng)本年度的大事了，康佳集團(tuán)的命運(yùn)也從此要改寫。

華僑城集團(tuán)與華潤(rùn)集團(tuán)，本身都是屬于超級(jí)央企，兩家企業(yè)總部都在深圳，也都是屬于在全國(guó)耳熟能詳?shù)?/strong>，兩家大型集團(tuán)的業(yè)務(wù)交流后期也會(huì)越來越密切。

股權(quán)交接之后，小編也在之前文章里面有提到過一個(gè)大膽猜測(cè)，華僑城集團(tuán)的一號(hào)位，會(huì)不會(huì)迎來新面孔，畢竟現(xiàn)任的華僑城董事長(zhǎng)已經(jīng)過了退休時(shí)間了。

華僑城作為曾經(jīng)文旅產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)頭部央企，打造過很多超級(jí)文旅IP，在豪宅開發(fā)板塊，也曾經(jīng)留下了不少佳作：曾經(jīng)的華僑城地產(chǎn)也是號(hào)稱深圳豪宅界的少林派。

80年代，華僑城集團(tuán)打造的文旅大城，天生帶著“華僑基因”。天鵝湖畔的波托菲諾，曾是港商與歸僑的私藏秘境。

梧桐山下的低密別墅群，路窄樹茂，連路燈都刻意調(diào)暗，生怕驚擾了隱居的科技新貴們，很長(zhǎng)一段時(shí)間，深圳的豪宅區(qū)只有華僑城片區(qū)，華僑城這個(gè)名字就是豪宅標(biāo)簽。

幾十年來，華僑城集團(tuán)董事長(zhǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了兩位大人物，其中關(guān)注點(diǎn)最高的時(shí)期，莫過于在華僑城地產(chǎn)登頂千億的巔峰期。

就在華僑城集團(tuán)內(nèi)部宣告“換帥”當(dāng)天，早在2022年3月30日晚間，華僑城A披露了2021年財(cái)報(bào)。

財(cái)報(bào)顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1026億元，首次跨入千億元陣營(yíng)，同比增長(zhǎng)25.25%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)71億元，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)38億元，同比分別減少55%、70%。

首次跨入千億元規(guī)模的華僑城集團(tuán)，董事長(zhǎng)、黨委書記段先念也將正式退休。接替者是同為央企的保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高。

按照中組部和國(guó)資委規(guī)定，“副部級(jí)”央企一把手退休年齡一般是63歲，一到年齡必須退休讓賢。1958年出生的段先念早已到了退休年齡。

其實(shí)我們熟悉的華僑城集團(tuán)，早期的文旅+地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，就是由段先念牽頭打造，這也與其早期擔(dān)任西安曲江新區(qū)管委會(huì)主任、黨工委副書記有很大關(guān)系。

深知文旅的整體運(yùn)營(yíng)底層，加上早期高周轉(zhuǎn)時(shí)代的一些特定因素，華僑城把這一套產(chǎn)業(yè)鏈玩到無法復(fù)制的絕對(duì)領(lǐng)先，或許這也是華僑城未來遇到困境的開始。

因此這次交接棒還算比較順利，因?yàn)榻影嗾咭彩且晃谎肫蠛诵母吖埽?strong>來自保利集團(tuán)的張振高，起點(diǎn)也非常高，

資料顯示，張振高1962年出生，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，高級(jí)會(huì)計(jì)師。曾在全國(guó)人大辦公廳工作，后加入保利集團(tuán)。

張振高在保利集團(tuán)亦屬老將級(jí)別，2010年便任保利集團(tuán)總經(jīng)理和黨委副書記，2017年時(shí)還兼任中國(guó)中絲集團(tuán)公司黨委書記、總經(jīng)理。

與段先念一直是業(yè)務(wù)出身的背景不同，張振高確實(shí)不是一線業(yè)務(wù)出身的高管類型，也一直都在大型集團(tuán)總部做話事人，屬于比較典型的資源型高管。

此刻接手華僑城集團(tuán)這個(gè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量不算好的企業(yè)，確實(shí)也很難有翻盤的機(jī)會(huì)，加上本身地產(chǎn)與文旅兩個(gè)行業(yè)特殊性比較強(qiáng)，時(shí)代已經(jīng)完全變化了。

就在華僑城轉(zhuǎn)讓了旗下康佳集團(tuán)之際，上頭似乎想對(duì)華僑城集團(tuán)這個(gè)知名品牌進(jìn)行調(diào)整了，這塊招牌不能倒下，那就必須要有專業(yè)的人管理。

近期，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：前中建集團(tuán)副總經(jīng)理吳秉琪很有可能空降華僑城集團(tuán)，并擔(dān)任集團(tuán)總經(jīng)理，華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎看到了一絲希望。

吳秉琪，1971年出生，持有中國(guó)同濟(jì)大學(xué)工業(yè)與民用建筑工程專業(yè)學(xué)士學(xué)位及澳大利亞南澳大學(xué)工商管理碩士學(xué)位。

1993年，吳秉琪加入華潤(rùn)集團(tuán)，隨后任職于華潤(rùn)物業(yè)、華潤(rùn)營(yíng)造（控股）有限公司，開啟地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人賽道。

自2013年10月，其獲委任為華潤(rùn)置地有限公司高級(jí)副總裁，同時(shí)兼任戰(zhàn)略總監(jiān)及華西區(qū)域總經(jīng)理。

2019年對(duì)吳秉琪而言是職業(yè)生涯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)年2月，他成功躋身華潤(rùn)置地核心管理層，擔(dān)任執(zhí)行董事一職。

到了2021年初，吳秉琪的職務(wù)再次發(fā)生調(diào)整，他由華西大區(qū)總經(jīng)理兼任高級(jí)副總裁，晉升為華北大區(qū)董事長(zhǎng)及公司首席人力資源官。

數(shù)據(jù)顯示，從2019年至2020年，華西大區(qū)的銷售額實(shí)現(xiàn)了驚人的同比增長(zhǎng)37.8%，達(dá)到275億元，同時(shí)營(yíng)業(yè)額也同比增長(zhǎng)9.7%至190億元。

2021年，吳秉琪接管華北大區(qū)后，該區(qū)域的營(yíng)業(yè)額取得了顯著增長(zhǎng)，同比激增21.44%，達(dá)到驚人的409.37億元，不僅在華潤(rùn)置地的七大區(qū)域中脫穎而出，穩(wěn)坐頭把交椅，更在華北市場(chǎng)上贏得了廣泛的贊譽(yù)

業(yè)績(jī)是最能說明問題的，這也是很多央企晉升的必然要素，2022年7月，吳總迎來職業(yè)生涯的巔峰，吳秉琪被正式任命為華潤(rùn)置地總裁。

從華潤(rùn)集團(tuán)學(xué)生兵到華潤(rùn)置地總裁，近30年的時(shí)光，作為一家市場(chǎng)化領(lǐng)先的超級(jí)央企，華潤(rùn)集團(tuán)培養(yǎng)人才速度還是驚人。

大家都期待吳總會(huì)進(jìn)一步晉升的時(shí)候，2023.9月，中建集團(tuán)發(fā)布公告，吳秉琪同志將擔(dān)任中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司的黨組成員，并兼任副總經(jīng)理一職。

從華潤(rùn)置地總裁到中建集團(tuán)副總，妥妥的還是升職了，作為在市場(chǎng)化地產(chǎn)央企做到總裁的明星經(jīng)理人，本次調(diào)入華僑城集團(tuán)，也是發(fā)揮其余力最好的機(jī)會(huì)。

另外一點(diǎn)，雖然吳總本次擔(dān)任華僑城集團(tuán)總經(jīng)理，算是二把手，但是可以看到，如今華僑城集團(tuán)董事長(zhǎng)張振高已經(jīng)過了退休年齡了，未來扶正還是機(jī)會(huì)很大的。

如今華僑城核心業(yè)務(wù)仍然需要依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)支撐，從今年半年報(bào)顯示，華僑城集團(tuán)旗下兩大地產(chǎn)上市公司，都是持續(xù)巨虧。

因此，華僑城集團(tuán)想要整體扭虧為盈，其地產(chǎn)地產(chǎn)能否在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量方面有所提升才是未來企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)。

華僑城獨(dú)特的模式是通過文旅項(xiàng)目（主題公園、景區(qū)）低價(jià)獲取大宗土地，再通過配套住宅銷售來回籠資金和盈利。

但在地產(chǎn)下行期，住宅銷售的“輸血”能力急劇減弱，而重投入、長(zhǎng)周期的文旅項(xiàng)目則成為沉重的“失血點(diǎn)”。

過往的擴(kuò)張積累了較高的負(fù)債，在銷售回款不暢的情況下，巨大的財(cái)務(wù)利息支出進(jìn)一步侵蝕了利潤(rùn)。

值得關(guān)注的是，另外一家早期也是專注文旅地產(chǎn)的央企巨頭，中旅投資近兩年也引起了行業(yè)注意，其走出了一套獨(dú)特的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)邏輯，如今已經(jīng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

華僑城早期重資產(chǎn)存量規(guī)模其實(shí)不算小，近幾年為了降低負(fù)債與還債，華僑城旗下資產(chǎn)也開始松動(dòng)，“斷臂求生”是這一時(shí)期華僑城集團(tuán)經(jīng)營(yíng)核心思路。

近年來，華僑城（亞洲）作為集團(tuán)旗下的資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，頻繁出售其持有的部分子公司股權(quán)、項(xiàng)目股權(quán)以及物業(yè)資產(chǎn)。

這包括出售上海、西安、成都等多個(gè)城市的項(xiàng)目公司股權(quán)給國(guó)資背景的企業(yè)或其他開發(fā)商，另外旗下多個(gè)五星級(jí)酒店也在頻繁出售，引起市場(chǎng)不小關(guān)注。

華僑城未來的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不再是單純的業(yè)績(jī)流量擴(kuò)張工具，而是轉(zhuǎn)型為“精品開發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，與文旅更深度的融合，走出其符合自身特特有的發(fā)展路線。

今天就聊到這里，有對(duì)華僑城的未來發(fā)展有分享的朋友，也可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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