文︱姚潔凝

正值暑假的香港持續(xù)高溫，居住在舊式大廈?房的住戶(hù)，高溫令人更難受。在高溫之下，原本可以開(kāi)冷氣來(lái)解暑，而冷氣機(jī)是各家用電器之中，耗電量最高。在天時(shí)暑熱下，大廈突然幾天大停電，大家都可以感受，這的確是一個(gè)與民生相關(guān)的大問(wèn)題。究竟，一座超過(guò)四十年樓齡的市區(qū)舊樓，有法團(tuán)、有物業(yè)管理公司，突然大停電，責(zé)任是屬于法團(tuán)？亦或是物業(yè)管理公司？定系整個(gè)社會(huì)要為制度的不完善而承擔(dān)負(fù)任呢？不如由我這位物業(yè)管理測(cè)量師，為大家簡(jiǎn)單分析一下。

首宗大廈停電發(fā)生在今年7月26日的土瓜灣益豐大廈，原因是咸水管爆裂浸入電表房導(dǎo)致停電，4座大廈共823戶(hù)受影響。三天之后的7月29日，就輪到觀塘仁安大廈，因大雨滲水導(dǎo)致電表房起火，火警令大廈16層二百多個(gè)單位停電。十二天后的8月10日，北角明苑中心電表房因后巷爆水管，食水涌入電表房，導(dǎo)致全幢130戶(hù)停電。土瓜灣益豐大廈樓齡58年，觀塘仁安大廈樓齡60年，北角明苑中心樓齡37年，這三座大廈均有業(yè)主立案法團(tuán)和物業(yè)管理公司，并非三無(wú)大廈。其實(shí)，物業(yè)管理業(yè)監(jiān)管局在今年1月剛剛修訂了《物業(yè)管理公司于《建筑物管理?xiàng)l例》下的責(zé)任》操守守則，已明確表示物管公司作為法團(tuán)的代理人，所須承擔(dān)的只是“提醒責(zé)任”，是無(wú)責(zé)任出資金去維修。在香港法例下，法團(tuán)才是大廈管理的法人，首要責(zé)任應(yīng)該由法團(tuán)承擔(dān)，而非物業(yè)管理公司。

由于土瓜灣益豐大廈事件涉及過(guò)千人，發(fā)展局不得不找國(guó)企中國(guó)建筑社區(qū)應(yīng)急義工隊(duì)出手，于20小時(shí)后成功搶修好。停電事件發(fā)生至今已接近一個(gè)月，A座及C座原來(lái)仍要靠臨時(shí)電力系統(tǒng)供電。近日有傳媒報(bào)導(dǎo)兩幢大廈仍不時(shí)“跳掣”，每次全層停電都要半小時(shí)，甚至最差要兩小時(shí)才能恢復(fù)電力。大廈已交回物業(yè)管理公司處理“跳掣”，而同一間物管公司，亦同時(shí)管理北角明苑中心，因而有一個(gè)悖論說(shuō)，是物管公司管理不善。另外，香港現(xiàn)時(shí)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的政策局不是房屋局，相關(guān)政策局在沒(méi)有相關(guān)法例的專(zhuān)業(yè)知識(shí)下，有機(jī)會(huì)作出未合乎法例的評(píng)論，而導(dǎo)向傳媒，將責(zé)任歸咎了無(wú)出資責(zé)任的物管公司。

真正的問(wèn)題在于，更換電力系統(tǒng)所須的費(fèi)用非常龐大，法團(tuán)未能在短時(shí)間內(nèi)籌集足夠的資金去維修，單靠居民的力量，是很難解決問(wèn)題的。香港現(xiàn)時(shí)的物管制度是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，由于小業(yè)主的眼光，只著重物業(yè)升值，賺到錢(qián)就無(wú)需為大廈公眾地方做維修。因此，我會(huì)建議政府，參考內(nèi)地和日本的法規(guī)，在所有物業(yè)每一次轉(zhuǎn)手時(shí)，在交易金額抽取一定百分比的金額，作為全港性的物業(yè)維修基金。香港現(xiàn)時(shí)達(dá)50年樓齡以上的樓宇接近1萬(wàn)幢，這筆維修基金便可以用來(lái)，為好似這三座停電大廈的緊急情況，作出適切的維修。另外，政府有必要將物管，這個(gè)會(huì)影響到民生的專(zhuān)業(yè)，交回給房屋局去負(fù)責(zé)，專(zhuān)業(yè)人士才能從根本去解決問(wèn)題。