保利發(fā)展的成功，全靠同行襯托？

8月26日，保利發(fā)展發(fā)布了2025半年度財(cái)報(bào)。今年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入同比下滑16.08%，實(shí)現(xiàn)1168.57億元；凈利潤(rùn)表現(xiàn)較差一些，同比下滑63.47%僅有27.11億元。

一句話總結(jié)就是，營(yíng)收收窄，業(yè)績(jī)承壓，表現(xiàn)確實(shí)一般。但要是和同行比，保利發(fā)展這份財(cái)報(bào)的含金量就高多了。

截至8月27日，境內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)布半年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)共40家，其中17家處于虧損狀態(tài)，剩下能盈利的房企中，保利發(fā)展是斷層的第一名。

不光是單純的業(yè)績(jī)領(lǐng)先，今年上半年保利發(fā)展的房產(chǎn)銷售面積達(dá)到了529.6萬(wàn)㎡，比同行中海地產(chǎn)、萬(wàn)科分別多賣了87.5、135.5萬(wàn)㎡，算是目前我國(guó)最暢銷的房企。

有意思的是，2021年的時(shí)候保利發(fā)展在銷售方面還只能排到業(yè)內(nèi)第四名，甚至無(wú)法超越融創(chuàng)，但僅過(guò)了兩年時(shí)間，公司就逆襲成為了“銷冠”。

說(shuō)到底，成就保利發(fā)展的，不是同行的襯托，而是“人人自?！钡南滦兄芷凇?/strong>

兩年逆襲“銷冠”變危機(jī)為轉(zhuǎn)機(jī)

近十年時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一波大洗牌。

2014年2021年，我國(guó)頭部房地產(chǎn)企業(yè)基本都是民營(yíng)企業(yè)，行業(yè)前三甲的位置長(zhǎng)期被碧桂園、萬(wàn)科、恒大壟斷，保利最好的名次也就是業(yè)內(nèi)第四。

以至于很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，保利發(fā)展給自己的宣傳語(yǔ)都是“長(zhǎng)期位于行業(yè)前五，央企地產(chǎn)第一”。直到2022年“碧恒融”相繼出現(xiàn)嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)之后，保利發(fā)展才逐漸成為了房企一哥。

保利發(fā)展算是躺贏嗎？是也不是。

之前碧桂園、萬(wàn)科、恒大之所以能常年占據(jù)行業(yè)頭部，主要是因?yàn)樗麄儾扇「哓?fù)債高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式。

房企拿地后，迅速開(kāi)工使得項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件，通過(guò)銷售期房拿到回籠資金，同時(shí)增加對(duì)供應(yīng)商的付款周期，再加上貸款等融資手段，集中資金進(jìn)行新一輪的拿地，形成“拿地-開(kāi)工-預(yù)售-再拿地”的閉環(huán)。

在房地產(chǎn)上行階段，實(shí)施這種模式的房企來(lái)錢(qián)快還賺得多，但隨著下游需求衰退這些企業(yè)拿到的預(yù)售款越來(lái)越少。

再加上相關(guān)部門(mén)限制了房地產(chǎn)行業(yè)的融資上限，之前通過(guò)高周轉(zhuǎn)效率賺錢(qián)的房企，現(xiàn)在變成了“三道紅線”不過(guò)關(guān)的房企。

就比如恒大，2022年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了132.6%，三條紅線全踩，無(wú)法再借出有息負(fù)債，商票逾期金額超過(guò)了2000億元，最終在2025年8月25日正式退市。

而保利發(fā)展，就不會(huì)出現(xiàn)恒大這種情況。

保利發(fā)展是央企地產(chǎn)公司，在杠桿經(jīng)營(yíng)方面穩(wěn)健得多，相比高額利潤(rùn)更愿意追求健康的財(cái)務(wù)狀況。

2018年至2024年，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流一直為正，累計(jì)流入1044億元。

到2025年上半年，公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額更是達(dá)到了160.17億元，同比增長(zhǎng)193%。如果下半年保持相同的現(xiàn)金流入狀態(tài)，保利發(fā)展2025全年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入將再度超過(guò)300億元，完成階段復(fù)蘇。

同時(shí)在下游回流資金方面，今年上半年保利發(fā)展的銷售回籠資金為1448億元，綜合回籠率達(dá)到了100%，是我國(guó)回款情況最好的房企之一。

總的來(lái)說(shuō)，保利發(fā)展手中資金充足，現(xiàn)金流入和下游銷售回款情況都不錯(cuò)，只要“三道紅線”存在，公司這種穩(wěn)健的發(fā)展模式就能一直吃香。

不過(guò)，今年上半年，融創(chuàng)、碧桂園等曾經(jīng)的高杠桿房企龍頭都進(jìn)行了債務(wù)重組，拿地積極性也有很大提升，大有卷土重來(lái)的態(tài)勢(shì)。

如果民營(yíng)房企再度崛起，保利發(fā)展還能坐穩(wěn)房企第一嗎？

直面中海、華潤(rùn)以核心城市布局補(bǔ)盈利短板

分析房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展，一個(gè)是要看公司的簽約銷售情況，再一個(gè)是看公司的拿地面積。

2025年上半年，保利發(fā)展銷售面積、銷售金額都是全國(guó)第一，這代表未來(lái)3-5年內(nèi)公司的業(yè)績(jī)大概率不會(huì)出現(xiàn)惡化情況，能繼續(xù)保持領(lǐng)先。

對(duì)于拿地情況，保利發(fā)展今年上半年共計(jì)拿地204.88萬(wàn)㎡，僅次于綠城中國(guó)的248萬(wàn)㎡。

如果保利發(fā)展未來(lái)要增加拿地規(guī)模，公司的“底氣”應(yīng)該是最足的。

一方面，截至2025年上半年，保利發(fā)展的總現(xiàn)金規(guī)模共1392.16億元，是境內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)中最高的。在爭(zhēng)奪土地資源時(shí)，公司可用的自有資金更多，債務(wù)壓力相較于同行更小。

另一方面，保利發(fā)展的信用水平很高，公司的融資成本處于業(yè)內(nèi)很低的水平。

2024年公司的平均票面利率僅為2.59%，遠(yuǎn)低于中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)等央國(guó)企地產(chǎn)公司。

因此，無(wú)論是短期內(nèi)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，還是長(zhǎng)期發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，保利發(fā)展都處于行業(yè)頭部，被再度崛起的碧桂園、融創(chuàng)等民營(yíng)企業(yè)超越的可能性不大。

現(xiàn)階段保利發(fā)展的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是同樣資金健康的中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地。

這兩家企業(yè)同時(shí)具備央企信用，又都是高度市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)也十分穩(wěn)健，是“房企第一”的強(qiáng)勢(shì)候選人。

他們之間的主要差距是，保利發(fā)展的規(guī)模領(lǐng)先，但盈利能力略低于中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地。

針對(duì)這方面的不足，保利發(fā)展近幾年調(diào)整了布局結(jié)構(gòu)，主要圍繞核心城市、溢價(jià)率高的土地開(kāi)發(fā)、銷售。

2025年上半年，保利發(fā)展在上海、廣州的銷售面積都達(dá)到了30萬(wàn)㎡以上，銷售均價(jià)分別為7.24萬(wàn)/㎡、4.44萬(wàn)/㎡。未來(lái)公司預(yù)備開(kāi)發(fā)的也都是杭州、西安這種新一線城市。

核心城市的地產(chǎn)生意不僅盈利空間更高，穩(wěn)定性也更強(qiáng)。

截至2025年3月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都核心6城的二手房及新房成交價(jià)均顯著回升，成交面積更是連續(xù)6個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

加上今年一季度，我國(guó)土地成交平均溢價(jià)率時(shí)隔3年多時(shí)間再次達(dá)到了13.6%，出現(xiàn)了回暖信號(hào)。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)呈現(xiàn)出“點(diǎn)狀破冰”的局部性回暖，這有利于保利發(fā)展在核心城市的銷售。

當(dāng)然，憑現(xiàn)階段保利發(fā)展的護(hù)城河，就算是超越了中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，公司也沒(méi)有辦法拉開(kāi)太大差距。

未來(lái)幾年時(shí)間保利發(fā)展還是要考慮企業(yè)差異化定位，針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)進(jìn)行破局。

總結(jié)

現(xiàn)在的保利發(fā)展，成功憑借著健康的財(cái)務(wù)狀況成為了房企一哥。但要想一直處于行業(yè)頭部，也得下功夫。

短期來(lái)看，杭州、西安等新一線的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是保利發(fā)展撬動(dòng)盈利增長(zhǎng)的支點(diǎn)。

但面對(duì)中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地的盈利優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展還需跳出“規(guī)模為王”的慣性，在產(chǎn)品力與服務(wù)力上深耕，將央企信用轉(zhuǎn)化為品牌溢價(jià)。

長(zhǎng)期來(lái)看，隨著房地產(chǎn)周期出現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，下游需求有望迎來(lái)回升，屆時(shí)公司可以通過(guò)豐富的土地儲(chǔ)備和低融資成本實(shí)現(xiàn)“存量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)升級(jí)+新增市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張”。