我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，請(qǐng)問(wèn)下你覺(jué)得房?jī)r(jià)現(xiàn)在萎靡不振的樣子，大家又都說(shuō)什么經(jīng)濟(jì)不好，未來(lái)房?jī)r(jià)是不是只跌不漲了？還是說(shuō)未來(lái)還會(huì)漲？

房段子解答

1、未來(lái)房?jī)r(jià)，從長(zhǎng)周期來(lái)看，整體還是會(huì)震蕩起伏，螺旋上漲的。

2、房?jī)r(jià)的走勢(shì)，可以參考通脹率、CPI趨勢(shì)。通脹后就走高，通縮后就降價(jià)。

3、人口老齡化、少子化是事實(shí)，但不是全部真相。要區(qū)別核心成熟地段和邊角料三四線城市。歐洲、日韓都是例子。

4、下行期，真豪宅跌幅小，剛需房跌幅大。

5、房產(chǎn)就是稅收，稅收就是經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)不會(huì)被拋棄被放棄。

6、目前判斷不了谷底。好房子要耐得住寂寞，差房子要區(qū)分居住屬性和投資屬性。

7、你看起來(lái)貴的不一定真的有泡沫，你覺(jué)得便宜的不一定真的就是洼地。

粉絲提問(wèn)

我想咨詢一個(gè)問(wèn)題，我的公積金是有接近十年了，媳婦公積金沒(méi)有一直買(mǎi)，賬戶余額只有3000，如果是媳婦現(xiàn)在開(kāi)始買(mǎi)公積金，哪種方案最合適喃？想把公積金發(fā)揮到極致。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我先簡(jiǎn)單說(shuō)下公積金貸款的事哈。

1、目前單職工多子女的貸款上限是72萬(wàn)，雙職工多子女的是120萬(wàn)。（注：較早前回答，以當(dāng)時(shí)政策為準(zhǔn)）

2、你媳婦采用單位繳納公積金的話，最短的需求是連續(xù)繳納6個(gè)月及以上，才可以使用雙職工貸款。

3、單位的話，是可以支持一次性補(bǔ)繳6個(gè)月公積金的，但是難度較大，需要各種證明。

4、雙職工貸款的話，是分別核算個(gè)人的貸款額度的，兩人相加就是匯總的貸款額度，不超過(guò)120萬(wàn)即可。

5、你個(gè)人繳納10年了，按照貸款額度是非常高的，可以在成都市公積金APP里試算一下，上限是多少。

6、總的來(lái)說(shuō)，你單職工至少是72萬(wàn)，雙職工下來(lái)的話，最多是120萬(wàn)，多了50萬(wàn)左右。

7、50萬(wàn)的貸款，你們是首套房嗎？商貸是3%。公積金是2.85%，其實(shí)差別也很小了，貸款的月供差異是幾十塊，所以問(wèn)題不大。

8、在考慮到月供差別不大的情況下，我建議你們邊看房邊繳納公積金，遇到合適的房子，確實(shí)是滿意的話，那么買(mǎi)入機(jī)會(huì)要比用足公積金更劃算，也就是說(shuō)，可以先行按照單職工貸款上車(chē)，而不是非要等到雙職工公積金再買(mǎi)，或?qū)⑹ジ玫馁I(mǎi)入機(jī)會(huì)。

粉絲提問(wèn)

家有兩娃，老大明年上小學(xué)，想在大源找合適學(xué)校。用戶現(xiàn)住天府五街家益欣城，享受不到大源教育資源，有以下幾個(gè)方案：

掛戶方案：考慮**小學(xué)和**。**小學(xué)較新，教學(xué)質(zhì)量不確定，朋友娃在讀感受偏負(fù)面，掛戶**需 120 萬(wàn)。**掛戶最低 200 萬(wàn)，可賣(mài)現(xiàn)有房再置換。

自住方案：預(yù)算 400 萬(wàn)，考慮套四雙衛(wèi)或大套三雙衛(wèi)。**三期套四貴， 106 平套三小， 124 平套三衛(wèi)生間對(duì)廚房；二期套四臨劍南大道吵， 111 平套三��；一期有 420 萬(wàn)左右套四待選，需增加預(yù)算。** 360-370 萬(wàn)套四待選，小區(qū)老，環(huán)境差些。**二期 440 萬(wàn)左右套四待選，需增預(yù)算，環(huán)境比**一期差，但靠近大源西，需考慮保值可能性及大源西發(fā)展前景。

掛戶+租房方案：賭未來(lái) 1-2 年房?jī)r(jià)降，如掛戶**小學(xué)，賣(mài)現(xiàn)有房，擇機(jī)再買(mǎi)自住，之后賣(mài)掉掛戶房，有摩擦成本。

其他學(xué)校：**沒(méi)找到合適房子，**傳聞不好，**離大源中心遠(yuǎn)，學(xué)校情況了解少。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前你們來(lái)看是大源的剛性需求，明年就要讀書(shū)了，只能快速買(mǎi)房了，二手房是重點(diǎn)。

現(xiàn)在自住華陽(yáng)的**，接送問(wèn)題不大。然后還有個(gè)問(wèn)題就是現(xiàn)在一旦置換，傷筋動(dòng)骨往往還不能有更好的保值性和幸福感，也就是全部置換的話，再買(mǎi)一套大源的套四，可能并不會(huì)帶來(lái)很好的收益（投入更多），往往更多的是消費(fèi)屬性。

從這2個(gè)角度出發(fā)，我覺(jué)得要是當(dāng)前**住得還算習(xí)慣而且打心眼里喜歡舒服的話，就更傾向于掛戶拆分方案，花小錢(qián)解決大問(wèn)題，與此同時(shí)尋求小戶型的出租，未來(lái)給老人分開(kāi)自住等都可以。

這樣一來(lái)就更加鎖定往**小學(xué)發(fā)展了，這所學(xué)校偏素質(zhì)教育一些，沒(méi)那么卷，不像**感覺(jué)是很卷的，家長(zhǎng)很雞娃，然后**小學(xué)是偏應(yīng)試化的，各有特色吧，沒(méi)有就說(shuō)哪家絕對(duì)更好的做法。

所以要我來(lái)看的話，只要不是最差的幾所小學(xué)，比如以前的大源學(xué)校，或者平庸的**，**這類，我認(rèn)為都還算是可以的，**小學(xué)放在大源應(yīng)該是中上水準(zhǔn)的小學(xué)。此時(shí)我們最看重的，其實(shí)是初中的教育均衡化，對(duì)口的是教科院石室天府等，這個(gè)初中的均衡化，其實(shí)才是大源教育的精華（可以參考錦江），所以我建議重點(diǎn)是初中，而不是看小學(xué)，我個(gè)人覺(jué)得可以偏向考慮**小學(xué)的掛戶。

所以**，50平的小套一掛戶，總價(jià)大概是110-120萬(wàn)，相比年中是高了點(diǎn)，漲了幾萬(wàn)十來(lái)萬(wàn)的樣子，一方面是次年學(xué)區(qū)房的需求增多，另一方面是年中的確是洼地，年末漲上來(lái)一點(diǎn)了。如果能遇到一套優(yōu)質(zhì)房源，然后價(jià)格砍到120萬(wàn)內(nèi)，考慮到你們趕鴨子上架的現(xiàn)狀，也無(wú)可奈何，上車(chē)為宜。

此外還可以看天府二街這邊的次新房，**，對(duì)口**小學(xué)，就和你說(shuō)的**一樣了，66平的套二大概140萬(wàn)上車(chē)，也還不錯(cuò)，就是房源不多。

再遠(yuǎn)一些的**小學(xué)的可以看看**、**，也是140萬(wàn)級(jí)別的，梯戶比和**相比更好點(diǎn)，但是總價(jià)卻更高，相比之下單純掛戶的話，我覺(jué)得**反而是更合適的，要么就看套二的**撿漏，出租或者老人自住也沒(méi)問(wèn)題。

然后**的掛戶門(mén)檻很低（**等，但是學(xué)區(qū)品質(zhì)就不高了），**的掛戶門(mén)檻很高，動(dòng)輒200萬(wàn)，就像你說(shuō)的，還不如一鼓作氣，直接置換呢。

我個(gè)人是比較建議買(mǎi)**掛戶讀書(shū)的，小成本，小風(fēng)險(xiǎn)，解決大問(wèn)題。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，確實(shí)覺(jué)得不想住華陽(yáng)了，以后也想三代同堂一起自住套四的話，那么就要考慮到合并買(mǎi)法了，預(yù)算400萬(wàn)上車(chē)。

**三期的品質(zhì)是最高的，但也是最貴的，一二期則存在房齡老化或者其他槽點(diǎn)，也是比較尷尬的狀態(tài)。其實(shí)樓盤(pán)還是沒(méi)啥的，關(guān)鍵是尋找到優(yōu)質(zhì)的房源，砍到性價(jià)比的價(jià)格，如果兩個(gè)不能同時(shí)滿足，那么就是和**有緣無(wú)分。另外**對(duì)口的是**，學(xué)區(qū)還是不錯(cuò)的，但是品質(zhì)比較差，人車(chē)不分流，老化很?chē)?yán)重。**的話，主要是**的教育資源撐起來(lái)的，但是自住改善屬性，并不是很好。

或者說(shuō)直白一點(diǎn)，400萬(wàn)套四的最好買(mǎi)法，是去**（大源西這邊長(zhǎng)期看好，只不過(guò)未來(lái)需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)兌現(xiàn)配套規(guī)劃），一抓一大把，***等，都有很多這種一步到位的套四雙衛(wèi)買(mǎi)法。

這樣一來(lái)，合并買(mǎi)法置換的話是更均衡性的，住更好的板塊（不一定有更便捷的配套，煙火氣），讀中等的**。而前面拆分買(mǎi)法的話，就是兩者更有側(cè)重，讀更好更近的學(xué)校，然后依然自住華陽(yáng)的房子。

最后，如果是我的話，我會(huì)先去看看前面說(shuō)的**的幾個(gè)次新盤(pán)的套四，從房子品質(zhì)，性價(jià)比和外部配套舒適度來(lái)評(píng)估是否舒服，是否值得這樣傷筋動(dòng)骨的置換。如果并不能讓我心動(dòng)的話，那么我就建議退守拆分買(mǎi)法，去買(mǎi)個(gè)**小學(xué)或者**小學(xué)的掛戶即可，還是那句話，花小錢(qián)小風(fēng)險(xiǎn)辦大事。