31輪競價

總價1.98億元

成交樓面價約5295元/㎡

溢價率17.86%

競得公司：上海金海高校后勤服務(wù)有限公司

今天上午，袍江洋涇湖濱海新區(qū)〔2025〕J12（PJ-09-B2-01）地塊出讓，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

這是紹興土拍市場許久未見31輪競拍，破10%溢價率的住宅用地。

而它之所以如此“搶手”，歸根結(jié)底只有兩個字——便宜。

1.兩湖地價最低的“湖景之王”

5000元/㎡地價，什么段位？

先放到其所在板塊，兩湖。

同板塊，2020年朗清園（容積率1.02）樓面價19360元/㎡，2022年洋涇湖13-1號地塊（容積率1.05）樓面價16881元/㎡，臥龍石泗東側(cè)地塊（容積率1.3）樓面價約11848元/㎡。

而且在兩湖板塊，地塊本身景觀位置，極具優(yōu)勢。

朗清園是北面瞰湖，洋涇湖13-1號地塊是東面湖景。

而這宗地，是正南瞰湖。

正南一線湖景，全紹興，也僅玉蘭花園（瓜渚湖）、云錦中心（瓜渚湖）、璽園（迪蕩湖）、大坂風(fēng)情（大小坂湖）等極少數(shù)樓盤。

即便在水鄉(xiāng)紹興，正南湖景也是極為稀缺資源。

2.三年以來，超低價的低密宅地

5000元/㎡出頭低密宅地地價，放眼全紹興，也相當(dāng)“炸裂”。

以下，是近3年主城出讓部分低密宅地匯總表，大家可自行參閱：

5000元/㎡地價+1.02容積率+正南湖景，相當(dāng)于拿著三張王牌。

尤其是1.02容積率，是紹興近5年來最低容積率，沒有之一。（注：1.02是最低容積率，但并非指代1.02只有該地塊，5年以來，朗清園、元壟則水牌地塊，也為1.02容積率。）

3.產(chǎn)品規(guī)劃猜想

根據(jù)規(guī)劃要求：該地塊規(guī)劃建筑高度不超過24米，不得規(guī)劃獨棟，以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)，應(yīng)為三個及以上分割單元，聯(lián)排建筑內(nèi)各分割單元間應(yīng)為共墻。

因此，該地塊大概率是做排屋、疊墅，最高8層洋房（總高24米，單層層高3米換算）產(chǎn)品。

值得關(guān)注一點：該地塊容積率如此之低，不允許建造“獨棟、雙拼”，是不利條件。

目前袍江在售項目中，僅臥龍石泗里還有少量濱水雙拼。

超低地價，定價的空間更大，讓這個項目的競爭優(yōu)勢更明顯。

但是目前袍江低密競爭依然非常殘酷，臥龍石泗里、中交朗清園、星尚禧樾等主力在售項目，還有不少存量現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的排屋、合院類低密房源。

而從越城區(qū)來看，潛在1.05容積率以下的低密競品項目，還有6個：

低密產(chǎn)品價格戰(zhàn)，也一觸即發(fā)。

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