成都新樓市 文|黎小小

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截止目前成華區(qū)已經成為今年5+2區(qū)中土地上拍量最多的區(qū)域，名符其實的成都土儲大戶。更值得留意的是，區(qū)域今年供應的大部分宗地都來自熱門的金色中環(huán)地帶。

下月中旬，又有兩宗位于成華區(qū)金色中環(huán)的土地即將上拍，面積分別約97.5畝、19.2畝，起拍價10800元/㎡、15000元/㎡。

我們提前對這兩宗地進行了實地探訪。

萬象城東19.22畝

板塊樓面價已上2W+

毫無疑問，作為成華金色中環(huán)今年發(fā)力最猛的板塊之一，萬象城東在土拍市場的表現(xiàn)也是勢如破竹。年初板塊及相鄰區(qū)域就已有多宗地成交樓面價連續(xù)破2W+，華潤置地、綠城、中旅等多個品牌房企集體搶灘。

在新房市場上，地塊所在板塊也已經順勢站上了成都高端改善臺階。該宗地周邊已經初步形成了高端盤聚集趨勢。地塊北側就是首開股份臻禮著和華潤置地華宸府項目，其中華潤置地華宸府項目首批次勁銷超7億，其建面約253㎡戶型總價突破千萬，是成華區(qū)首個總價突破千萬的大平層產品；而綠城潤百合主力產品建面約143-175㎡，首批次開盤熱銷超3.6億，總價起步門檻也來了500萬左右。

此外，板塊內最近一次土拍是今年7月25日，中旅鏖戰(zhàn)拿下了迎暉路旁約50畝宅地，成交樓面價19100元/㎡。目前該項目已經確定案名中旅迎暉馥棠。

說回此次待拍的19.22畝地塊，純住宅用地，容積率約2.5。由于地塊所在板塊目前已經進入開發(fā)高峰期，周邊有較多在建、待售項目，所以雖然生活氛圍尚有待培育，但基底已經初現(xiàn)雛形，城市界面干凈、交通路網也頗為完善，片區(qū)的整體兌現(xiàn)值得期待。

△圖據尋圭投資云地圖

同時，地塊周邊的商圈覆蓋也相對豐富密集。其東側有在建中的成華和悅廣場，預計將于2027年開業(yè)，該項目是集商業(yè)、辦公于一體的TOD綜合體，規(guī)劃總面積25.8萬方，涵蓋餐飲、娛樂、服務、主力店、電影院等業(yè)態(tài)。地塊西側還靠近萬象城商圈，同時距離攀成鋼商圈也頗近。

但地塊本身也存在一些局限，地塊規(guī)模小，呈三角狀，對房企的產品布局能力有一定程度挑戰(zhàn)，后期樓棟排布和園林的打造空間或許相對有限。同時，地塊處于多條道路的交叉分割地帶，地塊三面環(huán)路，也就意味著未來每一棟樓都可能存在噪音干擾，且可能存在一定的“孤島”感。

不過好在從現(xiàn)場來看，地塊周邊的幾條道路均非主干道、車流量都較小，道路相對封閉，現(xiàn)場實際的割裂感不算強。

宗地實拍：

△地塊內可以清晰看到成華和悅廣場

△地塊三面環(huán)路，但周邊道路車流量少，非主干道，“孤島感”不強

△地塊緊靠華僑城濱江壹號、首開股份瑧禮著、華潤置地華宸府

二八97.5畝，緊鄰板塊地標

將同日出讓的二八板塊宗地，面積近百畝，住兼商用地，容積率約3.0，起拍價僅10800元/㎡。

從地塊區(qū)位條件來看，頗具優(yōu)勢。北側緊靠中環(huán)路，對面就是整個二八板塊都在期待的K101綜合體（在建、招商中），同時地塊隔街就是紅倉完美文創(chuàng)園，其所在位置可以算做是整個板塊的核芯腹地。

地塊周邊交通也相當便捷，除了臨中環(huán)外，東西兩側分別臨近7號線八里莊站和二仙橋站，其中二仙橋站還是即將在下半年通車的17號線二期（在建）的換乘站點。

△圖據尋圭投資云地圖

但也需要注意，地塊周邊的房產開發(fā)和城市更新集中在中環(huán)以北區(qū)域，就二八板塊而言，中環(huán)以內的宅地出讓仍屬少數。這一方面意味著這宗地具備少有度和吸睛度，也同時意味著地塊周邊的城市界面相對老舊（主要指地塊南側）。

同時，該宗地為住兼商用地。從地塊現(xiàn)場情況和出讓文件來看，該宗地內實際被分為兩部分，東側有較大面積的保留建筑，為工業(yè)遺址建筑，目前已開發(fā)為東八區(qū)影視文創(chuàng)園，且已經開園營業(yè)中。

出讓文件顯示，地塊內工業(yè)遺址建筑須無償移交給成華區(qū)政府，商業(yè)用地和住宅用地將分開計價，且項目建成后還將由指定單位回購商品住宅用房和商業(yè)辦公用房。綜合來看，地塊雖然區(qū)位條件優(yōu)越，但本身的確存在一定的特殊性，或許會導致參拍的房企的意向度下降。

△截自宗地出讓文件

不過，像這樣需要移交工業(yè)遺址建筑的商住用地，在成華區(qū)已經不是首次，且并非全無利好。就這宗97.5畝地塊而言，其地塊旁的保留建筑已經改造完成，界面兌現(xiàn)度很高，具備較明顯的文創(chuàng)打卡地屬性，可能對項目未來的昭示性和形象展示有益。

宗地實拍：

△地塊內的保留建筑已經改造兌現(xiàn)為東八區(qū)西部影視產業(yè)園，該項目由華天文旅牽頭改造。另一個值得一提的細節(jié)是，該地塊的圍擋上目前是華天旗下其他樓盤的廣告。

△地塊南側城市界面相對老舊

△中環(huán)路旁，地塊對面，K101綜合體在建中

△地塊周邊的城市地標建筑已經初具雛形

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