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小助手V：fangsanmei2020，買房提問，裝修咨詢聯(lián)系！

一大早，朋友發(fā)來這樣一張截圖，直呼他的天塌了……

（華潤(rùn)、綠城低價(jià)成交房源）

我看完，回了幾個(gè)字，天好著，今天高溫37°，35歲的人了，咋咋呼呼的毛病，還改不掉。

我的印象中，華潤(rùn)未來城市確實(shí)是他的白月光，倒不是多么喜歡這個(gè)房子，幾年前陪他收了房后，也沒見裝修入住，單純就是饞人家身子，只關(guān)注房?jī)r(jià)上漲。

我看了未來城市dk5當(dāng)年的備案價(jià)，2020年6月左右，均價(jià)12121.91元/㎡。如今2025年8月，以最低一套單價(jià)14940元/㎡成交算，疊加貸款，利息，中介費(fèi)等成本，至少是不虧，沒賠的。

單就這一點(diǎn)，已經(jīng)比90%買房的人，要幸運(yùn)多了，下行市場(chǎng)，大家普跌，你比別人更抗跌，這就是奧體的優(yōu)勢(shì)。

并且奧體很大，二手房小區(qū)眾多，也不是一招鮮吃編天，還有不少房?jī)r(jià)很穩(wěn)定，如下圖：

（中糧、綠城二手成交價(jià)）

所以，早些年買奧體的，并不需要擔(dān)心，尤其是低價(jià)購入，且有自住上學(xué)的需求，安心感受新區(qū)點(diǎn)滴變化，見證奧體發(fā)展的每一天。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

糾結(jié)的，很多是不住的，陷在賣與不賣之間，怕踩踏，怕再跌，怕四代住宅的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

那么問題來了，身為奧體的網(wǎng)紅二手房，能不能跌？

普跌行情

關(guān)于二手房的下跌行情，是有官方數(shù)據(jù)的，6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)顯示，除西寧環(huán)比上漲外，剩余69城繼續(xù)下跌。

其中，西安二手房連跌近20個(gè)月，當(dāng)月二手房網(wǎng)簽量雖然達(dá)到9147套，但確實(shí)是降價(jià)換成交的結(jié)果。

（全國(guó)房?jī)r(jià)回撤幅度，來源：格隆匯）

但是，雖然跌，眾多城市里，西安依舊是抗跌的存在，根據(jù)格隆匯統(tǒng)計(jì)的6月各個(gè)城市房?jī)r(jià)回撤幅度，相比2021年6月的房?jī)r(jià)高峰15754元/㎡，2025年6月的11754元/㎡，西安回撤幅度25.39%，位列抗跌榜第九。

況且止跌回穩(wěn)的號(hào)召已經(jīng)喊了許久，房?jī)r(jià)跌是當(dāng)下的現(xiàn)狀，也是共識(shí)，西安也不能幸免，別人大跌，西安小跌，已經(jīng)不容易。

更多人感官上的房?jī)r(jià)下跌，起初來源于萬人搖小區(qū)的二手房破發(fā)。

2024年統(tǒng)計(jì)的西安13個(gè)萬人搖小區(qū)二手房成交情況里，只有保利天悅、中海曲江大城、萬科翡翠國(guó)際、金地玖峯匯等，憑借低入手價(jià)格，主城地段，收獲結(jié)果。

（西安17次萬人搖小區(qū)統(tǒng)計(jì)）

2024年過后，更多的下跌情緒傳導(dǎo)，則來自熱門次新房的首套成交行情，比如：

2024年10月，單價(jià)19717元/㎡，首套成交的蘇寧云著。

2025年2月，單價(jià)21265元/㎡，首套成交的中鐵建西派國(guó)樾。

2025年4月，單價(jià)21765元/㎡，首套成交的天谷雅舍。

2025年5月，單價(jià)23565元/㎡，首套成交的招商臻境。

2025年7月，單價(jià)18584元/㎡，首套成交的保利天匯。

2025年8月，單價(jià)25865元/㎡，首套成交的中建悅廬。

二手破發(fā)，主要集中在高新CID和軟件新城區(qū)域，抗跌的主要是31小、11初學(xué)校周邊，不抗跌的則是2021年搖號(hào)的大面積，三代住宅。

當(dāng)然，局部區(qū)域，個(gè)別二手房的低價(jià)成交案例，也不能代表整個(gè)行情，畢竟有的房東投資失誤，有的遭遇資金變故，有的離開西安發(fā)展，都有低價(jià)賣房的理由。

被更多大眾認(rèn)可的二手下跌行情，則是在身邊，大肆流行的中介上門砍價(jià)視頻，點(diǎn)贊爆紅，頻繁催促降價(jià)的電話，以及同樣位置，新房比二手房更便宜的供應(yīng)現(xiàn)狀。

就如同人人都會(huì)變老，關(guān)注老人就是關(guān)注我們自己一樣，新房遲早變二手房，關(guān)注二手同樣是關(guān)注新房，沒有哪個(gè)城市，二手不斷下跌，新房能獨(dú)善其身的。

至此，從2022年開始至今，三年時(shí)間里，從全國(guó)到西安，從高新到剛需，從二手舊房到二手次新，下跌預(yù)期形成，大家迫切期待止跌回穩(wěn)。

漲跌根源

那么問題來了，到底是誰影響，決定房?jī)r(jià)漲跌，放在過去，會(huì)有人毫不猶豫說是備案價(jià)。

那個(gè)強(qiáng)政策的時(shí)代，賣多錢，誰能買，誰能賣，都是有詳細(xì)的規(guī)定的，備案價(jià)就是銷售價(jià)，別說優(yōu)惠，搶到房就很不容易了。

但2024年以后，西安全面取消限購、限價(jià)、限售，下調(diào)房貸利率，降低首付比例，新房也不備案價(jià)賣了，二手房也不受價(jià)格指導(dǎo)了，房?jī)r(jià)多少，漲與跌，完全市場(chǎng)化。

壹

收入決定房?jī)r(jià)根基

很多房東從心理上無法接受當(dāng)下的普跌行情，認(rèn)為應(yīng)該呼吁再出個(gè)二手房指導(dǎo)價(jià)，但這并不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)下的房?jī)r(jià)，問題不在房子本身，大家期待的房?jī)r(jià)回溫，需要如下信號(hào)：

1、各個(gè)社區(qū)樓下底商，生機(jī)勃勃，人來人往，沒人用團(tuán)購，大家都原價(jià)購買。

2、拼多多因?yàn)閮r(jià)格低，品質(zhì)差被口誅筆伐，京東高品質(zhì)，排隊(duì)買單。

3、沒有什么大廠裁員降薪，合同簽訂五年起步，每年漲薪10%。

4、快遞，外賣，保安，保潔，網(wǎng)約車招聘困難，年輕人創(chuàng)業(yè)熱情高漲。

5、銀行貸款審批困難，需要托人找關(guān)系，壓根不會(huì)有業(yè)務(wù)員主動(dòng)聯(lián)系。

6、大學(xué)生畢業(yè)不愁工作，大三就有單位搶，大四畢業(yè)直接錄用簽約。

工作穩(wěn)了，收入高了，不用吃了今天沒明天，自然有預(yù)期，有心思，有能力支付房貸，在西安安家，共同見證城市新發(fā)展，而做不到這些，茍著就行，租房也挺好。

多數(shù)人的收入降低，工作不穩(wěn)，直接帶來了消費(fèi)能力的下降，面對(duì)房子動(dòng)輒百萬的售價(jià)，自然有心無力。

貳

預(yù)期決定購買動(dòng)力

過去，投資需求一直是買房的重要?jiǎng)恿?，想?017年，房?jī)r(jià)上漲前的西安，和現(xiàn)在何其相似，各種優(yōu)惠，降價(jià)，折扣，送車位，包相親不斷，市場(chǎng)依舊不溫不火。

價(jià)格漲了以后，很多人發(fā)現(xiàn)，買房成了一個(gè)賺錢的生意，雖是擊鼓傳花的游戲，但比上班強(qiáng)太多，確實(shí)不少人進(jìn)場(chǎng)早，離場(chǎng)早，典型的2017年前買房，2021年前賣房，成功套現(xiàn)離場(chǎng)。

各種搖號(hào)，搶房情緒蔓延下，原本沒有買房需求，甚至沒有買房能力的，都擠了進(jìn)來，開發(fā)商是誰，無所謂，戶型怎么樣，無所謂，漲價(jià)就行，漲價(jià)情緒超過商品本身，有那么點(diǎn)排隊(duì)搶labubu的意思。

等熱度散去，原本搶到的房子，交房就賠錢，投資夢(mèng)破滅，很多人又迅速離開房地產(chǎn)，自此與買房再無瓜葛。

雖然當(dāng)下的建議是不住不買，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一旦沒有自住需求，西安真正買房的人，少了一多半，房子比人多，唯有降價(jià)。

叁

供需決定買新買舊

而對(duì)現(xiàn)在還愿意看二手房的，多半又滿足以下條件，確實(shí)是剛需，確實(shí)要上學(xué)，確實(shí)要自住，改善，跌了就跌了，長(zhǎng)期看好西安發(fā)展，等堅(jiān)定了諸多信心，市場(chǎng)轉(zhuǎn)一圈，又蒙了。

看新房，西安全城一萬六七，港務(wù)，高新，經(jīng)開，曲江，航天，城西，城東等，原本有著明顯價(jià)格梯隊(duì)的，如今一個(gè)價(jià)，不會(huì)選了。

看二手，沒有最低，只有更低，十年房齡的已經(jīng)看不上，五年房齡的能大砍，剛交付的也有撿漏機(jī)會(huì)。

產(chǎn)品也在快速更迭，為保土地收入，保新房銷量，贈(zèng)送新規(guī)放開，四代住宅遍地，二手房被壓在地上猛踹，一些人能對(duì)四代住宅去魅，但卻擋不住套內(nèi)贈(zèng)送的面積。

同樣的價(jià)格，100㎡的三室，二手房公攤25㎡，套內(nèi)75㎡，新房公攤沒有，套內(nèi)接近100㎡，這怎么賣，二手急售的， 除了繼續(xù)降價(jià)，也確實(shí)想不出辦法。

賣新房的開發(fā)商，賣二手的房東們，大家都知道這是盲目的內(nèi)卷，但要么不賣熬時(shí)間，一旦要賣，只有加入內(nèi)卷。

叁

名校+決定買不買房

大家共同的托底，都是學(xué)校，因此地產(chǎn)不景氣，學(xué)校就熱鬧，歸根結(jié)底，人的教育，養(yǎng)老，醫(yī)療，住房需求里，教育始終是硬性剛需，西安一直也有教育+地產(chǎn)綁定的傳統(tǒng)。

這種現(xiàn)狀下，二手房期待好學(xué)區(qū)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，新房期待名校+，加速去化，大家都在抓最后這根救命稻草。

因此，五大名校的名校+還會(huì)持續(xù)官宣，老牌的愛知中學(xué)、八十五中等，也都將加入，遍地名校+，也恰恰是新房的銷售密碼。

所以，你說，到底是誰左右房?jī)r(jià)漲跌？中介嗎？助推劑和情緒放大器而已，核心是收入，預(yù)期，真實(shí)需求，決定房?jī)r(jià)。

奧體未來

回到奧體能不能跌這個(gè)話題，到底是誰決定奧體的房?jī)r(jià)，一些人不理解，明明奧體發(fā)展越來越好，學(xué)校兌現(xiàn)越來越強(qiáng)，反而房?jī)r(jià)怎么低了，同樣的問題放在航天、經(jīng)開、高新同理。

因?yàn)閰^(qū)域兌現(xiàn)放快，和房?jī)r(jià)漲跌，沒有直接的關(guān)系。

西安的奧體，因?yàn)榍|投資，因?yàn)檩^好的城市面貌，獨(dú)一無二的居住環(huán)境，迅速成為新區(qū)之光，房?jī)r(jià)普跌，新區(qū)更低，兌現(xiàn)更好，讓奧體的房?jī)r(jià)一路躥升，很多人陷入誤區(qū)，只要奧體越來越好，房?jī)r(jià)會(huì)越來越高。

壹

鐵一陸港帶來需求

但回過頭來看二手房，背后的支撐還是學(xué)校，比如鐵一中陸港，奧體面貌好是錦上添花，而鐵一成績(jī)好則是雪中送炭。

短期的二手房?jī)r(jià)格，代表的是當(dāng)下的購房需求，很多人來奧體買房，依舊是奔著學(xué)校來的，且比較剛需。

對(duì)學(xué)區(qū)房而言，成交有周期性，起碼這個(gè)八月，不是買學(xué)區(qū)房的好時(shí)機(jī)，同時(shí)學(xué)區(qū)房普遍控總價(jià)，六年小學(xué)，三年中學(xué)的時(shí)間，讓家長(zhǎng)掏太多成本買房，也并不劃算。

鐵一陸港學(xué)區(qū)穩(wěn)定，以周邊綠城全運(yùn)村、中糧奧體壹號(hào)為主，臨近學(xué)校的二手房，尤其是小面積的，依舊穩(wěn)定，高新陸港初中部，跨過歐大道招商，路東的中冶、電建、保利、融創(chuàng)等也能入學(xué)，性價(jià)比更高一些。

當(dāng)下的港務(wù)區(qū)仍在建設(shè)期，除熱門學(xué)區(qū)房外，不少小區(qū)未交付，入住率仍然不高，企業(yè)也在陸續(xù)引進(jìn)，當(dāng)下的買二手需求，就是上學(xué)，這個(gè)新區(qū)這個(gè)階段的現(xiàn)狀決定的。

（全國(guó)八月二手房漲幅，來源：冰山大數(shù)找房）

因此在奧體買房的，如果賭過去的房?jī)r(jià)邏輯，全國(guó)都吃虧，西安也吃虧，發(fā)展好的地方多了去了，蘇州、溫州、杭州、南京、重慶，哪個(gè)不比西安差，難道房?jī)r(jià)就只漲不跌？

貳

自住需求決定心態(tài)

如果真心喜歡這里，就安心住下來，感受每一條路，每一棵樹的變化，感受西安最強(qiáng)城建的居住體驗(yàn)，可能你的小區(qū)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，但作為生活，你會(huì)收獲奧體帶給的你回報(bào)。

（西安奧體中心變化）

如果確實(shí)是當(dāng)年跟風(fēng)投資的心態(tài)，短線的知足常樂，賣了有了現(xiàn)金，去更好城市發(fā)展，更多理財(cái)方式，更多生活方式，把買對(duì)奧體當(dāng)作人生投資的一個(gè)勝利節(jié)點(diǎn)，好聚好散。

最難受的是自己不住，也沒有長(zhǎng)期心態(tài)，患得患失，今天擔(dān)心東，明天擔(dān)心西。

明明手里只是一套100㎡的小三室，還是首付30萬，貸款70萬買的，又抱有發(fā)家致富靠奧體的想法，那任何房?jī)r(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)讓你鬧心。

就比如華潤(rùn)未來城市DK5最低成交價(jià)14940元/㎡，綠城丹桂苑最低成交價(jià)15426 元/㎡，這些敏感的數(shù)字，都是你心里的一根刺。

房哥亂彈

2017年的時(shí)候，總說獨(dú)立思考，大家嘻嘻哈哈，嘴上熱鬧也就過去了，現(xiàn)在說買房要獨(dú)立思考，是真的需要思考，經(jīng)濟(jì)越不好，騙子越多，“自住為王，不住不買”八個(gè)字的含金量還在提升。

回歸開篇，奧體網(wǎng)紅小區(qū)的二手房?jī)r(jià)，能不能跌，當(dāng)然能，但已經(jīng)很抗跌，去掉奧體濾鏡，重回生活需求，心態(tài)上會(huì)好很多。

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作者：晴明

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