今天，樓市再傳大消息：上海外環(huán)外放開(kāi)限購(gòu)！

這是自北京放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)后，又一一線城市出臺(tái)的實(shí)質(zhì)性寬松政策。 這次新政是上海住建委聯(lián)合6大部門(mén)印發(fā)的通知。

通知主 要內(nèi)容有4點(diǎn)：

1、符合條件的家庭和個(gè)人在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策

2、提高公積金貸款額度，二套房貸最高額度增加19.5萬(wàn)元

3、不再區(qū)分首套和二套房的房貸利率

4、非滬籍首套住房暫免征收房產(chǎn)稅

該新政自2025年8月26日起施行。

自此，中國(guó)的兩大核心城市北京和上海，完成了實(shí)質(zhì)性的樓市寬松政策。

上海此舉不僅是紓解樓市壓力，更是為全國(guó)市場(chǎng)注入一劑信心——政策工具箱仍在持續(xù)打開(kāi)，樓市正在逐步尋找新的平衡點(diǎn)。

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DICHAN SHIYIYAN

政策細(xì)則：外環(huán)外全面放開(kāi)，單身人士受惠

上海此次樓市新政包含四個(gè)方面的調(diào)整。 包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等1。

限購(gòu)政策方面，符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

新規(guī)明確，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。

非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)。

02

DICHAN SHIYIYAN

金融支持：公積金貸款額度提高，支持“又提又貸”

公積金政策方面，新政提出了多項(xiàng)創(chuàng)新舉措。對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金最高貸款額度上浮15%。

首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元。

新政還支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，并規(guī)定提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

03

DICHAN SHIYIYYAN

信貸與稅收：降低購(gòu)房成本，減輕負(fù)擔(dān)

商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策也有重大調(diào)整。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)要求，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策也有所完善。對(duì)符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。

購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

04

DICHAN SHIYIYAN

政策背景：響應(yīng)中央號(hào)召，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

上海此次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，是為了貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的系列部署。2024年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出全新決策部署。

今年初，穩(wěn)住樓市、股市首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告總要求。8月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議，明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”的決策部署。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)積極變化。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。

05

DICHAN SHIYIYAN

市場(chǎng)影響：激活外環(huán)外交易，促進(jìn)職住平衡

十一郎問(wèn)了業(yè)內(nèi)多位專(zhuān)家，都紛紛表示限購(gòu)調(diào)整將釋放購(gòu)買(mǎi)力，充分激活外環(huán)外的交易熱度。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海房地產(chǎn)新政惠及面廣，由于購(gòu)房條件優(yōu)化和成本下調(diào)，將實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也說(shuō)，目前上海樓市總體穩(wěn)定，但外環(huán)內(nèi)外交易熱度的結(jié)構(gòu)性差異客觀存在。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根認(rèn)為，從其他城市的經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)整后，二手房市場(chǎng)率先回暖，單月網(wǎng)簽量迅速突破“榮枯線”，遠(yuǎn)郊區(qū)新房市場(chǎng)熱度激增。

上海外環(huán)外產(chǎn)業(yè)布局多，首套剛需和改善型需求都較為集中。限購(gòu)政策調(diào)整一方面將滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，另一方面符合職住平衡導(dǎo)向，更好支持此類(lèi)區(qū)域職工的購(gòu)房和就業(yè)。

綜合以上專(zhuān)家們說(shuō)的話(huà)，就一個(gè)字：上海放開(kāi)局部限購(gòu)，好！各種好！

06

DICHAN SHIYIYAN

信號(hào)意義：預(yù)示著更大范圍的寬松周期

繼8月8日，北京五環(huán)外放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，一線城市的上海也放開(kāi)了外環(huán)的購(gòu)房套數(shù)，兩大核心城市的此舉，可釋放出百萬(wàn)級(jí)的購(gòu)買(mǎi)力。

不得不說(shuō)是個(gè)好事！

這是近幾年樓市最實(shí)質(zhì)性的寬松政策了。也反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻變革——

一線城市從全面限購(gòu)轉(zhuǎn)向因區(qū)施策，從抑制投機(jī)轉(zhuǎn)向支持合理住房需求。

政策轉(zhuǎn)變背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代的新常態(tài)。政府更加注重區(qū)域差異，鼓勵(lì)剛需和改善型需求入市，同時(shí)通過(guò)政策工具防止市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷。

更值得注意的是，這種趨勢(shì)可能還會(huì)延續(xù)。

十一郎認(rèn)為，這預(yù)示著更大范圍的正常寬松周期已經(jīng)開(kāi)啟，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，將有更多城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，更好地滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

北京五環(huán)外和上海外環(huán)外相繼放寬限購(gòu)政策，這些措施共同指向一個(gè)方向：全國(guó)樓市向“穩(wěn)中求進(jìn)”的步伐又邁出一大步，這將進(jìn)一步推動(dòng)樓市的軟著陸。

隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，這些政策效果將逐漸顯現(xiàn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力。

另外，我們要理想地看待，政策放寬并不代表房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前市場(chǎng)仍以“穩(wěn)預(yù)期、去庫(kù)存”為核心。優(yōu)質(zhì)地段、品質(zhì)項(xiàng)目更具韌性，但遠(yuǎn)郊項(xiàng)目依然承壓。購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合自身需求，擇優(yōu)入手。

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