新政說來就來。

北京8月8日發(fā)布了類似新政（北京新政：《上海即將放松限購》），上海新政力度有所加強。

北京新政效果不錯，五環(huán)外新房去化明顯提速，有些項目日均到訪客戶達到之前的3倍。

上海新政重點有以下幾條：

【關(guān)于限購】

1、符合上海購房資格的家庭，外環(huán)外買房不限套數(shù)；

2、成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

【關(guān)于公積金貸款】

1、增加貸款額度

2、支持提取住房公積金支付購房首付款

3、支持住房公積金“又提又貸”

【貸款政策】

首二套利率不再區(qū)分

【房產(chǎn)稅政策】

1、非戶籍家庭第一套房免征房產(chǎn)稅；

2、非戶籍家庭二套房產(chǎn)稅，可跟戶籍一樣，按照人均60平的免稅面積扣除。

下面是詳細解讀：

01

限購部分

限購還是沒有全部打開，外地戶籍買房還是需要社保/納稅。

現(xiàn)在如果你買外環(huán)外：

滬籍家庭&單身不限套數(shù)；

外地家庭&單身有一年社保/個稅記錄，不限套數(shù)。

如果你買外環(huán)內(nèi)：

滬籍單身&滬籍家庭，可以買兩套；

滬籍單身&滬籍家庭且多子女，可以買三套。

非滬籍單身&家庭，有三年社保/個稅記錄，可以買一套；

非滬籍單身&家庭，有三年社保/個稅記錄，且有居住證120分積分，可以買兩套；

非滬籍單身&家庭，有三年社保/個稅記錄，且有居住證120分積分，且多子女家庭，可以買三套。

這次利好重點是兩個。

第一個大利好是外環(huán)外房產(chǎn)不算套數(shù)，記住，是不算套數(shù)，比不限套數(shù)力度更大。

意思是你在外環(huán)外買了10套房子，再買外環(huán)內(nèi)時，等于上海無房。

比如你是滬籍，顧村動遷分了10套房子，現(xiàn)在照樣可以買兩套外環(huán)內(nèi)的房子。

如果你是多子女家庭，還可以買三套外環(huán)內(nèi)的房子。

大大的減少了置換次數(shù)，減少了房產(chǎn)拋售。

看似是外環(huán)外新政，其實是利好全市。

第二個大利好是單身視同家庭。

不管是滬籍還是非滬籍，等于都增加了一套外環(huán)內(nèi)購房名額。

而且原來只能買外環(huán)內(nèi)二手的，現(xiàn)在新房二手都可以買了。

一個外地大學生上海工作三年，即使還沒結(jié)婚外環(huán)內(nèi)也能買兩套房子了，這跟全面打開限購有什么區(qū)別。

看北京的經(jīng)驗，短期還是外環(huán)外利好更大。

北京五環(huán)外某些樓盤周末兩天接待客戶超300組，成交量增長近50%。

二手房帶看量環(huán)比增長37%，通州、昌平等區(qū)域次新房源咨詢量激增。

個別樓盤日均到訪客戶達到之前的3倍。

北京五環(huán)內(nèi)影響還沒體現(xiàn)到數(shù)據(jù)。五環(huán)內(nèi)影響主要是減少房產(chǎn)拋售，需要一定時間傳導。

02

公積金調(diào)整部分

這部分比較好理解。

一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

這里重點是定向刺激新房，明確說購買新建綠色建筑住房。

其實新房大部分都符合二星級，除了個別偏遠樓盤。

大家可以問問關(guān)心的售樓處確認，二手房就洗洗睡吧。

二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

這兩條也是順應大勢了。

之前就有一些家庭提取公積金買房，怕影響后面公積金額度，只能找別人借錢墊付，買好房子提取公積金再償還。

現(xiàn)在好了，可以隨便提。

反正你想買房，一定給你創(chuàng)造好條件。

貸款額度給你拉滿了，首套住房可以貸款85%，審批上能多松就多松。

你還抱怨沒首付是吧？現(xiàn)在公積金余額可以做首付了。

還有一些不打算買房的家庭，之前公積金放著沒用，現(xiàn)在可以拿來買房了，能創(chuàng)造部分需求。

03

商業(yè)貸款放松

二套買房終于不受歧視了。

銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

現(xiàn)在首套房執(zhí)行利率為3.05%；

二套房實際執(zhí)行利率為3.45%，臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山3.25%。

其實沒什么道理，二套房憑什么利息高？二套房客戶貸款爛賬風險高嗎？

之前習慣了二套房利率高，是為了打擊房產(chǎn)投資，實現(xiàn)房住不炒。

現(xiàn)在沒人投資了，二套房無非是買給父母住，買給孩子住。

而且鼓勵大家買二套房，外環(huán)外直接不限套數(shù)，沒理由再打擊大家。

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04

完善房產(chǎn)稅政策

上次北京新政發(fā)布時，很多用戶就建議上海取消房產(chǎn)稅。

目前就上海、重慶有房產(chǎn)稅，確實不公平。

放開了套數(shù)限制，買的越多稅費越多，確實影響積極性。

但是不可能完全取消了，尤其是上海。

全國不敢開展房產(chǎn)稅，就是怕大家不接受，房產(chǎn)進一步崩盤。

上海居民好容易接受了，憑什么取消。

但是也給了大家一些紅利，尤其是買外環(huán)外別墅的居民。

《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；

購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

這個利好已經(jīng)夠大了。

如果你是非滬籍，原來二套家庭很多都要交房產(chǎn)稅。

現(xiàn)在人均60平米以下可以扣除，大部分人都不用交了，三口之家住180平的很少。

現(xiàn)在外地家庭，即使沒積分也敢放心購買大戶型了。

對于郊區(qū)改善產(chǎn)品絕對是利好。

05

新政力度簡析

其實政策本身沒那么重要，重要的是態(tài)度：我們還要堅決貫徹止跌回穩(wěn)。

狠狠的回應了年中大家對方向的懷疑。

看北京方面的反應，效果還不錯，新房看房量與成交量齊升。

上海樓市比北京更健康一些，這次政策力度也比北京略大，外環(huán)外新房立即就會看到數(shù)據(jù)向好。

如果你關(guān)注的樓盤房源不多了，得多留心。

上海新政時間點選的也好，馬上金九銀十開始，新政助推，二手房網(wǎng)簽有可能重回兩萬套以上。

九月份還有金融方面進一步利好預期，股市里已經(jīng)得到反饋。

這一切的變化，還是在二手房快速去化的背景下。

如果二手庫存再連續(xù)下滑幾個月，市場可能就變天了。

區(qū)域上重點利好外環(huán)外強勢區(qū)域，七寶、莘莊、春申、唐鎮(zhèn)、大虹橋等等，這些地方跟外環(huán)內(nèi)區(qū)別不大。

現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)還需要三年社保，還限制套數(shù)。

上面這些區(qū)域一年社保隨便買了，提前釋放了部分需求。

再就是部分郊區(qū)別墅，能抓住部分改善需求，尤其是之前要置換的現(xiàn)在可以提前買入。

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