新政說來就來。

北京8月8日發(fā)布了類似新政（北京新政：《上海即將放松限購》），上海新政力度有所加強(qiáng)。

北京新政效果不錯(cuò)，五環(huán)外新房去化明顯提速，有些項(xiàng)目日均到訪客戶達(dá)到之前的3倍。

上海新政重點(diǎn)有以下幾條：

【關(guān)于限購】

1、符合上海購房資格的家庭，外環(huán)外買房不限套數(shù)；

2、成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

【關(guān)于公積金貸款】

1、增加貸款額度

2、支持提取住房公積金支付購房首付款

3、支持住房公積金“又提又貸”

【貸款政策】

首二套利率不再區(qū)分

【房產(chǎn)稅政策】

1、非戶籍家庭第一套房免征房產(chǎn)稅；

2、非戶籍家庭二套房產(chǎn)稅，可跟戶籍一樣，按照人均60平的免稅面積扣除。

下面是詳細(xì)解讀：

01

限購部分

限購還是沒有全部打開，外地戶籍買房還是需要社保/納稅。

現(xiàn)在如果你買外環(huán)外：

滬籍家庭&單身不限套數(shù)；

外地家庭&單身有一年社保/個(gè)稅記錄，不限套數(shù)。

如果你買外環(huán)內(nèi)：

滬籍單身&滬籍家庭，可以買兩套；

滬籍單身&滬籍家庭且多子女，可以買三套。

非滬籍單身&家庭，有三年社保/個(gè)稅記錄，可以買一套；

非滬籍單身&家庭，有三年社保/個(gè)稅記錄，且有居住證120分積分，可以買兩套；

非滬籍單身&家庭，有三年社保/個(gè)稅記錄，且有居住證120分積分，且多子女家庭，可以買三套。

這次利好重點(diǎn)是兩個(gè)。

第一個(gè)大利好是外環(huán)外房產(chǎn)不算套數(shù)，記住，是不算套數(shù)，比不限套數(shù)力度更大。

意思是你在外環(huán)外買了10套房子，再買外環(huán)內(nèi)時(shí)，等于上海無房。

比如你是滬籍，顧村動(dòng)遷分了10套房子，現(xiàn)在照樣可以買兩套外環(huán)內(nèi)的房子。

如果你是多子女家庭，還可以買三套外環(huán)內(nèi)的房子。

大大的減少了置換次數(shù)，減少了房產(chǎn)拋售。

看似是外環(huán)外新政，其實(shí)是利好全市。

第二個(gè)大利好是單身視同家庭。

不管是滬籍還是非滬籍，等于都增加了一套外環(huán)內(nèi)購房名額。

而且原來只能買外環(huán)內(nèi)二手的，現(xiàn)在新房二手都可以買了。

一個(gè)外地大學(xué)生上海工作三年，即使還沒結(jié)婚外環(huán)內(nèi)也能買兩套房子了，這跟全面打開限購有什么區(qū)別。

看北京的經(jīng)驗(yàn)，短期還是外環(huán)外利好更大。

北京五環(huán)外某些樓盤周末兩天接待客戶超300組，成交量增長(zhǎng)近50%。

二手房帶看量環(huán)比增長(zhǎng)37%，通州、昌平等區(qū)域次新房源咨詢量激增。

個(gè)別樓盤日均到訪客戶達(dá)到之前的3倍。

北京五環(huán)內(nèi)影響還沒體現(xiàn)到數(shù)據(jù)。五環(huán)內(nèi)影響主要是減少房產(chǎn)拋售，需要一定時(shí)間傳導(dǎo)。

02

公積金調(diào)整部分

這部分比較好理解。

一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。

首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

這里重點(diǎn)是定向刺激新房，明確說購買新建綠色建筑住房。

其實(shí)新房大部分都符合二星級(jí)，除了個(gè)別偏遠(yuǎn)樓盤。

大家可以問問關(guān)心的售樓處確認(rèn)，二手房就洗洗睡吧。

二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對(duì)繳存人購買我市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。對(duì)繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

這兩條也是順應(yīng)大勢(shì)了。

之前就有一些家庭提取公積金買房，怕影響后面公積金額度，只能找別人借錢墊付，買好房子提取公積金再償還。

現(xiàn)在好了，可以隨便提。

反正你想買房，一定給你創(chuàng)造好條件。

貸款額度給你拉滿了，首套住房可以貸款85%，審批上能多松就多松。

你還抱怨沒首付是吧？現(xiàn)在公積金余額可以做首付了。

還有一些不打算買房的家庭，之前公積金放著沒用，現(xiàn)在可以拿來買房了，能創(chuàng)造部分需求。

03

商業(yè)貸款放松

二套買房終于不受歧視了。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

現(xiàn)在首套房執(zhí)行利率為3.05%；

二套房實(shí)際執(zhí)行利率為3.45%，臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山3.25%。

其實(shí)沒什么道理，二套房憑什么利息高？二套房客戶貸款爛賬風(fēng)險(xiǎn)高嗎？

之前習(xí)慣了二套房利率高，是為了打擊房產(chǎn)投資，實(shí)現(xiàn)房住不炒。

現(xiàn)在沒人投資了，二套房無非是買給父母住，買給孩子住。

而且鼓勵(lì)大家買二套房，外環(huán)外直接不限套數(shù)，沒理由再打擊大家。

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04

完善房產(chǎn)稅政策

上次北京新政發(fā)布時(shí)，很多用戶就建議上海取消房產(chǎn)稅。

目前就上海、重慶有房產(chǎn)稅，確實(shí)不公平。

放開了套數(shù)限制，買的越多稅費(fèi)越多，確實(shí)影響積極性。

但是不可能完全取消了，尤其是上海。

全國不敢開展房產(chǎn)稅，就是怕大家不接受，房產(chǎn)進(jìn)一步崩盤。

上海居民好容易接受了，憑什么取消。

但是也給了大家一些紅利，尤其是買外環(huán)外別墅的居民。

《通知》規(guī)定對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；

購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

這個(gè)利好已經(jīng)夠大了。

如果你是非滬籍，原來二套家庭很多都要交房產(chǎn)稅。

現(xiàn)在人均60平米以下可以扣除，大部分人都不用交了，三口之家住180平的很少。

現(xiàn)在外地家庭，即使沒積分也敢放心購買大戶型了。

對(duì)于郊區(qū)改善產(chǎn)品絕對(duì)是利好。

05

新政力度簡(jiǎn)析

其實(shí)政策本身沒那么重要，重要的是態(tài)度：我們還要堅(jiān)決貫徹止跌回穩(wěn)。

狠狠的回應(yīng)了年中大家對(duì)方向的懷疑。

看北京方面的反應(yīng)，效果還不錯(cuò)，新房看房量與成交量齊升。

上海樓市比北京更健康一些，這次政策力度也比北京略大，外環(huán)外新房立即就會(huì)看到數(shù)據(jù)向好。

如果你關(guān)注的樓盤房源不多了，得多留心。

上海新政時(shí)間點(diǎn)選的也好，馬上金九銀十開始，新政助推，二手房網(wǎng)簽有可能重回兩萬套以上。

九月份還有金融方面進(jìn)一步利好預(yù)期，股市里已經(jīng)得到反饋。

這一切的變化，還是在二手房快速去化的背景下。

如果二手庫存再連續(xù)下滑幾個(gè)月，市場(chǎng)可能就變天了。

區(qū)域上重點(diǎn)利好外環(huán)外強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，七寶、莘莊、春申、唐鎮(zhèn)、大虹橋等等，這些地方跟外環(huán)內(nèi)區(qū)別不大。

現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)還需要三年社保，還限制套數(shù)。

上面這些區(qū)域一年社保隨便買了，提前釋放了部分需求。

再就是部分郊區(qū)別墅，能抓住部分改善需求，尤其是之前要置換的現(xiàn)在可以提前買入。

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