今天，成都中心城區(qū)迎來8月的首場涉宅用地拍賣，來自錦江的一宗土地底價成交。

此外，本月郫都區(qū)還有1宗土地終止出讓、2宗土地待出讓，新都主城也將迎來2022年后首次住宅用地供應(yīng)——今天，我們一并看看這些土地含金量如何。

錦江今天出讓的土地，位于川師板塊，為14.8畝住宅用地，容積率2.5，由龍湖底價競得，成交樓面價14200元/㎡，成交總價3.5億元。

這是今年錦江供應(yīng)的第5宗土地（不含跨成華區(qū)土地），也是第1宗底價成交的土地，成交樓面價甚至不如二八板塊。

但不得不承認(rèn)，依然有它獨特的價值。

第一，「錦江」title，價值千金。當(dāng)然，值錢的不是title，是資源。

兩重資源價值：主城+錦江。

前者代表的是高密度的基建資源：道路、地鐵、高鐵。門口就是東大街東延線，約100米可上中環(huán)；步行約400米可達(dá)7號線大觀站，車行約2公里可達(dá)東站進(jìn)站口——有了便利的交通，享受整個主城的資源還不是手拿把掐？

后者則主要指向成都數(shù)一數(shù)二的教育資源：地塊北側(cè)是師大附中外國語學(xué)校，西側(cè)還規(guī)劃了一所中學(xué)，周邊1公里范圍內(nèi)還有錦江實驗學(xué)校、大觀小學(xué)、菱窠路小學(xué)等學(xué)校。

此外，由于地處錦江川師和成華東客站兩個板塊的交界處，資源共享度也非常高（公立學(xué)校除外）。

▍15

第二，1.42萬元/㎡的樓面價，匹配錦江+中環(huán)這個稀缺組合，其實很劃算。

錦江區(qū)作為成都面積最小的行政區(qū)，可開發(fā)土地規(guī)模本就不大，更何況是中環(huán)？

今年隔壁東客站板塊樓面價已經(jīng)來到20500元/㎡，而川師這宗地為14200萬元/㎡，怎么看都是有性價比的。

▍拍攝于2023年2月

不過，這個價格也是有原因的：緊挨鐵路，并且是從早到晚都有列車進(jìn)出站的鐵路——有中介測過隔壁錦江國際花園的噪音， 深夜至凌晨噪音超70分貝，清晨貨運列車經(jīng)過時低樓層震動感明顯。

▍來源：《2025錦江區(qū)讀地手冊》

這決定了該地塊大概率不會修豪宅，也可能是錦江今年5宗土地中，唯一「非豪宅」用地——龍湖能否解決噪音問題，也將決定未來購房者的認(rèn)可度，任務(wù)艱巨，非常值得期待。

除了錦江地塊，本月郫都和新都還有土地出讓，我們一并看。

這個月，郫都本來打算出讓3宗土地，它們分別位于菁蓉湖、犀浦和紅光。

但菁蓉湖地塊在開拍前一天（8月7日）被緊急撤回，這還是今年郫都第一次撤地，前7個月出讓的5宗地可都是溢價成交！

折戟曾經(jīng)大熱的菁蓉湖，問題到底出在哪里？我們先說下周四 （8月28日） 郫都要拍的地——為郫都挽尊的希望，都寄托在它們身上了！

01

/ 犀浦熟地上新 /

除了面積小，其他沒毛??！

8月28日，郫都即將出讓的犀浦地塊，為 19畝住宅用地，容積率2.5，起拍樓面價6800元/㎡，起拍總價2.16億元。

這宗地與去年12月邦泰溢價16.1%競得的39.4畝地塊（現(xiàn)為邦泰朗境）相鄰，享受幾乎一致的配套資源，此處不做贅述，感興趣的朋友可以戳→。

今天我們重點說說時隔8個月再放地，為何起拍樓面價漲了600元/㎡——區(qū)域市場形勢大好。

龍湖的兩個老規(guī)項目——觀辰和嘉辰，去年開盤后就持續(xù)熱銷；而邦泰的新規(guī)產(chǎn)品「朗境」，今年6月首次開盤就售罄，如今已三開三罄。

可見，繞城內(nèi)+緊挨主城的地理優(yōu)勢，搭配軌交配套，這樣的地段，只要能拿出好產(chǎn)品，絕對不愁賣。而下周四將拍賣的這宗地，大概率也會吸引多家房企報名，期待值已經(jīng)拉滿了！

02

/ 紅光20畝 /

無功無過的土地一枚

8月28日，郫都即將出讓的紅光地塊，為 19.9畝住宅用地，容積率2.0，起拍樓面價4600元/㎡，起拍總價1.22億元。

這宗地，之所以說無功無過，是因為它沒有硬傷，但也沒有太大的亮點。

配套很齊全，周邊學(xué)校、社區(qū)底商、酒店、商場、衛(wèi)生服務(wù)中心、公園等一應(yīng)俱全，隔壁就有一所中小學(xué)、一處微綠地和一座社區(qū)綜合體，整體比較宜居，但品質(zhì)一般。

出行比較便捷，周圍路網(wǎng)基本成型，但到蓉2號線金土站需要步行超過1公里，聊勝于無。

地塊規(guī)模不大，勝在成本相對可控 ，此外周邊還有不少可開發(fā)空地，未來可以形成一個嶄新的住區(qū)。

▍地塊周邊情況（來源：貝殼網(wǎng)）

現(xiàn)在我們再看看菁蓉湖為何“折戟”土拍市場。

03

/ 價格不高，位置也不偏 /

菁蓉湖何以淪落至此？

菁蓉湖這宗宅地，原本計劃8月8日出讓，為43.4畝商兼住用地（可兼容住宅30%～50%），起拍樓面價2790元/㎡（其中住宅部分樓面價4020元/㎡），成交總價1.21億元。

原計劃與之同步出讓的，還有其東側(cè)的29畝商業(yè)用地，也延期至下周四再拍了。

整體來看，地塊位置其實不錯：距離菁蓉湖僅600+米。配套也比較完備，步行約400米可達(dá)有軌電車蓉2號線大禹東路站，北側(cè)就是清水河公園，石室、泡小等名校資源也很近。

▍菁蓉湖（拍攝于2023年7月）

商業(yè)配置尤其不錯：周邊有菁蓉濱湖灣商業(yè)街區(qū)，東側(cè)29畝商業(yè)用地需建設(shè)3萬～3.9萬方綜合體，并需涵蓋生鮮超市、大型室內(nèi)兒童樂園以及各類餐飲、潮流零售、休閑體驗等業(yè)態(tài)；地塊還自帶至少2.17萬方商業(yè)，并且必須和住宅部分同步設(shè)計、建設(shè)、竣工，房子裝修好商家也入駐一部分了，生活便利度會很高。

此外，地塊東側(cè)就是高新西區(qū)，菁蓉湖也是郫都的產(chǎn)業(yè)高地，按理說，只要價格合適，基本不愁賣。

但這樣的地塊，樓面價不到3000元/㎡、總價也才一個小目標(biāo)，卻沒逃脫被撤回的命運。UP君認(rèn)為，主要原因有二：

? 商業(yè)比例太高，而靠商業(yè)盈利確實比住宅難太多；

? 離主城太遠(yuǎn)且沒有地鐵，相較于地鐵，有軌電車的便利度還是低了些。

市場形勢有些嚴(yán)峻，二圈層還需努力——想脫穎而出，要么自身熱度高、周邊項目業(yè)績喜人，要么離主城近，最好可地鐵出行。

相信下周四犀浦的土地，定會讓郫都重返巔峰！

下周四，新都將出讓的土地來自新都主城（香城中心），為51畝純住宅用地，容積率2.2，起拍樓面價5400元/㎡，起拍總價4億元。

▍地塊及周邊現(xiàn)狀

新都老城上一次供地，是在2022年——由新都興城建競得的95.88畝住兼商用地（現(xiàn)為香投大悅城公園里，在售精裝價16708～27365元/㎡），成交樓面價5500元/㎡。

時隔三年，區(qū)域內(nèi)的資源愈發(fā)完善，起拍樓面價卻沒有漲，性價比很高。

性價比，源自非常能打并不斷升級的資源。

? 泥巴沱森林公園→“新都版”天府藝術(shù)公園：步行約300米可進(jìn)入的泥巴沱森林公園，如今已是新都人民最愛的露營、休閑目的地之一，未來亦將是新都的全新生態(tài)名片——規(guī)劃“一院四館”，投資15億元建設(shè)「 大劇院+美術(shù)館、圖書館、文化館、美術(shù)館」的成都北部文化藝術(shù)中心！

▍“一院四館”效果圖

? 新都區(qū)人民醫(yī)院二期即將建設(shè)：地塊西南側(cè)的這座三甲醫(yī)院，在新都的口碑向來不錯，這個月還發(fā)布了二期招標(biāo)計劃——總建筑面積約6.30萬㎡，地上9層（4.43萬㎡）+地下2層（1.87萬㎡），總投資6.46億元，預(yù)計12月正式招標(biāo)！

▍拍攝于2022年

?旭輝Cmall進(jìn)化ing：從地塊出發(fā)，步行約300米可達(dá)新都的高人氣購物中心。這座2021年12月開業(yè)、以「親子+運動」為核心標(biāo)簽的新商場，這些年也一直在迭代。譬如今年上半年，他們以首店經(jīng)濟(jì)為突破口，引入9家首店，并且近半數(shù)都是區(qū)域稀缺業(yè)態(tài)。

▍拍攝于2022年

·名校資源云集： 九子幼兒園、香城小學(xué)、毗河中學(xué)等新都最好的公立學(xué)校云集，并且均步行可達(dá)。此外，地塊南側(cè)還規(guī)劃有一所小學(xué)，從新都對香城中心建設(shè)的重視程度來看，未來的師資力量也不會弱。

或許這宗地唯一的遺憾就是：離地鐵略遠(yuǎn)，最近的站點為3號線團(tuán)結(jié)新區(qū)站，車行距離約2.6公里，不過騎共享單車約15分鐘也就到了。此外，地鐵3號線到地塊北側(cè)約900米的新都東站有線路規(guī)劃，但并未納入近期建設(shè)計劃，新都正積極對上爭取，力爭納入建設(shè)計劃。

作為新都主城首個新規(guī)項目地塊，資源配置不錯，約51畝的中等規(guī)模、2.2的較低容積率，都展示出新都的誠意——屆時會有哪些房企參拍？我們拭目以待！

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以上，就是本月中心城區(qū)出讓涉宅用地的全部情況。

整體來看，1～8月入市的土地數(shù)量處于近幾年的低位，尤其是7月，僅成交3宗涉宅用地，較去年同期（20宗）下降了85%！

下個月，作為本季度末月，中心城區(qū)應(yīng)該會加大土地供應(yīng)，屆時我們再一起關(guān)注！

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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