今天，成都中心城區(qū)迎來(lái)8月的首場(chǎng)涉宅用地拍賣(mài)，來(lái)自錦江的一宗土地底價(jià)成交。

此外，本月郫都區(qū)還有1宗土地終止出讓、2宗土地待出讓，新都主城也將迎來(lái)2022年后首次住宅用地供應(yīng)——今天，我們一并看看這些土地含金量如何。

錦江今天出讓的土地，位于川師板塊，為14.8畝住宅用地，容積率2.5，由龍湖底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)14200元/㎡，成交總價(jià)3.5億元。

這是今年錦江供應(yīng)的第5宗土地（不含跨成華區(qū)土地），也是第1宗底價(jià)成交的土地，成交樓面價(jià)甚至不如二八板塊。

但不得不承認(rèn)，依然有它獨(dú)特的價(jià)值。

第一，「錦江」title，價(jià)值千金。當(dāng)然，值錢(qián)的不是title，是資源。

兩重資源價(jià)值：主城+錦江。

前者代表的是高密度的基建資源：道路、地鐵、高鐵。門(mén)口就是東大街東延線，約100米可上中環(huán)；步行約400米可達(dá)7號(hào)線大觀站，車(chē)行約2公里可達(dá)東站進(jìn)站口——有了便利的交通，享受整個(gè)主城的資源還不是手拿把掐？

后者則主要指向成都數(shù)一數(shù)二的教育資源：地塊北側(cè)是師大附中外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，西側(cè)還規(guī)劃了一所中學(xué)，周邊1公里范圍內(nèi)還有錦江實(shí)驗(yàn)學(xué)校、大觀小學(xué)、菱窠路小學(xué)等學(xué)校。

此外，由于地處錦江川師和成華東客站兩個(gè)板塊的交界處，資源共享度也非常高（公立學(xué)校除外）。

▍15

第二，1.42萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)，匹配錦江+中環(huán)這個(gè)稀缺組合，其實(shí)很劃算。

錦江區(qū)作為成都面積最小的行政區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地規(guī)模本就不大，更何況是中環(huán)？

今年隔壁東客站板塊樓面價(jià)已經(jīng)來(lái)到20500元/㎡，而川師這宗地為14200萬(wàn)元/㎡，怎么看都是有性價(jià)比的。

▍拍攝于2023年2月

不過(guò)，這個(gè)價(jià)格也是有原因的：緊挨鐵路，并且是從早到晚都有列車(chē)進(jìn)出站的鐵路——有中介測(cè)過(guò)隔壁錦江國(guó)際花園的噪音， 深夜至凌晨噪音超70分貝，清晨貨運(yùn)列車(chē)經(jīng)過(guò)時(shí)低樓層震動(dòng)感明顯。

▍來(lái)源：《2025錦江區(qū)讀地手冊(cè)》

這決定了該地塊大概率不會(huì)修豪宅，也可能是錦江今年5宗土地中，唯一「非豪宅」用地——龍湖能否解決噪音問(wèn)題，也將決定未來(lái)購(gòu)房者的認(rèn)可度，任務(wù)艱巨，非常值得期待。

除了錦江地塊，本月郫都和新都還有土地出讓，我們一并看。

這個(gè)月，郫都本來(lái)打算出讓3宗土地，它們分別位于菁蓉湖、犀浦和紅光。

但菁蓉湖地塊在開(kāi)拍前一天（8月7日）被緊急撤回，這還是今年郫都第一次撤地，前7個(gè)月出讓的5宗地可都是溢價(jià)成交！

折戟曾經(jīng)大熱的菁蓉湖，問(wèn)題到底出在哪里？我們先說(shuō)下周四 （8月28日） 郫都要拍的地——為郫都挽尊的希望，都寄托在它們身上了！

01

/ 犀浦熟地上新 /

除了面積小，其他沒(méi)毛病！

8月28日，郫都即將出讓的犀浦地塊，為 19畝住宅用地，容積率2.5，起拍樓面價(jià)6800元/㎡，起拍總價(jià)2.16億元。

這宗地與去年12月邦泰溢價(jià)16.1%競(jìng)得的39.4畝地塊（現(xiàn)為邦泰朗境）相鄰，享受幾乎一致的配套資源，此處不做贅述，感興趣的朋友可以戳→。

今天我們重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)時(shí)隔8個(gè)月再放地，為何起拍樓面價(jià)漲了600元/㎡——區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)大好。

龍湖的兩個(gè)老規(guī)項(xiàng)目——觀辰和嘉辰，去年開(kāi)盤(pán)后就持續(xù)熱銷；而邦泰的新規(guī)產(chǎn)品「朗境」，今年6月首次開(kāi)盤(pán)就售罄，如今已三開(kāi)三罄。

可見(jiàn)，繞城內(nèi)+緊挨主城的地理優(yōu)勢(shì)，搭配軌交配套，這樣的地段，只要能拿出好產(chǎn)品，絕對(duì)不愁賣(mài)。而下周四將拍賣(mài)的這宗地，大概率也會(huì)吸引多家房企報(bào)名，期待值已經(jīng)拉滿了！

02

/ 紅光20畝 /

無(wú)功無(wú)過(guò)的土地一枚

8月28日，郫都即將出讓的紅光地塊，為 19.9畝住宅用地，容積率2.0，起拍樓面價(jià)4600元/㎡，起拍總價(jià)1.22億元。

這宗地，之所以說(shuō)無(wú)功無(wú)過(guò)，是因?yàn)樗鼪](méi)有硬傷，但也沒(méi)有太大的亮點(diǎn)。

配套很齊全，周邊學(xué)校、社區(qū)底商、酒店、商場(chǎng)、衛(wèi)生服務(wù)中心、公園等一應(yīng)俱全，隔壁就有一所中小學(xué)、一處微綠地和一座社區(qū)綜合體，整體比較宜居，但品質(zhì)一般。

出行比較便捷，周?chē)肪W(wǎng)基本成型，但到蓉2號(hào)線金土站需要步行超過(guò)1公里，聊勝于無(wú)。

地塊規(guī)模不大，勝在成本相對(duì)可控 ，此外周邊還有不少可開(kāi)發(fā)空地，未來(lái)可以形成一個(gè)嶄新的住區(qū)。

▍地塊周邊情況（來(lái)源：貝殼網(wǎng)）

現(xiàn)在我們?cè)倏纯摧既睾楹巍罢坳蓖僚氖袌?chǎng)。

03

/ 價(jià)格不高，位置也不偏 /

菁蓉湖何以淪落至此？

菁蓉湖這宗宅地，原本計(jì)劃8月8日出讓，為43.4畝商兼住用地（可兼容住宅30%～50%），起拍樓面價(jià)2790元/㎡（其中住宅部分樓面價(jià)4020元/㎡），成交總價(jià)1.21億元。

原計(jì)劃與之同步出讓的，還有其東側(cè)的29畝商業(yè)用地，也延期至下周四再拍了。

整體來(lái)看，地塊位置其實(shí)不錯(cuò)：距離菁蓉湖僅600+米。配套也比較完備，步行約400米可達(dá)有軌電車(chē)蓉2號(hào)線大禹東路站，北側(cè)就是清水河公園，石室、泡小等名校資源也很近。

▍菁蓉湖（拍攝于2023年7月）

商業(yè)配置尤其不錯(cuò)：周邊有菁蓉濱湖灣商業(yè)街區(qū)，東側(cè)29畝商業(yè)用地需建設(shè)3萬(wàn)～3.9萬(wàn)方綜合體，并需涵蓋生鮮超市、大型室內(nèi)兒童樂(lè)園以及各類餐飲、潮流零售、休閑體驗(yàn)等業(yè)態(tài)；地塊還自帶至少2.17萬(wàn)方商業(yè)，并且必須和住宅部分同步設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工，房子裝修好商家也入駐一部分了，生活便利度會(huì)很高。

此外，地塊東側(cè)就是高新西區(qū)，菁蓉湖也是郫都的產(chǎn)業(yè)高地，按理說(shuō)，只要價(jià)格合適，基本不愁賣(mài)。

但這樣的地塊，樓面價(jià)不到3000元/㎡、總價(jià)也才一個(gè)小目標(biāo)，卻沒(méi)逃脫被撤回的命運(yùn)。UP君認(rèn)為，主要原因有二：

? 商業(yè)比例太高，而靠商業(yè)盈利確實(shí)比住宅難太多；

? 離主城太遠(yuǎn)且沒(méi)有地鐵，相較于地鐵，有軌電車(chē)的便利度還是低了些。

市場(chǎng)形勢(shì)有些嚴(yán)峻，二圈層還需努力——想脫穎而出，要么自身熱度高、周邊項(xiàng)目業(yè)績(jī)喜人，要么離主城近，最好可地鐵出行。

相信下周四犀浦的土地，定會(huì)讓郫都重返巔峰！

下周四，新都將出讓的土地來(lái)自新都主城（香城中心），為51畝純住宅用地，容積率2.2，起拍樓面價(jià)5400元/㎡，起拍總價(jià)4億元。

▍地塊及周邊現(xiàn)狀

新都老城上一次供地，是在2022年——由新都興城建競(jìng)得的95.88畝住兼商用地（現(xiàn)為香投大悅城公園里，在售精裝價(jià)16708～27365元/㎡），成交樓面價(jià)5500元/㎡。

時(shí)隔三年，區(qū)域內(nèi)的資源愈發(fā)完善，起拍樓面價(jià)卻沒(méi)有漲，性價(jià)比很高。

性價(jià)比，源自非常能打并不斷升級(jí)的資源。

? 泥巴沱森林公園→“新都版”天府藝術(shù)公園：步行約300米可進(jìn)入的泥巴沱森林公園，如今已是新都人民最愛(ài)的露營(yíng)、休閑目的地之一，未來(lái)亦將是新都的全新生態(tài)名片——規(guī)劃“一院四館”，投資15億元建設(shè)「 大劇院+美術(shù)館、圖書(shū)館、文化館、美術(shù)館」的成都北部文化藝術(shù)中心！

▍泥巴沱森林公園

▍“一院四館”效果圖

? 新都區(qū)人民醫(yī)院二期即將建設(shè)：地塊西南側(cè)的這座三甲醫(yī)院，在新都的口碑向來(lái)不錯(cuò)，這個(gè)月還發(fā)布了二期招標(biāo)計(jì)劃——總建筑面積約6.30萬(wàn)㎡，地上9層（4.43萬(wàn)㎡）+地下2層（1.87萬(wàn)㎡），總投資6.46億元，預(yù)計(jì)12月正式招標(biāo)！

▍拍攝于2022年

?旭輝Cmall進(jìn)化ing：從地塊出發(fā)，步行約300米可達(dá)新都的高人氣購(gòu)物中心。這座2021年12月開(kāi)業(yè)、以「親子+運(yùn)動(dòng)」為核心標(biāo)簽的新商場(chǎng)，這些年也一直在迭代。譬如今年上半年，他們以首店經(jīng)濟(jì)為突破口，引入9家首店，并且近半數(shù)都是區(qū)域稀缺業(yè)態(tài)。

▍拍攝于2022年

·名校資源云集： 九子幼兒園、香城小學(xué)、毗河中學(xué)等新都最好的公立學(xué)校云集，并且均步行可達(dá)。此外，地塊南側(cè)還規(guī)劃有一所小學(xué)，從新都對(duì)香城中心建設(shè)的重視程度來(lái)看，未來(lái)的師資力量也不會(huì)弱。

或許這宗地唯一的遺憾就是：離地鐵略遠(yuǎn)，最近的站點(diǎn)為3號(hào)線團(tuán)結(jié)新區(qū)站，車(chē)行距離約2.6公里，不過(guò)騎共享單車(chē)約15分鐘也就到了。此外，地鐵3號(hào)線到地塊北側(cè)約900米的新都東站有線路規(guī)劃，但并未納入近期建設(shè)計(jì)劃，新都正積極對(duì)上爭(zhēng)取，力爭(zhēng)納入建設(shè)計(jì)劃。

作為新都主城首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目地塊，資源配置不錯(cuò)，約51畝的中等規(guī)模、2.2的較低容積率，都展示出新都的誠(chéng)意——屆時(shí)會(huì)有哪些房企參拍？我們拭目以待！

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以上，就是本月中心城區(qū)出讓涉宅用地的全部情況。

整體來(lái)看，1～8月入市的土地?cái)?shù)量處于近幾年的低位，尤其是7月，僅成交3宗涉宅用地，較去年同期（20宗）下降了85%！

下個(gè)月，作為本季度末月，中心城區(qū)應(yīng)該會(huì)加大土地供應(yīng)，屆時(shí)我們?cè)僖黄痍P(guān)注！

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

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