標(biāo)題：帶你看中國(guó)丨2025年第二季度住宅市場(chǎng)概覽

2025年二季度，中國(guó)住宅市場(chǎng)持續(xù)筑底調(diào)整。為“更大力度推動(dòng)住宅市場(chǎng)止跌回穩(wěn)” ，中央及監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)圍繞 “促需求” 、“去庫(kù)存”、 “新模式” 三個(gè)維度出臺(tái)相關(guān)支持性政策。在 “促需求” 方面，央行于二季度加大了貨幣政策調(diào)控強(qiáng)度。5月，央行在宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，同步下調(diào)5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）10個(gè)基點(diǎn)至3.5%，并將個(gè)人住房公積金貸款利率降低25個(gè)基點(diǎn)以進(jìn)一步減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力、促進(jìn)購(gòu)房需求加速釋放。調(diào)整后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率及住房公積金貸款利率均降至歷史低位水平。在“去庫(kù)存”方面，今年以來(lái)，全國(guó)多地通過(guò)持續(xù)加大專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行力度、優(yōu)化住房“以舊換新”相關(guān)政策等方式加速收購(gòu)閑置存量土地及存量商品房，在改善當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)及住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)供求關(guān)系上取得了一定的進(jìn)展。在“新模式”方面，自“好房子”列入今年的政府工作報(bào)告后，相關(guān)配套政策不斷落位：5月1日，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地實(shí)施，對(duì)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，從多個(gè)維度對(duì)新建住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)提出更高要求。6月13日，國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確要加速“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”并強(qiáng)調(diào)“要扎實(shí)有力推進(jìn)‘好房子’建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌”，并表明將在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等多個(gè)方面予以政策支持， 釋放了強(qiáng)烈的穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。

房企投資拿地策略依舊審慎，全國(guó)整體住宅開(kāi)發(fā)投資延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。2025年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資錄得4.7萬(wàn)億元，同比下降11.2%；其中住宅開(kāi)發(fā)投資錄得3.6萬(wàn)億元，同比下降10.4%。2025年上半年，全國(guó)住宅累計(jì)新開(kāi)工面積錄得2.2億平方米，同比下降19.6%；全國(guó)住宅累計(jì)施工面積錄得44.1億平方米，同比下降9.4%。同期，全國(guó)住宅累計(jì)竣工面積錄得1.6億平方米，同比下降15.5%。

2025年上半年，全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積錄得3.8億平方米，同比下滑3.7%，較2024年上半年降幅明顯收窄。不同城市新房銷(xiāo)售表現(xiàn)分化明顯。其中，熱點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)修復(fù)。仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)主要一、二線城市住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，20個(gè)重點(diǎn)城市一手住宅成交面積共錄得5070萬(wàn)平方米，環(huán)比上升3.4%。其中，4個(gè)一線城市一手住宅成交面積合計(jì)錄得1140萬(wàn)平方米，較去年同期上升13.8%。16個(gè)二線城市一手住宅成交面積合計(jì)錄得3930萬(wàn)平方米，較去年同期上升0.7%。

2025年二季度，各線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比小幅回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。二手商品住宅方面，6月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.6%，降幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2025年上半年，在部分熱點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售平穩(wěn)修復(fù)的背景下，優(yōu)質(zhì)涉宅地塊供應(yīng)節(jié)奏加快，部分一、二線城市土拍市場(chǎng)保持熱度。二季度，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市內(nèi)多幅位處核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)吸引眾多房企積極競(jìng)拍。然而，大部分三、四線城市房企拿地意愿依舊不足，土拍市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行。上半年，一線城市涉宅用地平均溢價(jià)率錄得11.6%；二線城市涉宅用地平均溢價(jià)率錄得13.6%；三四線城市涉宅用地平均溢價(jià)率僅錄得3.6%。

展望2025年下半年，鑒于外部環(huán)境依舊復(fù)雜嚴(yán)峻、宏觀不穩(wěn)定因素依然繁多，7月30日召開(kāi)的政治局會(huì)議已明確定調(diào)要在宏觀政策調(diào)控上“持續(xù)發(fā)力、適時(shí)發(fā)力”、并要求“落實(shí)落細(xì)更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。預(yù)計(jì)中央將繼續(xù)加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度，通過(guò)進(jìn)一步降準(zhǔn)降息、加大財(cái)政支出、加快政府債券發(fā)行使用等一攬子政策支撐下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)政策方面，中央將持續(xù)圍繞“促需求”、“去庫(kù)存”、“新模式”三個(gè)維度加速出臺(tái)更多支持性政策。在促需求方面，多地政府將加速擴(kuò)大城中村改造進(jìn)程、結(jié)合房票安置的方式推動(dòng)更多增量購(gòu)房需求釋放，同時(shí)通過(guò)加速推進(jìn)住房“以舊換新”等方式提高置換效率。其中，北京、上海、深圳等核心城市或結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)一步優(yōu)化當(dāng)前的限制性政策。在去庫(kù)存方面，預(yù)計(jì)各地政府將進(jìn)一步完善專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量土地和商品房的配套政策以加速收儲(chǔ)節(jié)奏、鞏固市場(chǎng)預(yù)期。在新模式方面，預(yù)計(jì)各地將在土地供給、融資端給予“好房子”建設(shè)工作更大支持，通過(guò)加速提升住房品質(zhì)以促進(jìn)更多積壓的改善型需求釋放。