China Property： Global China Summit 2025 Takeaways

中國房地產(chǎn)：2025年全球中國峰會要點

在上周的摩根大通全球中國峰會上，我們與多位行業(yè)專家、代理商和開發(fā)商進行了交談?？傮w而言，我們認為房地產(chǎn)市場持續(xù)存在兩極分化，一線城市的核心區(qū)趨于穩(wěn)定，但非核心區(qū)繼續(xù)承壓。然而，即使在上海等一線城市，二手房價格仍在走弱。專家大多預(yù)計，在年底之前市場將進一步走弱，盡管跌幅將比2024年溫和。一線城市今年可能會測試底部是否有效，但專家普遍預(yù)計需要更多的政策寬松才能實現(xiàn)這一目標。但可以肯定的是，高層決心支持托底。

房地產(chǎn)峰會六大要點

譯文：房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟，尤其是二手市場：大多數(shù)專家注意到從4月開始加速下跌的跡象，一些人認為第一季度可能已經(jīng)是今年表現(xiàn)最好的季度（除非有新的政策支持）。然而，下降幅度將比2024年溫和，二手市場價格（即使在上海等一線城市）正在走弱。KE Holdings報告稱，4月份二手市場價格環(huán)比下降1.5%（之前為-0.5%）。就銷量而言，大多數(shù)專家預(yù)計一手房銷量將同比下降5-10%，而二手房銷量將保持穩(wěn)定。

分析：首先整體的房地產(chǎn)市場肯定還是疲軟的，在沒有新政策支持的前提下一季度可能是最好的季度了。這點上說的很對，二季度目前已經(jīng)快要走完，大家應(yīng)該感受的到二季度比一季度情況急轉(zhuǎn)直下（尤其是二手房價格在5月幾乎全線下跌），但預(yù)計今年的房價跌幅會比去年溫和。

譯文：兩極分化仍在繼續(xù)：我們看到成都和上海的核心區(qū)（成交量和價格）趨于穩(wěn)定。我們還看到位于核心區(qū)（房價仍可能小幅上漲）的豪宅項目需求強勁，而非核心區(qū)大多仍面臨壓力。從好的方面來看，開發(fā)商不再積極降低非核心區(qū)的價格，因為這無論如何都不會刺激需求。

分析：如之前一直分析的那樣，一些頭部城市核心區(qū)的房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定，要下手的可以選擇下手。特別是頭部城市核心區(qū)的豪宅產(chǎn)品，市場無風(fēng)險利率水平已經(jīng)很低而且預(yù)期未來會繼續(xù)長期走低，不差錢的群體自然也會選擇低位購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為長持配置，因為長期看經(jīng)濟總會好起來。

但頭部城市的非核心區(qū)仍然面臨不小的下跌壓力，這是因為非核心區(qū)對應(yīng)的購房群體大多需要貸款買房，在就業(yè)和收入不穩(wěn)的前提下理智的人很難冒著風(fēng)險下決心買房。這一點開發(fā)商也已經(jīng)看明白了，因為問題不在于房價高低，而在于目標客群的收入是否穩(wěn)定和是否有背房貸的能力和意愿，所以開發(fā)商也已經(jīng)不再降低非核心區(qū)項目的價格。

譯文：可能會有更多的政策支持：大多數(shù)利益相關(guān)者認為，更多的政策寬松可能會支持房地產(chǎn)市場的托底。中原房產(chǎn)建議花費數(shù)萬億作為購房補貼，以直接刺激住房需求。一線城市的交易稅和部分放寬購房限制也有可能。然而，沒有人有信心會對房地產(chǎn)市場進行另一次“重大刺激”。在我們看來，這是依賴于數(shù)據(jù)的。如果成交量和價格進一步惡化，政策轉(zhuǎn)向或推出另一輪刺激計劃仍然是可能的。

分析：關(guān)于更多的政策支持，無非是契稅優(yōu)惠，購房補貼，一線城市放開限購限售等。前兩項大多數(shù)城市已經(jīng)在做，后續(xù)只是擴大優(yōu)惠和補貼的力度，一線城市放開限制目前廣州也已經(jīng)在做了，中原房產(chǎn)還建議花費數(shù)萬億作為購房補貼。其實這些建議都解決不了目前樓市面臨的核心問題，即穩(wěn)住居民收入和就業(yè)，畢竟目前不是房價不夠便宜而是不敢貸款去買。

譯文：“好房”可能有助于一手房重新獲得更多市場份額：幾個城市正在推動“四代住宅”，這與高層推動的“好房子”相呼應(yīng)。開發(fā)商表示，建筑成本的負擔并沒有增加很多，但他們正在調(diào)整產(chǎn)品以滿足最新的市場需求（因此一些發(fā)布可能會延遲一點）。在成都和重慶，我們還看到許多新項目中得房率已經(jīng)上升到大于100%（因為他們免費提供陽臺和凸窗），而以前通常為70-80%。這從根本上降低了房價（基于實際面積），使新房比二手房更具競爭力。

分析：關(guān)于第四代住宅之前已經(jīng)分析過很多了，其核心特點就只有兩個：

1，實際居住面積單價：過去產(chǎn)品得房率普遍在80%左右，第四代住宅得房率在100%以上，也就是說過去150平的產(chǎn)品實際居住面積可能和第四代住宅100平的差不多。所以現(xiàn)在第四代住宅看起來單價很高，但其實你去算一下實際居住面積后會發(fā)現(xiàn)這只是一個數(shù)字游戲，其實新房價格還是下跌的，有意向購買第四代住宅的群體需要注意計算實際居住面積的單價。

2，差異化：第四代住宅在層高，陽臺設(shè)計等方面都與之前的產(chǎn)品有很大的差異，正因為上面也知道目前二手房市場短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)頹勢，所以想通過制造差異化來保證新房賣得動。但需要注意的是，差異化也有一定的限制，就是不管是之前的房子還是第四代住宅本質(zhì)上都是房產(chǎn)，如果二手房市場持續(xù)萎靡的話，這點差異化無法維持第四代住宅的高溢價。

譯文：“現(xiàn)房銷售”可能會逐步執(zhí)行：我們采訪的所有專家/代理商/開發(fā)商都預(yù)計這項政策只會逐步實施，也許會從一些試點項目開始。開發(fā)商表示，他們的IRR要求通常為10-20%，如果這項政策得到全面執(zhí)行，他們將要求更高的利潤率。

分析：現(xiàn)房銷售會導(dǎo)致開發(fā)商融資成本飆升，因為期房的工程款來自買家不需要支付利息，而現(xiàn)房的工程款來自貸款需要支付大量利息。同時也會導(dǎo)致大量融不到資的中小開發(fā)商退出市場，從而造成市場新房供應(yīng)量大幅萎縮。

這兩點都會導(dǎo)致新房價格大幅升高，所以我覺得全面執(zhí)行的可能性并不大，即使全面執(zhí)行了，大概率也是會碰到很多難以解決的問題。開發(fā)商也表示如果全面執(zhí)行現(xiàn)房銷售的話，他們還需要打高利潤率。

譯文：庫存購買（收儲）可能沒有多大幫助：我們采訪的大多數(shù)專家/代理商都認為庫存購買不會改變游戲規(guī)則，因為由于地方政府和開發(fā)商之間的利益不一致，大規(guī)模收儲的可能很小。相反，專家們對收購閑置土地持有更具建設(shè)性的觀點，盡管受益者大多是LGFV（地方融資平臺）和SOE（國企開發(fā)商）。另外，一些國有企業(yè)開發(fā)商表示，他們已經(jīng)設(shè)法實現(xiàn)了土地的歸還/交換，這是他們優(yōu)化土地儲備的有效方式。

分析：回購?fù)恋乜梢詤⒖剂硪黄澳Ω笸?中國房地產(chǎn)：閑置土地回購正在加速，這重要嗎？”庫存商品房回購的話由于地方政府和開發(fā)商目前都比較困難，雙方一個不想低價賤賣，一個不想高價吃虧，所以基本談不攏。而且被收購的商品房還要求已完工且地段好，開發(fā)商就更加不想賣了，所以商品房回購的規(guī)模一直很小，大家都只是為了完成任務(wù)意思下。