01

杭州二手熱盤半數(shù)在余杭

最近有則新聞，讓不少自媒體驚呼：杭州躋身“一線城市”，實(shí)錘了！

事情是這樣的：7月22日，北京、上海、廣州、深圳、杭州五市的規(guī)劃和自然資源部門通過(guò)視頻會(huì)議形式達(dá)成共識(shí)，將在2025年內(nèi)落地不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)“跨城通辦”合作，以協(xié)同政務(wù)服務(wù)，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

根據(jù)報(bào)道，五市“跨城通辦”合作，是落實(shí)中央《關(guān)于進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)登記便利度促進(jìn)營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化的通知》的具體行動(dòng)，目標(biāo)是解決京、滬、穗、深、杭五大營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)新試點(diǎn)城市因人員流動(dòng)形成的不動(dòng)產(chǎn)登記需求。

首批跨城通辦業(yè)務(wù)涵蓋了新建商品房轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)首次登記、企業(yè)間存量非住宅轉(zhuǎn)移登記等22項(xiàng)高頻事項(xiàng)。

雖說(shuō)只是不動(dòng)產(chǎn)登記方面的一次聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新，但“北上廣深杭”并列出現(xiàn)在各大媒體的新聞標(biāo)題中，還是讓很多杭州人激動(dòng)了一把。其實(shí)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，杭州早就已經(jīng)是“一線”了。

證據(jù)一：近期克爾瑞研究中心發(fā)布了《2025中國(guó)房地產(chǎn)投資前景排行榜》。榜單從市場(chǎng)容量、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)購(gòu)買能力和外部因素四大方面對(duì)全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市的投資前景進(jìn)行分析，列出前50名城市。其中杭州穩(wěn)居榜單第四名，僅次于上北深，領(lǐng)先老對(duì)手成都和另一個(gè)一線城市廣州。

證據(jù)二：上半年杭州土拍收入全國(guó)第一，高達(dá)1160億元，跟2024年全年的成交金額1169億元基本持平，比第二名北京的1005.6億元多出150多億。

不僅如此，上半年杭州出讓的68宗住宅地塊平均溢價(jià)在30%以上，其中蕭山區(qū)蜀山單元的XS150201-42地塊，最高溢價(jià)率達(dá)67.6%。

在此行情下，杭州各個(gè)板塊的樓面價(jià)不斷刷新歷史最高記錄。西湖區(qū)蔣村文新單元的一塊低密宅地，更是拍出了88029元/㎡的高價(jià)，不但晉升杭州新地王，也超過(guò)了深圳（84180元/㎡）、廣州（75670元/㎡）這兩大一線城市的最高樓面價(jià)，僅次于京滬。

更重要的是，盡管價(jià)格上行，但杭州的庫(kù)存周期卻維持在12個(gè)月內(nèi)的安全區(qū)間，堪稱二線城市中穩(wěn)樓市的風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)然，正如我之前在《》一文中說(shuō)的：

二手房的涵蓋面更廣，流動(dòng)性更能反映市場(chǎng)信心，所以相較新房，二手房的成交活躍度往往被視作樓市晴雨表。

恰巧最近克爾瑞、貝殼等機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布了上半年杭州二手房市場(chǎng)報(bào)告。根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，上半年杭州二手房共計(jì)網(wǎng)簽48926套，與2024年上半年的43270套相比，增長(zhǎng)了13%。而與此同時(shí)，上半年杭州市區(qū)一共只成交了27599套新房，比去年同期的31404套減少了3805套，同比降幅達(dá)到12.11%。

一升一降背后是否暗示著，隨著取消限價(jià)后新房套利空間的消失，杭州樓市的交易主陣地正在轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)？

這個(gè)問(wèn)題或許還有待觀察，畢竟和京滬那種基本完成開(kāi)發(fā)的城市不同，杭州還有云城、錢新二期、江海之城等不少建設(shè)中的新城。但是從二手房的交易數(shù)據(jù)，卻大致能看出杭州樓市未來(lái)的方向。

我盤點(diǎn)了下上半年杭州二手房網(wǎng)簽量前十大板塊，其中余杭3個(gè)（良渚、未科、閑林），蕭山（錢江世紀(jì)城、蕭山新城區(qū)）、臨平（東湖、臨平新城）各2個(gè)，拱墅（申花）、上城（丁橋）、臨安各1個(gè)。

光看板塊數(shù)量，余杭的優(yōu)勢(shì)還不明顯，所以接著我們?cè)賮?lái)看看具體熱盤的分布情況。在二手房網(wǎng)簽量前20大樓盤中，有10個(gè)在余杭，正好占了一半。

其中位于云城的杭與城，上半年的帶看量高達(dá)122675次，遙遙領(lǐng)先第二名的44181次，堪稱杭城最熱二手房。

剩余的樓盤里，拱墅4個(gè)、蕭山3個(gè)、上城、錢塘、臨安各1個(gè)。這樣一比較，余杭的優(yōu)勢(shì)就一目了然了。

但為什么會(huì)是余杭？余杭的二手房行情究竟咋樣？其成交量靠前，僅僅是因?yàn)閮r(jià)格便宜嗎？為了搞清楚這些問(wèn)題，三土最近幾天接連拜訪了多位深耕良渚、未科、閑林等板塊的資深房產(chǎn)中介，并結(jié)合我從相關(guān)政府部門處拿到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，嘗試為大家做一番詳細(xì)解讀。

02

配套改善成余杭樓市最大利好

相比杭州全市，余杭區(qū)的二手房市場(chǎng)活躍度無(wú)疑更高。

橫向來(lái)比較，上半年余杭二手房市占率（二手房成交面積占一二手房成交總面積的比例）接近五成，高于去年同期5.6個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)二手房成交6753套，成交面積77.1萬(wàn)方，金額199.2億元，同比分別增長(zhǎng)24.0%、29.3%、37.8%。其中成交面積為2021年以來(lái)半年度次高。

縱向來(lái)比較，上半年余杭二手房成交面積總量與蕭山區(qū)（77.4萬(wàn)方）并駕齊驅(qū)，領(lǐng)跑全市；成交面積同比增幅僅次于濱江區(qū)（31.4%），高居市區(qū)第二。

分月來(lái)看，三四月份是上半年余杭二手房交易的一個(gè)高潮。這主要是因?yàn)槎路葸^(guò)年，人們的購(gòu)房需求被延遲至三四月份集中釋放。加之年初杭州“六小龍”的爆火，也為樓市貢獻(xiàn)了一大波流量。很多外地客涌入杭州，有錢的去了奧體、申花，創(chuàng)業(yè)的則主要來(lái)了余杭未科。

我愛(ài)我家未來(lái)悅門店店長(zhǎng)梁颯告訴三土，今年3月，整個(gè)未科板塊二手房成交量達(dá)到900多套，比去年單月峰值高出一百多套。而且和很多人以為的“以價(jià)換量”不同，那段時(shí)期的未科樓市是量?jī)r(jià)齊漲。4月份最高峰時(shí)，未科中軸線以西一些小區(qū)的小戶型二手房較去年平均漲了四五十萬(wàn)，大戶型則漲了有100萬(wàn)左右。

比如未科“三兄弟”之一的陽(yáng)光城未來(lái)悅，一套89方的小戶型，去年最低時(shí)曾以336萬(wàn)成交，今年4月最高時(shí)則賣到了390萬(wàn)。

受到這一波交易潮的影響，上半年余杭二手住宅掛牌量環(huán)比出現(xiàn)下降，截至6月30日，全區(qū)二手房已掛牌未成交房源35672套，環(huán)比下降1.6%；二手房去化周期也因此縮短，按近12個(gè)月月均成交套數(shù)計(jì)算，二手住宅掛牌房源消化周期約29.7個(gè)月，較上月末縮短0.6個(gè)月。

與此同時(shí)，相關(guān)利好因素也正在逐步釋放。除了前面提到的“六小龍”刺激，去年杭州及余杭的一系列樓市新政陸續(xù)開(kāi)始發(fā)揮作用，2023年以前入市的投資客的超額負(fù)債已基本消化。更重要的是，過(guò)去影響、制約余杭樓市的一些基礎(chǔ)配套因素正在得到明顯改善。這里面尤其值得一提的，是余杭的書(shū)包問(wèn)題。

過(guò)去，因?yàn)橛嗪既狈玫某醺咧?，很多未科新貴跑去西湖區(qū)置業(yè)。但自從分區(qū)以來(lái)，余杭瘋狂引進(jìn)、新建名校，并已經(jīng)開(kāi)始出成績(jī)。

目前，光是天元公學(xué)，余杭就建了三所。其中錢學(xué)森路校區(qū)今年中考公辦高中上線率達(dá)到73.5%，遠(yuǎn)高于余杭、臨平兩區(qū)（41.56%）及杭州市區(qū)（52.43%）的公辦普高率?？梢哉f(shuō)，杭與城、翡翠城二期、三期、四期等小區(qū)的帶看量和成交量之所以能沖進(jìn)全杭州前20名，跟緊鄰天元公學(xué)有很大關(guān)系。

至于高中方面，今年9月，學(xué)軍在余杭的第二所學(xué)?！贾輰W(xué)軍中學(xué)教育集團(tuán)徑山高級(jí)中學(xué)將正式啟用。不同于學(xué)軍海創(chuàng)園因?yàn)橹睂儆诤贾菔薪逃郑灾锌颊猩~市區(qū)和余杭臨平各一半，學(xué)軍徑山由余杭區(qū)教育局主辦，只面向余杭、臨平招生。這將大幅提升余杭考生入讀名校的比例，從而把大批優(yōu)質(zhì)生源家庭留在余杭，對(duì)于鞏固樓市無(wú)疑是一個(gè)重大利好，也是包括梁颯在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人士看好余杭二手房后市的原因。

當(dāng)然，未科核心板塊（倉(cāng)前、五常）因?yàn)榍捌诋a(chǎn)業(yè)規(guī)劃等原因，片區(qū)內(nèi)的住宅數(shù)量并不特別多，加之價(jià)格偏貴，交易量并不是最大的。余杭區(qū)二手房交易真正的主戰(zhàn)場(chǎng)在未科南北兩側(cè)的良渚和閑林，那么這兩個(gè)板塊的情況又如何呢？

03

良渚、閑林熱賣背后的不同邏輯

良渚、閑林作為余杭的兩大樓市重鎮(zhèn)，其二手房熱銷的原因和市場(chǎng)邏輯卻有所不同，內(nèi)部也都存在明顯的片區(qū)分化。

其中閑林板塊主要得益于未科核心區(qū)的資源外溢，以及中軸線的開(kāi)發(fā)利好。特別是天目山路以北片區(qū)，因?yàn)橛?號(hào)、5號(hào)、16號(hào)及在建的12號(hào)等多條地鐵線路加持，再加上今年9月天元公學(xué)和睦校區(qū)將正式啟用，所以受到很多購(gòu)房者的追捧。

據(jù)貝殼大屋閑林埠店店長(zhǎng)蘆紹東觀察，今年以來(lái)，不僅很多老閑林人紛紛換房到北片，就連原先置業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇西湖區(qū)或未科核心區(qū)的阿里人，也都前來(lái)閑林看房，這直接拉升了閑林改善盤的交易數(shù)。

這里面尤其值得一提的是翡翠城區(qū)域，不僅二期、三期、四期都躋身杭州帶看量前20熱盤之列，周邊的一些次新小區(qū)，如綠汀春曉，也被市場(chǎng)稱作翡翠城五期，從而形成了一個(gè)以樓盤名稱命名的翡翠城板塊。

而路南片區(qū)，雖然12號(hào)線在建，但因?yàn)榫€路走向偏東，遠(yuǎn)離閑林埠老街，所以帶動(dòng)作用并不明顯。當(dāng)然并不是說(shuō)這個(gè)板塊無(wú)人關(guān)注，相反我從幾家中介門店處了解到，南片不少樓盤每月平均都有十幾套的成交，雅居樂(lè)國(guó)際花園的二手房成交量甚至擠進(jìn)全市前15名。但因?yàn)檫@些樓盤規(guī)模都較大，動(dòng)輒三五千戶，所以相對(duì)其基數(shù)來(lái)說(shuō)，并不算熱盤。

但考慮到杭州地鐵五期規(guī)劃中，穿過(guò)閑林南片的13號(hào)線和14號(hào)線依舊是熱門線路，如果能夠獲批，那么閑林南片樓市未來(lái)還是有想象空間的。

相比閑林，良渚作為杭州唯一的街道級(jí)輔城，無(wú)論是常住人口數(shù)量還是樓市受關(guān)注度都要高得多。這點(diǎn)從良渚、勾莊兩大片區(qū)二手房去化周期均在24個(gè)月左右，處于相對(duì)健康的去化周期，遠(yuǎn)低于隔壁三墩板塊的38.7個(gè)月也能看出。

其中，勾莊板塊主要依托其地處繞城以內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及完善的人居配套。

此前，勾莊曾因7000多套的天量供應(yīng)引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂，但結(jié)果并未出現(xiàn)想象中的“踩踏”。這是因?yàn)楣辞f總體上以自住為主，非自住占比并不高。比如“勾莊七子”二手房源總庫(kù)存僅400套，非自住占比12%。即便是城北萬(wàn)象城幸福里這樣的大盤，當(dāng)前掛牌量也才168套，而全杭州掛牌量超過(guò)200套的小區(qū)多達(dá)60多個(gè)。

事實(shí)上，勾莊無(wú)論是區(qū)位、交通、商業(yè)及醫(yī)療等配套而言，都是預(yù)算300萬(wàn)以內(nèi)剛需客的首選區(qū)域。就連貝殼的內(nèi)部報(bào)告也稱，勾莊是“全杭剛需的最大公約數(shù)，虹吸（西部）半城剛需客戶”。

至于繞城外的良渚，靠的則是價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。

曾幾何時(shí)，這里是杭州萬(wàn)人搖樓盤最多的板塊。但繁華散盡，這里卻成了被唱衰較多的片區(qū)。此前網(wǎng)上就曾爆出，融信瀾天一套82方的小戶型，成交價(jià)僅160萬(wàn)，單價(jià)跌破2萬(wàn)元/㎡。但個(gè)別房源的甩賣能否代表板塊的整體行情，恐怕未必。

數(shù)據(jù)顯示，2024年以來(lái)的三個(gè)半年度里，良渚二手房的成交量均在1000套以上，在杭州全市各板塊中排名第二，超過(guò)錢江世紀(jì)城、申花等熱門區(qū)域。今年上半年，良渚二手房成交單量同比增長(zhǎng)18%，遠(yuǎn)超全市平均值。在此行情下，過(guò)去近一年時(shí)間里，良渚板塊二手房掛牌量減少了1064套。

良渚樓市為啥依舊這么熱？從內(nèi)部來(lái)看，隨著星圖光年軒、綠城玉海棠等品質(zhì)樓盤的陸續(xù)和即將交付，良渚樓市逐漸分化成三檔。剛改選擇星圖光年軒、綠城玉海棠等2.6萬(wàn)+一檔的，剛需選擇未來(lái)城、融信瀾天等2.2萬(wàn)元左右一檔，再往下還可以選擇安置房。像位于中國(guó)美院良渚校區(qū)東面的杜詩(shī)苑，上半年共成交了96套，網(wǎng)簽量排名全市第八，成為唯一上榜的安置房小區(qū)。

我愛(ài)我家良渚未來(lái)城店店長(zhǎng)李孟東告訴三土，不同于杜康苑、杜雅苑等其他幾個(gè)安置小區(qū)多為120方以上的大戶型，房東用來(lái)自住。杜詩(shī)苑全部是120方以下的中小戶型，特別是80方的小戶型，總價(jià)只需100萬(wàn)左右，相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力。

就外部而言，隨著蘭里景區(qū)的開(kāi)發(fā)，良渚正逐漸與云谷、未科等板塊融為一體?？紤]到目前良渚和三墩北的樓市存在5000元/㎡差價(jià)，未來(lái)或?qū)⒛艹薪硬糠志幼⌒枨蟮耐庖?，而這將為良渚樓市提供新的支撐。

當(dāng)然，樓市尤其是二手房市場(chǎng)一直是處于變動(dòng)中的，余杭后市如何，我分析得準(zhǔn)不準(zhǔn)確，接下來(lái)的金九銀十可能是一次檢測(cè)，大家拭目以待。

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