留香園也不“香”了。

　　杭州樓市中有一個(gè)很知名的樓盤，叫作留香園。

　　留香園有多香呢？

　　先給大家通過(guò)以下幾個(gè)方面簡(jiǎn)單介紹介紹——

　　1.綠城四大名著之一。

　　2015年，綠城在杭州大本營(yíng)推出四大標(biāo)桿系列產(chǎn)品：留香園、江南里、桃李春風(fēng)、楊柳郡。

　　隨后，四大系列席卷全國(guó)。

　　這四大系列代表綠城的風(fēng)格、頂級(jí)工藝，與“好房子”基本劃上了等號(hào)。

　　因此，杭州的留香園作為2020年前的產(chǎn)品——

　　干掛石材、泳池、會(huì)所、架空層、風(fēng)雨連廊……產(chǎn)品力遠(yuǎn)超同期產(chǎn)品。

　　2.學(xué)區(qū)房。

　　留香園對(duì)口的學(xué)區(qū)是杭州市錢江外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

　　作為杭州首個(gè)公辦雙語(yǔ)的九年一貫制學(xué)校，錢江外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校以雙語(yǔ)+特色課程見長(zhǎng)。

　　坊間常說(shuō)的，花公辦的錢讀民辦，指的正是這所學(xué)校。

　　3.頂級(jí)地段。

　　一條錢塘江，一條京杭大運(yùn)河流經(jīng)杭州，江河沿線積淀出了一個(gè)又一個(gè)頂級(jí)板塊。

　　比如，拱宸橋、橋西、奧體、錢江世紀(jì)城。

　　錢塘江和京杭大運(yùn)河流經(jīng)的區(qū)域很多，但是只有一個(gè)地方有唯一性。

　　那就是錢塘江與京杭大運(yùn)河的交匯處。

　　即，江河匯。

　　留香園就位于江河匯板塊。

　　與此同時(shí)，江河匯在建的IFC、摩天輪均是杭州頂級(jí)規(guī)劃。

　　杭州未來(lái)二三十年的城市發(fā)展的重頭戲，就在這兒！

　　以上，你就能看出留香園在杭州樓市中的地位——

　　絕對(duì)稱得上“豪宅”二字。

　　但，

　　如果你以為江月今天就是特意給你夸一夸留香園，順便給大家長(zhǎng)長(zhǎng)見識(shí)的話，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

　　的確，

　　曾經(jīng)的留香園很輝煌——

　　2021年，留香園在二手房掛牌均價(jià)超11萬(wàn)/㎡，普遍房源的成交價(jià)要超過(guò)10萬(wàn)/㎡。

　　甚至，在2021年上半年，留香園還成交了一套單價(jià)13萬(wàn)/㎡小戶型，抵達(dá)歷史成交最高點(diǎn)。

　　已知留香園的最小戶型為100㎡，最大為175㎡。

　　也就是說(shuō)，

　　2021年的留香園，入手門檻達(dá)1000萬(wàn)，而大面積總價(jià)接近2000萬(wàn)。

　　時(shí)至今日，留香園已經(jīng)不那么“香”了——

　　目前，二手平臺(tái)上，留香園的主要掛牌區(qū)間在7-8萬(wàn)/㎡。

　　今年4月，留香園一套123㎡的房源上架，起初報(bào)價(jià)955萬(wàn)，一路下調(diào)最終至840萬(wàn)，折合單價(jià)6.8㎡。

　　再一次擊破了留香園的單價(jià)底線。

　　與此同時(shí)，留香園目前掛牌的100㎡的房源中，最低總價(jià)為750萬(wàn)，與2021年時(shí)的1000萬(wàn)門檻相去甚遠(yuǎn)。

　　綜合算下來(lái)，留香園的跌幅大約已經(jīng)超過(guò)30%。

　　聽此，你嗤之以鼻。

　　畢竟，這年頭誰(shuí)的房子不跌個(gè)首付？

　　可是，

　　2021年，杭州二手房平均價(jià)為3.9萬(wàn)/㎡。

　　2025年，杭州二手房平均價(jià)為2.7萬(wàn)/㎡。

　　跌幅約30%。

　　留香園的跌幅，已經(jīng)快超過(guò)杭州樓市的平均水平。

　　這，

　　不符合豪宅更抗跌的邏輯——

　　比如，南星橋的壹品。

　　最貴時(shí)，成交單價(jià)能達(dá)到15萬(wàn)/㎡，而最新成交單價(jià)為13萬(wàn)/㎡。

　　跌幅不過(guò)10%。

　　比如，奧體的壹號(hào)院（二期）。

　　最貴是，成交單價(jià)在12-14萬(wàn)/㎡，而最新成交單價(jià)為10-12萬(wàn)/㎡。

　　跌幅至多也不超過(guò)30%。

　　難道說(shuō)，留香園已經(jīng)被逐出豪宅籍了？

　　留香園，再也留不住有錢人。

　　留香園是從何時(shí)開跌的？

　　大概就是這兩年。

　　2022年-2023年，留香園的成交價(jià)還在穩(wěn)定在9萬(wàn)/㎡往上的水平，但自2024年開始留香園的價(jià)格下滑得有些厲害——

　　2024年，留香園出現(xiàn)大量8字頭的成交。

　　2025年，最新成交主力已經(jīng)降至7-7.5萬(wàn)/㎡。

　　這就是不得不提一提另一個(gè)板塊的發(fā)展史——

　　錢江新城（二期），簡(jiǎn)稱“錢二”。

　　就在江河匯以東，且緊挨著江河匯。

　　2021年，隨著錢二的觀翠攬?jiān)萝帲ㄏ迌r(jià)6.75萬(wàn)/㎡）和棲江攬?jiān)萝帲?.6萬(wàn)/㎡）開盤，錢二板塊正式出現(xiàn)在杭州買房人的視野當(dāng)中。

　　2022年-2023年，錢二大量新盤入市——

　　天瀾海岸、天瀾美境、江月望月、江華璽云。

　　錢二的供應(yīng)開始爆發(fā)。

　　2024年，錢二供應(yīng)仍在爆發(fā)——

　　綠城玉瀾月華、潮語(yǔ)映月軒、潮語(yǔ)鳴翠軒等。

　　錢二板塊的發(fā)展，特點(diǎn)很明顯——

　　1.供應(yīng)量，超級(jí)大。

　　截至2024年，錢二售罄樓盤10余個(gè)，售罄新房套數(shù)超6000套。

　　2.全都是改善面積。

　　還是截至2024年，錢二新盤的面積段在137-465㎡。

　　從以上兩點(diǎn)，你就能看出錢二是個(gè)改善型板塊。

　　與此同時(shí)，錢二的單價(jià)區(qū)間在5-7萬(wàn)/㎡，與當(dāng)時(shí)的留香園動(dòng)輒9萬(wàn)、10萬(wàn)的價(jià)格比起來(lái)，性價(jià)比很高。

　　這么一對(duì)比，你就能發(fā)現(xiàn)錢二就是來(lái)狙擊留香園的。

　　一、錢二新房的價(jià)格比留香園實(shí)惠得多。

　　二、留香園屬于老一代豪宅，面積與戶型上的設(shè)計(jì)比較保守，而錢二新房清一色的大戶型，正適合留香園的業(yè)主們改善置換。

　　三、錢二的新房供應(yīng)量足夠大。

　　大至何種地步呢？

　　這些年，錢二每年都在供應(yīng)大量的新房。

　　通過(guò)錢二的控規(guī)圖，咱們就能發(fā)現(xiàn)錢二板塊，住宅規(guī)劃太多太多，出讓的速度也很迅猛——

　　光是2024年，就曾計(jì)劃要出讓10余宗宅地。

　　整個(gè)板塊的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)有上萬(wàn)套。

　　四、錢二的新房品質(zhì)也很好。

　　比如，芝瀾月華軒。

　　全玻璃的外立面，做得跟大平層似的，更符合當(dāng)下人們的審美。

　　五、錢二的新房已經(jīng)開始集中交付。

　　截至目前，錢二已經(jīng)交付新房超3000套，此后，還有眾多小區(qū)將集中交付。

　　咱們20%的掛牌量計(jì)算，那么就是有600套的二手房掛牌，而留香園僅有80余套掛牌房源。

　　也就是說(shuō)，關(guān)注留香園的業(yè)主難免會(huì)被更多的錢二的房子吸引。

　　以上，可以看出：錢二對(duì)留香園的打擊真的是全方位的。

　　截至目前，錢二已經(jīng)有少量房源成交，成交單價(jià)大約在6-8萬(wàn)/㎡的區(qū)間。

　　再回憶回憶留香園的主力掛牌價(jià)——7-8萬(wàn)/㎡。

　　兩者的價(jià)格，基本重疊在了一起。

　　這才是留香園降價(jià)的真正原因！

　　杭州的富人們也開始著急了。

　　自杭州取消限價(jià)以來(lái)，土拍市場(chǎng)主力供應(yīng)都以改善為主，更準(zhǔn)確地說(shuō)以豪宅項(xiàng)目為主。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年杭州市場(chǎng)千萬(wàn)級(jí)新房的供應(yīng)量將超過(guò)6000套，其中，總價(jià)超3000萬(wàn)的住宅項(xiàng)目可能超過(guò)1000套。

　　也就是說(shuō)，

　　許多板塊，都將上演如錢二一樣改善新房沖擊改善二手房的戲碼。

　　許多板塊的優(yōu)質(zhì)二手房，都可能面臨著留香園一樣的局面。

　　比如，安琪兒市場(chǎng)。

　　自2024年7月以來(lái)，安琪兒市場(chǎng)已出讓5宗宅地，預(yù)計(jì)帶來(lái)新房千余套。同時(shí)，后續(xù)待出讓的住宅用地面積約為35畝，按照套均220㎡測(cè)算，預(yù)計(jì)為300套。

　　安琪兒市場(chǎng)隔壁的新風(fēng)站地鐵口，也有新項(xiàng)目即將上市。

　　大量的產(chǎn)品力更強(qiáng)的項(xiàng)目出現(xiàn)，直接對(duì)周邊華家池、都會(huì)森林等老牌豪宅產(chǎn)生了沖擊。

　　比如，奧體。

　　過(guò)去的奧體，大家只看奧體三兄弟，預(yù)算再往上走就看壹號(hào)院。

　　后來(lái)，亞運(yùn)村一交付把奧體的成交都給打熄火了一段時(shí)間。

　　誰(shuí)能料到，亞運(yùn)村僅僅只是開始。

　　近看，奧映鳴翠府剛剛?cè)胧?，均價(jià)達(dá)86978元/㎡，74套房有605組家庭登記，最低中簽率僅8%。

　　遠(yuǎn)看，還有水電新村、金帝世紀(jì)城項(xiàng)目、保利世紀(jì)城項(xiàng)目……

　　再往遠(yuǎn)看，隔壁錢塘灣未來(lái)總部基地已經(jīng)開啟了商改住模式，只要出現(xiàn)一宗，就會(huì)有第二宗、第三宗，以總部基地的體量來(lái)看，未來(lái)再有個(gè)七八宗宅地也未必不可能。

　　于是，身處杭州樓市的有錢人不得不焦慮——

　　一邊是自己的手里的豪宅/改善小區(qū)在大趨勢(shì)之下，還有往下走的趨勢(shì)；

　　一邊是新房市場(chǎng)的豪宅/改善小區(qū)，單價(jià)越來(lái)越高，面積越來(lái)越大，產(chǎn)品越來(lái)越好……

　　他們既眼饞又焦慮。

　　因?yàn)樵俨恢脫Q，可能就來(lái)不及了。

　　正如留香園的業(yè)主們，

　　若是前兩年他們把自家100㎡出頭的小戶型賣出去，能穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)卦阱X二買個(gè)兩百方的改善房源自住。

　　如今，他們想夠得上錢二的門檻，還得墊一墊腳。