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　　大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　2025.08.13，一個(gè)特殊的日子，也是小編覺(jué)得心情復(fù)雜的一天，作為曾經(jīng)在大陸布局多年的穩(wěn)健港資房企代表：路勁基建也違約了。

　　估計(jì)大家任何人也沒(méi)想到，這家在大陸深耕數(shù)十年的港資房企，如今走到了違約的這一步，路勁基建的命運(yùn)或許也是港資軍團(tuán)在大陸的普遍處境。

　　港資房企路勁基建于今年2月份宣布延期支付3億美元永續(xù)債的利息，近日再次對(duì)一筆2029年7月到期的美元票據(jù)與債權(quán)人交涉。

　　路勁方面申請(qǐng)以實(shí)物付息代替現(xiàn)金付息，遭到持有25%的否決權(quán)股份的PJT Partners和Latham & Watkins代理的債權(quán)人團(tuán)體反對(duì)。

　　本來(lái)按照轉(zhuǎn)債的時(shí)間有一個(gè)月的緩沖期，昨天就是最后期限，路勁未按期支付該筆利息，也就意味著這家港資房企正式違約。

　　8月14日，路勁發(fā)布公告表示：“本集團(tuán)已決定暫停支付本集團(tuán)所有離岸銀行債務(wù)、票據(jù)及永續(xù)證券的所有到期應(yīng)付本金及利息?！边@意味著，路勁正式加入暴雷房企行列。

　　這也是時(shí)隔幾個(gè)月以來(lái)，2025年第二家暴雷房企，但是誰(shuí)也沒(méi)有想到，居然是一家早期口碑還不錯(cuò)的穩(wěn)健港資房企。

　　在港資房企陣營(yíng)里面，路勁地產(chǎn)確實(shí)是與其他友商走到不同路線，首先是布局大陸住宅為主，并且早期收購(gòu)了老孫的順馳中國(guó)，從而持續(xù)在大陸投資至今。

　　從2023年開(kāi)始，這家老牌港資就已經(jīng)陷入了經(jīng)營(yíng)困境，持續(xù)的虧損也導(dǎo)致其整體賬目現(xiàn)金流承壓，加上早期債務(wù)漸漸到期，整體流動(dòng)性已經(jīng)完全喪失。

　　早在2024年3.13日，路勁基建在官網(wǎng)披露，預(yù)期截至2023年12月31日止的年度，將錄得公司股東應(yīng)占虧損約為港幣39億元至港幣42億元。

　　就在今年5月，路勁基建也發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)公司營(yíng)業(yè)收入約55.37億港元，較2023年的130.75億港元下降57.6%。

　　2024年全年，路勁集團(tuán)收入同比大幅下降57.65%至55.37億港元，公司擁有人應(yīng)占年度溢利更是錄得-41.22億港元，虧損規(guī)模加劇。

　　很顯然連續(xù)兩年的大虧損，對(duì)于一家專(zhuān)注住宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)加劇已是必然，路勁在大陸的資產(chǎn)恐怕已經(jīng)很難覆蓋目前的債務(wù)。

　　說(shuō)到路勁地產(chǎn)，其實(shí)很多人還是不是特別了解，路勁地產(chǎn)作為香港路勁基建旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，早期規(guī)模還是比較小，布局大陸2003年才剛剛開(kāi)始。

　　一開(kāi)始，路勁主要深耕常州市場(chǎng)，在業(yè)內(nèi)毫不起眼，直到2006年，孫宏斌的順馳陷入流動(dòng)性危機(jī)，路勁以?xún)H12.8億元的低價(jià)，接盤(pán)順馳55%的股權(quán)，由此廣為人知。

　　2016年，路勁地產(chǎn)新獲15幅地塊，總量約270萬(wàn)平方米，新增樓面面積近乎當(dāng)年銷(xiāo)售面積的兩倍。

　　2017年，路勁地產(chǎn)先后于香港、廣東、江蘇、山東、浙江、天津等地取得近20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備大幅提高。

　　其實(shí)整體來(lái)看，路勁雖然屬于港資企業(yè)，但是業(yè)務(wù)起家還是基建為主，在早期主要在香港，東南亞從事基建相關(guān)業(yè)務(wù)，歪打正著進(jìn)入大陸地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　與其他港資房企專(zhuān)注高端商業(yè)，豪宅為主業(yè)務(wù)不同，路勁地產(chǎn)的業(yè)務(wù)基本上與大陸其他房企基本一樣，走的還是標(biāo)準(zhǔn)化的住宅業(yè)務(wù)為主，基本上屬于紅利時(shí)代的房企。

　　因此，在2018年看起來(lái)行情一片向好的時(shí)代，路勁似乎也有點(diǎn)著急了，眼看著大家都在呼喊千億規(guī)模，自家地產(chǎn)生意彼時(shí)已經(jīng)完全超越了公路基建業(yè)務(wù)。

　　2018-2020年這幾年，路勁地產(chǎn)成立了一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，陸續(xù)在三四線城市開(kāi)始打造文旅大盤(pán)項(xiàng)目，眼看其他房企布局三四線熱火朝天，自己也準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。

　　其實(shí)大家應(yīng)該知道，作為純港資房企，絕大多數(shù)都是走的低周轉(zhuǎn)路線，負(fù)債幾乎沒(méi)有，但是路勁是走的是國(guó)內(nèi)房企普遍的運(yùn)營(yíng)模式，因此這個(gè)時(shí)候也開(kāi)始大量的加大杠桿，美元債方面不在少數(shù)。

　　和大多數(shù)港企一樣，路勁一向以穩(wěn)為主。在2019年開(kāi)始的這波房地產(chǎn)動(dòng)蕩中，路勁集團(tuán)也是非?？勾?，直到去年才出現(xiàn)了受周期影響的痕跡。

　　2022年，路勁錄得營(yíng)業(yè)收入171.56億港元，同比下降30.5%。歸屬母公司凈虧損4.95億港元，同比止盈轉(zhuǎn)虧，隨后的幾年，行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，路勁自然也很難頂?shù)米〈蟓h(huán)境。

　　路勁作為一家港資企業(yè)，對(duì)信用還是比較重視的。2022年開(kāi)始，也減少了大額投資支出，2023年僅有獲取三宗土地，路勁地產(chǎn)似乎也在要出逃的準(zhǔn)備中。

　　一方面盡力調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，減少投資和虧損。2024年，路勁全面縮減土地投資，暫停參與拍地。

　　截至2024年末，路勁土地儲(chǔ)備約259萬(wàn)平方米，其中已銷(xiāo)售但未交付的面積約43萬(wàn)平方米。

　　因此路勁在大陸地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)完全陷入被動(dòng)局面，如今手上僅有的資產(chǎn)就是自家保命的公路資產(chǎn)了。

　　2024年，路勁出售了全部中國(guó)內(nèi)地公路業(yè)務(wù)權(quán)益，如今手上僅僅剩下海外的四條公路項(xiàng)目。

　　路勁持有的4條有收費(fèi)權(quán)的印尼公路為SN高速公路、MKTT高速公路、NKK高速公路、SB高速公路，總里程約335公里，這也是路勁手里現(xiàn)有的最后優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健資產(chǎn)。

　　2024年，上述4條印尼高速公路項(xiàng)目路費(fèi)收入17.65億元，約占公司總營(yíng)收的1/3，且可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，對(duì)路勁后期的化債工作極為重要。

　　很顯然，路勁之所以走到今天，原則上不是傳統(tǒng)港資的玩法，沒(méi)有在高端商業(yè)布局，自然值錢(qián)的資產(chǎn)不多，本身的專(zhuān)業(yè)能力不是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　路勁集團(tuán)主席單偉彪估計(jì)自己也沒(méi)有想到，原本無(wú)心插柳撿了一個(gè)便宜，在房地產(chǎn)高峰期收購(gòu)了老孫的順勢(shì)，但是自身并沒(méi)有在房地產(chǎn)行業(yè)做到穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)提升。

　　路勁地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的幾大區(qū)域布局，其實(shí)基本上還是比較老舊的管控模式，不僅僅在組織運(yùn)營(yíng)方面效率不高，整體節(jié)奏也相對(duì)溫和與緩慢，俗話說(shuō)的就是工資不低，但是效率也不高。

　　這種節(jié)奏的企業(yè)，就是前面幾年大家最喜歡的房企類(lèi)型，因此在前面五年，路勁在整體行業(yè)口碑方面，還是相當(dāng)不錯(cuò)。

　　但是可惜的是，在如今行業(yè)早就變天的大環(huán)境下，路勁地產(chǎn)這種運(yùn)營(yíng)節(jié)奏的風(fēng)格，似乎已經(jīng)完全不合適當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境。

　　路勁地產(chǎn)作為一家港資房企，其根本還是與其他港資開(kāi)發(fā)商存在差距的，核心員工年紀(jì)偏大，企業(yè)文化偏重佛系，產(chǎn)品與操盤(pán)水平不算拔尖，也使其很難與其他頭部房企競(jìng)爭(zhēng)。

　　在大環(huán)境持續(xù)下行的今天，大批量的港資房企在大陸的業(yè)務(wù)都受到重創(chuàng)，其原則上還是根本：港資房企不合適開(kāi)發(fā)住宅。

　　幾十年來(lái)，不管是九龍倉(cāng)，新世界地產(chǎn)，恒隆地產(chǎn)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，太古地產(chǎn)，新鴻基，香港置地等，都呈現(xiàn)大虧損趨勢(shì)。

　　長(zhǎng)期以來(lái)被視為“老錢(qián)、有錢(qián)”的一些原生港資房地產(chǎn)企業(yè)，在資產(chǎn)上揚(yáng)的時(shí)代，通過(guò)慢周轉(zhuǎn)囤地模式賺的風(fēng)生水起，原則上還是賭性。

　　港資的內(nèi)在核心還是在打造高端商業(yè)物業(yè)方面，依靠長(zhǎng)期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，不過(guò)隨著大陸資產(chǎn)的迅速減值，這批資產(chǎn)迅速縮水，也就導(dǎo)致港資軍團(tuán)如今的局面。

　　所以大家千萬(wàn)不要把港資房企看的多么神秘，大家出來(lái)混的基本面并沒(méi)有多大區(qū)別，當(dāng)潮水退去，不僅裸泳者現(xiàn)形，連穿著別人泳褲的玩家也會(huì)被沖走。