今年7月，國務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》，為住房租賃市場的規(guī)范與發(fā)展注入新的政策動能。在此背景之下，8月12日，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布《2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報(bào)告白皮書》（下稱“白皮書”）。白皮書指出，輕資產(chǎn)托管模式將成為大租賃時代下的必然趨勢，該模式的典型案例是貝殼省心租。

白皮書通過六大篇章，深入淺出地剖析了住房租賃領(lǐng)域的核心議題，從國內(nèi)需求的演變、國外模式的借鑒，到市場現(xiàn)狀的洞察與未來趨勢的研判，為行業(yè)提供了系統(tǒng)性的觀察視角。

具體來看，白皮書開篇聚焦大租賃時代革新的核心驅(qū)動力——租客需求的深刻演變。研究顯示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程深化，形成以新市民、青年人為主體，輻射中年及老年人、單身及家庭型的全人群、全生命周期的租房群體，且租客年齡呈現(xiàn)增長態(tài)勢，家庭型租賃需求不斷增加。其居住需求已從基礎(chǔ)的“有房可住”升級為追求“住有品質(zhì)”。而這一群體不僅關(guān)注房源的安全性、舒適度與地理位置便利性，更對居住環(huán)境、社區(qū)配套服務(wù)以及至關(guān)重要的租后體驗(yàn)提出了系統(tǒng)性和高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

尤為突出的是，租客對“租后無人管”的傳統(tǒng)痛點(diǎn)變得更為敏感，對涵蓋房屋維護(hù)、問題響應(yīng)、權(quán)益保障等環(huán)節(jié)的“全生命周期服務(wù)交付”訴求日益強(qiáng)烈。這種追求安居、樂居的升級趨勢，正深刻重塑市場格局，推動行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升與運(yùn)營模式加速迭代。而這也正說明著大租賃時代的來臨。

對于住房租賃經(jīng)營模式，白皮書通過對國內(nèi)外市場的對比研究發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)化租賃已成為國際成熟住房租賃市場發(fā)展的普遍方向。而分散式租賃憑借其靈活的市場化運(yùn)作，展現(xiàn)出強(qiáng)大的適應(yīng)性與生命力。其中，白皮書指出，輕資產(chǎn)托管模式將成為大租賃時代下必然趨勢。

白皮書通過對國際成熟市場的經(jīng)驗(yàn)分析顯示，機(jī)構(gòu)化租賃已成為市場主流發(fā)展趨勢。白皮書中數(shù)據(jù)顯示，從機(jī)構(gòu)化模式占比來看，美國整體住房租賃市場中托管/資管的比例為52.7%，其中，美國個人業(yè)主房源使用托管/資管服務(wù)比例超過20%。英國的個人業(yè)主房源使用托管/資管服務(wù)占比則保持在50%上下。

而在國內(nèi)市場層面，白皮書指出當(dāng)前我國機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展呈現(xiàn)“兩極化”特征。一方面，重資產(chǎn)模式以集中式公寓及大型租賃社區(qū)為主，依賴長期、大規(guī)模資金投入，通過自持房源深度把控品質(zhì)，適合實(shí)力雄厚的企業(yè)布局。另一方面，輕資產(chǎn)托管模式則通過高效整合市場海量分散房源，依托專業(yè)化能力和標(biāo)準(zhǔn)化流程，為業(yè)主和租客提供全周期服務(wù)。該模式輕資產(chǎn)重服務(wù)，未來或逐步成為住房租賃企業(yè)的主流選擇。

白皮書分析指出，輕資產(chǎn)托管模式核心運(yùn)作機(jī)制是租金透明“平進(jìn)平出+服務(wù)收費(fèi)”，即租金收益全額歸業(yè)主，不吃“差價(jià)”，而托管機(jī)構(gòu)通過提供涵蓋租客精準(zhǔn)匹配、租金安全代收、高效日常維修、專業(yè)糾紛協(xié)調(diào)等專業(yè)服務(wù)收取合理費(fèi)用。這種透明機(jī)制有效保障了業(yè)主的穩(wěn)定收益和資產(chǎn)安全，同時精準(zhǔn)、高效地滿足了新一代租客對優(yōu)質(zhì)租后服務(wù)的需求。

另外，白皮書進(jìn)一步剖析了輕資產(chǎn)托管模式的核心價(jià)值。該模式有效解決了分散房源業(yè)主的出租管理難題，以及租客長期面臨的租后服務(wù)缺失痛點(diǎn)。其透明性有助于租金價(jià)格回歸理性，促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，并高效釋放社會存量閑置房源，優(yōu)化市場供給結(jié)構(gòu)。更重要的是，該模式推動住房租賃企業(yè)專注于提升運(yùn)營效率與服務(wù)品質(zhì)，通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、專業(yè)化的服務(wù)贏得市場，重塑著行業(yè)以服務(wù)為核心的價(jià)值邏輯，并展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。白皮書指出，國內(nèi)輕資產(chǎn)托管模式的典型企業(yè)就是貝殼省心租。

據(jù)了解，貝殼省心租通過機(jī)構(gòu)化運(yùn)營提升房源運(yùn)營效率以及建立完善的租后服務(wù)體系，達(dá)到整體業(yè)務(wù)的“穩(wěn)定可持續(xù)”發(fā)展。其以科技構(gòu)建全鏈路數(shù)字化管理系統(tǒng)及IoT智慧租住體系，實(shí)現(xiàn)人、房、客全流程線上化管理；創(chuàng)新"六芒星"服務(wù)分工模式提升協(xié)作效率，同時細(xì)化可量化、可感知的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推出換租權(quán)益、0押月付、公積金直付等創(chuàng)新產(chǎn)品，覆蓋全生命周期租住場景，助力行業(yè)效率提升與服務(wù)升級。

對于住房租賃未來發(fā)展趨勢，白皮書指出，隨著社會發(fā)展，租客需求從“臨時住房”轉(zhuǎn)向“長期安居”，品質(zhì)需求升級促使住房租賃企業(yè)模式進(jìn)化，核心能力聚焦“人和管理”。企業(yè)以消費(fèi)者為中心，提供多元高品質(zhì)服務(wù)，未來將靠科技、差異化服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化來贏得市場。同時，白皮書中明確指出，更靈活和低風(fēng)險(xiǎn)的輕資產(chǎn)托管模式或?qū)⒊蔀槲覈》孔赓U行業(yè)經(jīng)營模式的主流方向，也將成為下一階段行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。

白皮書的發(fā)布，為行業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供了清晰的行動指南。白皮書研究表明，以輕資產(chǎn)托管模式為核心的專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化發(fā)展道路，是順應(yīng)市場需求變革、破解行業(yè)痛點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。展望未來，唯有推動住房租賃行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化方向加速邁進(jìn)，才能真正實(shí)現(xiàn)讓租賃住房成為新市民、青年人安居樂業(yè)的堅(jiān)實(shí)支撐。