8月11日，香港高等法院勒令華南城清盤。

這家 中國曾經(jīng)規(guī)模最大的綜合商貿(mào)物流開發(fā)商，也成為繼恒大之后，被清盤的中國資產(chǎn)規(guī)模最大的開發(fā)商。

此舉也標(biāo)志著這家曾在深圳國資庇護下拼命自救的房企，正式進入了終局。

法庭文件冰冷：富事高咨詢有限公司的周偉成與潘路洋，被委任為共同及各別清盤人，接管公司一切資產(chǎn)。

對債權(quán)人來說，這是一場延遲了七個月的結(jié)局；對公司內(nèi)部來說，這是一場早已失控的崩塌。

01

清盤在意料之中

故事可以追溯到今年年初。

1月28日，華南城披露，花旗國際有限公司向香港高院提出清盤呈請，追討一筆3.0617億美元的欠款。這筆債來自2024年4月到期、年息9%的美元優(yōu)先票據(jù)。

公司當(dāng)時的表態(tài)很強硬：“會極力反對呈請�！�但在債權(quán)人眼里，這不過是程序性的抗辯。原因很簡單——錢，已經(jīng)還不上。

今年4月的聽證會上，華南城亮出了債務(wù)重組框架：

境內(nèi)銀團手握501億港元優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)，同意先處置南寧等非核心項目；

深圳資產(chǎn)被視作底牌，不愿賤賣，只打算作價90億港元出售45%股權(quán)給深圳特區(qū)建發(fā)集團；

花旗國際為首的美元債持有人拒絕債轉(zhuǎn)股，堅持要求50%現(xiàn)金償付，并申請凍結(jié)公司股份；

部分非標(biāo)債權(quán)人提議用54億港元債務(wù)換取鄭州項目股權(quán)，但該項目減值率高達60%。

然而，聽證會結(jié)束時，雙方的分歧反而更大。

現(xiàn)金償付要求和資產(chǎn)保底訴求，像兩堵墻隔在中間，誰都不肯退一步。

2024年財報則是壓垮市場信心的另一塊石頭。

這是華南城上市以來的首次大額虧損——歸母凈虧損89.86億港元。借款違約額157.42億港元，而賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有4114萬港元。

換句話說，即便把所有現(xiàn)金都掏出來，也只能償還債務(wù)的零頭。

截至2024年底，公司總資產(chǎn)875.51億港元，總負(fù)債609.44億港元；

有息債務(wù)302.2億港元，其中182.41億港元已到期。

流動負(fù)債比流動資產(chǎn)多出28.48億港元，融資成本高達15.23億港元。

安永審計師對這份報表“無法表示意見”，明確提示持續(xù)經(jīng)營能力存在重大疑問。

財務(wù)數(shù)字背后的現(xiàn)實是，華南城的項目已經(jīng)大面積停擺，貿(mào)易應(yīng)付款逾61億港元，建材供應(yīng)商斷供，施工現(xiàn)場人去樓空。

02

國資入場的三年

很多人可能忘了，華南城并非無人理會的孤島。

2021年底，深圳國資深圳特區(qū)建發(fā)集團以19.09億港元認(rèn)購其29.28%股份，成為最大股東，這使得華南城成為最早一批獲得國資紓困的房企。

對于深圳地 方政府而言，花 19.09億港元就能成為 中國最大綜合商貿(mào)物流開發(fā)商的第一大股東，似乎也是一筆非常劃算的買賣。

要知道，在華南城巔峰時期市值超過300億港元，業(yè)務(wù)覆蓋10多個行業(yè)，年交易額突破千億元。 ?

單單一個深圳華南城，全國前十的跨境電商公司中有四席位居于此（即“ 華南城四少”—— 傲基、 通拓、 賽維、 有棵樹），是深圳規(guī)模最大的跨境電商產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

在成為華南城最大股東后，深圳國資此后開始不斷輸血：

2022年7月，12.57億港元收購其物業(yè)公司50%股權(quán)；

2022年12月，50億港元收購西安項目69.35%股權(quán)；

2023年3月，牽頭11家銀行提供約60億港元銀團貸款，利率4.7%，替換高息債務(wù)；

與花旗國際簽署“維好協(xié)議”，承諾在債務(wù)到期前保證資金到位。

這些動作在當(dāng)時被視為典型的“國資兜底”樣本。

但幾年過去，華南城的債務(wù)雪球越滾越大。

美元債違約后，深圳特區(qū)建發(fā)也被花旗國際列為追償對象，索賠金額高達14.07億美元。

至此，深圳特區(qū)建發(fā)這家深圳地方國企不僅沒把華南城從債務(wù)重組的危機中拉出來，反倒是讓自己陷了進去。

清盤，成為不可避免的結(jié)果。

03

清盤令下的資產(chǎn)接管

在國資救助失敗后，清盤人接手的，將是一個資產(chǎn)體量龐大但現(xiàn)金流幾乎枯竭的企業(yè)：

華南城的土地儲備仍有逾1500萬平方米，分布在深圳、南寧、南昌、鄭州、西安等地，但這些資產(chǎn)絕大多數(shù)處于抵押或查封狀態(tài)，短期內(nèi)難以快速變現(xiàn)。

公司未動用的銀行授信僅剩3.2億港元，而且已被凍結(jié)，意味著“可用現(xiàn)金”幾乎歸零。

部分項目的賬面價值與市場估值之間存在巨大落差——一些二三線城市的商業(yè)綜合體，即便在財報上還有數(shù)十億港元的凈值，實地交易價往往不足其一半。

對清盤團隊來說，處置這些資產(chǎn)將是一場持久戰(zhàn)。

首先是優(yōu)先債權(quán)的順序問題——美元債持有人、境內(nèi)銀團、供應(yīng)商、施工單位的債權(quán)主張交織在一起，清償順序直接決定了誰能分到更多現(xiàn)金。

其次是項目性質(zhì)復(fù)雜：華南城不僅有在建住宅、商業(yè)項目，還有批發(fā)市場、物流園等長期運營型資產(chǎn)，這類資產(chǎn)出售周期長、估值波動大，很可能拖慢整個清盤進度。

單以清盤規(guī)模而言，華南城是繼恒大之后被清盤的資產(chǎn)規(guī)模最大房企。

不同的是，恒大在清盤前仍試圖通過全國范圍內(nèi)的項目銷售回籠資金，而華南城的項目銷售早已陷入停滯。

建材供應(yīng)商斷供、施工方撤場，使得不少項目即便被拍賣，也需要額外投入資金才能完成交付。

這場清盤將以市場化方式推進——清盤人將公開招標(biāo)出售可變現(xiàn)資產(chǎn)，部分項目可能整體打包轉(zhuǎn)讓，部分則會拆分出售；債權(quán)人按照優(yōu)先順位和比例分配回收。

法律程序之外，還需要應(yīng)對地方政府的社會穩(wěn)定訴求，尤其是涉及預(yù)售業(yè)主的在建項目。

結(jié)語

過去三年，國資救助曾被視作困境房企的“安全網(wǎng)”。

華南城的清盤證明，這張網(wǎng)并非無懈可擊。

債務(wù)的缺口、資產(chǎn)的流動性、市場的信心——任何一個環(huán)節(jié)的斷裂，都會讓安全網(wǎng)失效。

在下行周期中，救助并不等于復(fù)活，能否生還，取決于企業(yè)自身的基本盤與應(yīng)對能力。

這個道理，此刻不僅債權(quán)人懂，更多同行也該懂。

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