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上個(gè)月，我去順義星悅時(shí)光踩盤(pán)。雖然地段偏僻沒(méi)地鐵，打個(gè)車(chē)都導(dǎo)航出錯(cuò)，但看樣板戶(hù)型，77㎡戶(hù)型就可做三居，居然還有270°的客廳觀(guān)景明窗；87㎡戶(hù)型更絕，居然有三面寬三居兩衛(wèi)生間，空間利用率直奔100%。

雖然說(shuō)，做地產(chǎn)媒體十余年，我見(jiàn)過(guò)的房子不少，但是在那個(gè)現(xiàn)場(chǎng)，看到以往印象中不足90平的剛需小房子，現(xiàn)實(shí)里卻是大房子，還是挺震撼的。

而也正是這種得房率逐漸上升到極限的“好房子”，撐起了當(dāng)下的樓市。

如今，除了海淀，北京其他區(qū)縣的樓盤(pán)都引入了高得房率的“好房子”政策。其中，高得房率主要是靠偷陽(yáng)臺(tái)/飄窗/設(shè)備平臺(tái)的面積來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

對(duì)此，樓花網(wǎng)有統(tǒng)計(jì)過(guò)，當(dāng)前北京絕大多數(shù)的熱門(mén)樓盤(pán)，都有內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)或外置陽(yáng)臺(tái)。

對(duì)于陽(yáng)臺(tái)，在北京可算一個(gè)新事物。因?yàn)檠匾u蘇式規(guī)劃，北京樓市在2022年以前是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)概念的，直到樓市下行，從順義中海湖光玖里、龍湖御湖鏡、星譽(yù)beijing這三個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始，北京新房才成體系的通過(guò)陽(yáng)臺(tái)抬升得房率，進(jìn)而對(duì)沖樓市下行。

而從今年年初開(kāi)始，北京正式出臺(tái)了平原多點(diǎn)地區(qū)好房子政策，陽(yáng)臺(tái)被寫(xiě)入了樓市規(guī)劃，規(guī)定陽(yáng)臺(tái)面積按1/2計(jì)入容積率和計(jì)入地價(jià)款。

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放眼全國(guó)樓市，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)/飄窗/設(shè)備平臺(tái)提升得房率的做法，并不鮮見(jiàn)。

然而，風(fēng)向似乎正在轉(zhuǎn)變。

近期市場(chǎng)有傳聞?wù)f，“北京住宅報(bào)規(guī)收緊導(dǎo)致得房率下降”，朝陽(yáng)有兩個(gè)新盤(pán)的得房率，都沒(méi)此前新盤(pán)那么高。

“現(xiàn)在朝陽(yáng)區(qū)在編制新的‘好房子’文本，會(huì)明確限制贈(zèng)送的上限?！庇凶悦襟w人表示，“上邊對(duì)部分開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)‘好房子’的認(rèn)知=高得房率，有些不滿(mǎn)意。”

事實(shí)上，不僅是北京，還有深圳也同樣提出了疑問(wèn)：“第四代住宅”就是大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗、高得房率嗎？”

▲2024年深圳市規(guī)劃和自然資源局修訂《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實(shí)行150米限高等新出臺(tái)的措施備受關(guān)注。據(jù)此我算了一下，在新規(guī)之下，房屋得房率至少會(huì)提升8%。也就算說(shuō)一套500萬(wàn)的房子，購(gòu)房者可能因?yàn)檫@個(gè)規(guī)則的改變而增加40萬(wàn)的效益。

那么，既然放開(kāi)陽(yáng)臺(tái)和得房率是好事，為什么又開(kāi)始要嚴(yán)管了呢？

這是因?yàn)椋?strong>在當(dāng)下樓市存量購(gòu)買(mǎi)力難以增長(zhǎng)的情況下，由于新增新盤(pán)品質(zhì)比老盤(pán)和二手房好，高得房率產(chǎn)品成為市場(chǎng)催化劑，新盤(pán)得房率普遍達(dá)85%-99%，對(duì)周邊二手房和老盤(pán)70%-75%的得房率形成“降維打擊”，倒逼二手房?jī)r(jià)踩踏下行。

對(duì)此，北京多位二手房業(yè)主就曾抗議，此前通過(guò)陽(yáng)臺(tái)卷得房率的新盤(pán)，是利用“好房子”概念偷面積，搞壞了整個(gè)市場(chǎng)的秩序，“背刺存量市場(chǎng)，短視至極”。

據(jù)調(diào)查，近一年來(lái)北京樓市對(duì)于新房陽(yáng)臺(tái)的投訴頻發(fā)，北京隅東序、中海萬(wàn)泉寺項(xiàng)目、中海時(shí)光之境和中海朝陽(yáng)ONE，都出現(xiàn)過(guò)“陽(yáng)臺(tái)投訴”。

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事實(shí)上，不僅二手房業(yè)主反對(duì)高得房率的好房子，不少開(kāi)發(fā)商也頗有怨言。

一方面，得房率一年比一年高，在存量項(xiàng)目去化緩慢的背景下，這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不敢拿地，生怕自己的項(xiàng)目還沒(méi)賣(mài)完，下一塊地的審批尺度大于自己，被背刺。

例如，前兩年大熱的西紅門(mén)，板塊內(nèi)有橡樹(shù)灣、玖玥府等多個(gè)樓盤(pán)激烈競(jìng)爭(zhēng)，而中建壹品元啟項(xiàng)目開(kāi)拔后，由于流年不利，首次開(kāi)盤(pán)只賣(mài)了70多套，后來(lái)更是淪落到20億出讓40%的股權(quán)，成為京圈內(nèi)少數(shù)賣(mài)股權(quán)的項(xiàng)目。

在這樣的情況下，中建壹品改規(guī)劃，通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)來(lái)拉高產(chǎn)品力，“南向奇偶陽(yáng)臺(tái)”成了最大的賣(mài)點(diǎn)，之前賣(mài)掉的房源甚至可以重新網(wǎng)簽，這種操作簡(jiǎn)直活久見(jiàn)。

▲坦白說(shuō)，進(jìn)入順?shù)N階段的元啟能夠調(diào)規(guī)落地，對(duì)中建壹品來(lái)說(shuō)是一件很牛的事情，但這么做也直接背刺了周邊橡樹(shù)灣、玖玥府等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商。

另一方面，面對(duì)越來(lái)越牛的高得房率項(xiàng)目，購(gòu)房者也不敢隨意下訂，生怕還有更好的樓盤(pán)，下一塊地的新樓盤(pán)得房率遠(yuǎn)高于自己買(mǎi)的，甚至害怕同一項(xiàng)目的下一期產(chǎn)品.......說(shuō)到底，同樣是怕被背刺。

比如亦莊某項(xiàng)目，二期在一期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了調(diào)規(guī)升級(jí)。

▲相比一期，二期跟一期的價(jià)格差不多，但是贈(zèng)送了南北雙陽(yáng)臺(tái)，得房率提高了大約10個(gè)點(diǎn)，同時(shí)，新增了兩處首層架空和五處風(fēng)雨連廊，裝標(biāo)可能也提升了。

如今，市面上傳出對(duì)飄窗進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)占比等加強(qiáng)約束的新聞，對(duì)于本來(lái)就猶豫的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“贈(zèng)送”、“高得房率”這些政策到底能否穩(wěn)定下來(lái)，其實(shí)也是樓市穩(wěn)定的核心。

畢竟，無(wú)論是深圳的“第四代住宅”，還是北京的“好房子”，得房率都是最關(guān)鍵的指標(biāo)。政策搖擺不定，只會(huì)加重購(gòu)房者的彷徨。

那么話(huà)說(shuō)回來(lái)，如今高得房率的窗口期要關(guān)閉了，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者，是抓緊時(shí)間搶房，還是要繼續(xù)觀(guān)望做個(gè)“等等黨”呢？