01

上個月，我去順義星悅時光踩盤。雖然地段偏僻沒地鐵，打個車都導(dǎo)航出錯，但看樣板戶型，77㎡戶型就可做三居，居然還有270°的客廳觀景明窗；87㎡戶型更絕，居然有三面寬三居兩衛(wèi)生間，空間利用率直奔100%。

雖然說，做地產(chǎn)媒體十余年，我見過的房子不少，但是在那個現(xiàn)場，看到以往印象中不足90平的剛需小房子，現(xiàn)實里卻是大房子，還是挺震撼的。

而也正是這種得房率逐漸上升到極限的“好房子”，撐起了當(dāng)下的樓市。

如今，除了海淀，北京其他區(qū)縣的樓盤都引入了高得房率的“好房子”政策。其中，高得房率主要是靠偷陽臺/飄窗/設(shè)備平臺的面積來實現(xiàn)的。

對此，樓花網(wǎng)有統(tǒng)計過，當(dāng)前北京絕大多數(shù)的熱門樓盤，都有內(nèi)嵌陽臺或外置陽臺。

對于陽臺，在北京可算一個新事物。因為沿襲蘇式規(guī)劃，北京樓市在2022年以前是沒有陽臺概念的，直到樓市下行，從順義中海湖光玖里、龍湖御湖鏡、星譽beijing這三個樓盤開始，北京新房才成體系的通過陽臺抬升得房率，進(jìn)而對沖樓市下行。

而從今年年初開始，北京正式出臺了平原多點地區(qū)好房子政策，陽臺被寫入了樓市規(guī)劃，規(guī)定陽臺面積按1/2計入容積率和計入地價款。

02

放眼全國樓市，通過陽臺/飄窗/設(shè)備平臺提升得房率的做法，并不鮮見。

然而，風(fēng)向似乎正在轉(zhuǎn)變。

近期市場有傳聞?wù)f，“北京住宅報規(guī)收緊導(dǎo)致得房率下降”，朝陽有兩個新盤的得房率，都沒此前新盤那么高。

“現(xiàn)在朝陽區(qū)在編制新的‘好房子’文本，會明確限制贈送的上限?！庇凶悦襟w人表示，“上邊對部分開發(fā)商和購房者對‘好房子’的認(rèn)知=高得房率，有些不滿意。”

事實上，不僅是北京，還有深圳也同樣提出了疑問：“第四代住宅”就是大陽臺、大飄窗、高得房率嗎？”

▲2024年深圳市規(guī)劃和自然資源局修訂《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》，減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實行150米限高等新出臺的措施備受關(guān)注。據(jù)此我算了一下，在新規(guī)之下，房屋得房率至少會提升8%。也就算說一套500萬的房子，購房者可能因為這個規(guī)則的改變而增加40萬的效益。

那么，既然放開陽臺和得房率是好事，為什么又開始要嚴(yán)管了呢？

這是因為，在當(dāng)下樓市存量購買力難以增長的情況下，由于新增新盤品質(zhì)比老盤和二手房好，高得房率產(chǎn)品成為市場催化劑，新盤得房率普遍達(dá)85%-99%，對周邊二手房和老盤70%-75%的得房率形成“降維打擊”，倒逼二手房價踩踏下行。

對此，北京多位二手房業(yè)主就曾抗議，此前通過陽臺卷得房率的新盤，是利用“好房子”概念偷面積，搞壞了整個市場的秩序，“背刺存量市場，短視至極”。

據(jù)調(diào)查，近一年來北京樓市對于新房陽臺的投訴頻發(fā)，北京隅東序、中海萬泉寺項目、中海時光之境和中海朝陽ONE，都出現(xiàn)過“陽臺投訴”。

03

事實上，不僅二手房業(yè)主反對高得房率的好房子，不少開發(fā)商也頗有怨言。

一方面，得房率一年比一年高，在存量項目去化緩慢的背景下，這導(dǎo)致開發(fā)商不敢拿地，生怕自己的項目還沒賣完，下一塊地的審批尺度大于自己，被背刺。

例如，前兩年大熱的西紅門，板塊內(nèi)有橡樹灣、玖玥府等多個樓盤激烈競爭，而中建壹品元啟項目開拔后，由于流年不利，首次開盤只賣了70多套，后來更是淪落到20億出讓40%的股權(quán)，成為京圈內(nèi)少數(shù)賣股權(quán)的項目。

在這樣的情況下，中建壹品改規(guī)劃，通過贈送陽臺、設(shè)備平臺來拉高產(chǎn)品力，“南向奇偶陽臺”成了最大的賣點，之前賣掉的房源甚至可以重新網(wǎng)簽，這種操作簡直活久見。

▲坦白說，進(jìn)入順銷階段的元啟能夠調(diào)規(guī)落地，對中建壹品來說是一件很牛的事情，但這么做也直接背刺了周邊橡樹灣、玖玥府等樓盤開發(fā)商。

另一方面，面對越來越牛的高得房率項目，購房者也不敢隨意下訂，生怕還有更好的樓盤，下一塊地的新樓盤得房率遠(yuǎn)高于自己買的，甚至害怕同一項目的下一期產(chǎn)品.......說到底，同樣是怕被背刺。

比如亦莊某項目，二期在一期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了調(diào)規(guī)升級。

▲相比一期，二期跟一期的價格差不多，但是贈送了南北雙陽臺，得房率提高了大約10個點，同時，新增了兩處首層架空和五處風(fēng)雨連廊，裝標(biāo)可能也提升了。

如今，市面上傳出對飄窗進(jìn)深、陽臺占比等加強約束的新聞，對于本來就猶豫的購房者來說，“贈送”、“高得房率”這些政策到底能否穩(wěn)定下來，其實也是樓市穩(wěn)定的核心。

畢竟，無論是深圳的“第四代住宅”，還是北京的“好房子”，得房率都是最關(guān)鍵的指標(biāo)。政策搖擺不定，只會加重購房者的彷徨。

那么話說回來，如今高得房率的窗口期要關(guān)閉了，持幣待購的購房者，是抓緊時間搶房，還是要繼續(xù)觀望做個“等等黨”呢？