大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　粵系房企，曾經(jīng)行業(yè)的頂流與黑馬房企代名詞，除去傳統(tǒng)的頭部央國企以外，曾經(jīng)的粵系民企陣營，真的是消失殆盡了。

　　從廣州到深圳到東莞，粵系房企的持續(xù)暴雷也給大灣區(qū)整體行業(yè)造成不小的影響，畢竟早期地產(chǎn)50強(qiáng)，起碼有30強(qiáng)都是粵系，真正的行業(yè)起源的大本營。

　　經(jīng)歷過這幾輪的暴雷風(fēng)暴與行業(yè)調(diào)整之后，剩下的粵系知名度較高的房企也就是廣深兩地的一些穩(wěn)健非上市房企了，未來活下去的都是本土型為主。

　　在早期高周轉(zhuǎn)時代，民企房企是分為兩大類：第一類是住宅開發(fā)為主，第二類是商貿(mào)綜合體為主。

　　傳統(tǒng)的住宅開發(fā)就是典型的三高策略，在當(dāng)年大部分的民企房企依舊重點是布局三四線城市，短平快開發(fā)策略，現(xiàn)金流為王是這一時期主流戰(zhàn)略。

　　其他商貿(mào)文旅綜合體類房企，其實在大灣區(qū)是非常多的，比如早期的奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，華南城集團(tuán)，包括央企陣營的華僑城地產(chǎn)。

　　商業(yè)綜合體開發(fā)商其實開發(fā)邏輯還是三四線囤地，開始是要么產(chǎn)業(yè)勾地，要么商業(yè)勾地，其實背后還是賣房子邏輯。

　　在商貿(mào)綜合體開發(fā)賽道最著名的當(dāng)屬華南城集團(tuán)，從經(jīng)歷暴雷到國資入股到前段時間的再次違約，這家粵系民營房企也走向了盡頭。

　　8月11日晚間，華南城（01668.HK）在港交所發(fā)布公告稱，公司于8月11日被香港高等法院下令清盤。

　　目前，華南城的股票暫停買賣，并將繼續(xù)停牌，停牌前最后報價0.107港元——這家曾市值超300億的綜合商貿(mào)地產(chǎn)巨頭，如今市值僅剩12.24億港元，縮水95%。

　　曾經(jīng)的粵系知名地產(chǎn)，如今也就是直接出局了，當(dāng)年深圳國企特區(qū)建發(fā)入股華南城，也虧了一個底朝天，估計腸子都悔青了。

　　早在2022年，華南城暴雷之后，當(dāng)年8月，特區(qū)建發(fā)與華南城的票據(jù)受托人花旗國際簽訂維好協(xié)議。

　　承諾將促使發(fā)行人或有關(guān)的子公司擔(dān)保人在相關(guān)付款義務(wù)的到期日之前獲得充足資金，足以使其到期支付全額付款等義務(wù)。

　　有了大股東的支持，華南城的5只美元債得以成功展期。到了2024.6月，這筆款到期需要還錢了，這邊國資估計也不想玩了。

　　如今國資委成為了被追債的對象，2024年6月，特區(qū)建發(fā)收到了來自香港高等法院的一份傳訊令狀，花旗國際對其索賠14.07億美元。

　　對于特區(qū)建發(fā)而言，入主華南城是一筆不劃算的投資。彼時，深圳國資入股消息公布后，華南城股價一度升至1.12港元/股。

　　但隨后長期下滑，至2024年停牌前僅剩0.107港元/股，較入股認(rèn)購價0.57港元/股下跌逾81%。

　　估計深圳國企特區(qū)建發(fā)也沒想到，之前應(yīng)該看上了華南城旗下這么牛逼的土地儲備，在深圳，鄭州，西安，南寧等地，華南城囤地是真不少，可以說是看起來是個大地主。

　　曾經(jīng)華南城在深圳平湖開發(fā)的華南城物流園，也是堪稱早期物流園區(qū)綜合體的標(biāo)桿，也得益于當(dāng)年深圳的制造業(yè)發(fā)展，因此，華南城看準(zhǔn)了這一套標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)邏輯。

　　在大城市邊角料囤地，產(chǎn)業(yè)開發(fā)的邏輯勾地，超低價獲取，先蓋房子再搞配套，屬于一套標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)邏輯。

　　華南城商業(yè)模式的缺陷在后續(xù)幾年就完全顯露出來，超低價勾地到高周轉(zhuǎn)賣房子，看是簡單復(fù)制容易上手，但是始終不可能完美復(fù)制。

　　公司過度依賴“以售養(yǎng)租”，收入主要靠商鋪銷售，但電商、疫情等沖擊下商貿(mào)城租金收入下滑，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險高。

　　并且土地儲備都是城市邊角料，招商難度較大，很多物流園荒無人煙，這種早期空手套白狼的邏輯如今肯定是行不通的，陷入困境也是必然。

　　另外，截至2024年年底，華南城總資產(chǎn)為875.51億港元，總負(fù)債約609.44億港元，有息債務(wù)為302.2億港元，其中即期部分為182.41億港元，流動負(fù)債超過流動資產(chǎn)28.48億港元。

　　其實華南城的核心問題就是商業(yè)模式的閉環(huán)已經(jīng)崩塌，甭管誰來救命，其自身造血能力已經(jīng)喪失，這個窟窿是沒辦法填平的。

　　這其實就跟如今很多大面積虧損與暴雷房企一樣，如果沒有新項目入市，沒有好的回款，借錢再多也只是暫時還清了債務(wù)，想要持續(xù)發(fā)展也是無力回天。

　　2025年，越來越多的房企進(jìn)入破產(chǎn)程序，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“市場化出清”階段。

　　曾經(jīng)的恒大地產(chǎn)，藍(lán)光發(fā)展，金科地產(chǎn)，大發(fā)地產(chǎn)，新力控股，泰禾地產(chǎn)，佳源地產(chǎn)，碧桂園集團(tuán)，世茂地產(chǎn)，朗詩集團(tuán)，這些響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?，或許后面也不會經(jīng)常聽到了。

　　另外的暴雷房企陣營，多數(shù)仍然在煎熬的還債與重組中，如今的行業(yè)似乎跟大多數(shù)民營畫上了等號。

　　但是，小編也相信，游戲規(guī)則的改變，也會新生一批民企新勢力，穩(wěn)健的財務(wù)+超強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，或許才是突圍地產(chǎn)江湖的唯一利器