出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 王亞靜

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

“相信最壞的時(shí)候已過(guò)去”，在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，過(guò)去5次業(yè)績(jī)會(huì)都在說(shuō)“保本保命”，目前可說(shuō)用不同手段捱過(guò)最困難的時(shí)候。

與高管層的樂(lè)觀不同，恒隆地產(chǎn)財(cái)報(bào)里透露出來(lái)的陣陣?yán)湟馊晕聪ⅰ?/p>

2025年上半年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入49.68億港元，同比下滑19%；股東應(yīng)占純利9.12億港元，同比下跌14%。

這是自2021年以來(lái)，恒隆地產(chǎn)的中報(bào)首次出現(xiàn)收入、利潤(rùn)雙下滑的局面。

相比于恒隆地產(chǎn)，外界更熟悉的是恒隆廣場(chǎng)，這個(gè)商場(chǎng)以匯集一系列奢侈品而聞名，堪稱(chēng)“高端”和“貴氣”的代名詞，在高端商場(chǎng)的塔尖矗立多年。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)官方微信公眾號(hào)）

但在消費(fèi)降級(jí)的環(huán)境下，高端零售明顯承壓，部分恒隆廣場(chǎng)的租金已經(jīng)出現(xiàn)下滑之勢(shì)，不得不“走下高端神壇”。恒隆地產(chǎn)宣布，自2025年開(kāi)始，中國(guó)內(nèi)地不再將商場(chǎng)劃分為“高端”及“次高端”類(lèi)別。

此時(shí)此刻，恒隆地產(chǎn)管理層拋出“最壞的時(shí)候已過(guò)去”的論斷，是不是為時(shí)過(guò)早？

1、收入、利潤(rùn)雙下滑，艱難沖刺“年度微增”目標(biāo)

7月30日，商業(yè)地產(chǎn)巨頭恒隆地產(chǎn)發(fā)布2025年中期財(cái)報(bào)。

2025年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入49.68億港元，同比下跌19%；股東應(yīng)占基本純利15.87億港元，同比下跌9%；股東應(yīng)占純利9.12億港元，同比下跌14%。

這是自2021年以來(lái)，恒隆地產(chǎn)的中報(bào)首次出現(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)雙下滑的局面。這也是近5年來(lái)，恒隆地產(chǎn)的中期收入在闖進(jìn)50億大關(guān)之后，首次跌破50億港元，中期股東應(yīng)占純利首次跌破10億港元。

（圖 / Wind（單位：億港元））

在這份黯淡的“成績(jī)單”背后，是其兩大核心業(yè)務(wù)的集體滑坡。

長(zhǎng)期以來(lái)，恒隆地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)租賃、物業(yè)銷(xiāo)售及酒店。其中，物業(yè)租賃是核心支柱業(yè)務(wù)，普遍能夠貢獻(xiàn)9成左右收入。

而這一核心業(yè)務(wù)正遭遇“滑鐵盧”。2025年上半年，物業(yè)租賃實(shí)現(xiàn)收入46.78億港元，同比下滑3%。其中，中國(guó)內(nèi)地實(shí)現(xiàn)收入31.90億港元，同比下跌2%；中國(guó)香港實(shí)現(xiàn)收入14.88億港元，同比下跌4%。

與之相比，物業(yè)銷(xiāo)售更是“斷崖式”下滑。同期，恒隆地產(chǎn)僅賣(mài)出20個(gè)單位的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)收入1.61億港元，同比暴跌87%。其中，中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港分別同比下跌60%、87%。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

目前，恒隆地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地有兩個(gè)開(kāi)業(yè)的酒店，規(guī)模甚微，收入只有1.29億港元，雖同比增長(zhǎng)84%，但仍難以提振整體業(yè)績(jī)。

物業(yè)租賃、物業(yè)銷(xiāo)售兩個(gè)板塊的收入普跌之后，這兩大業(yè)務(wù)的利潤(rùn)也隨之下滑。其中，物業(yè)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損明顯加劇，虧損額達(dá)到5700萬(wàn)港元，同比下滑418%。

針對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑的問(wèn)題，盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，不是降價(jià)就可以將項(xiàng)目賣(mài)出去，降價(jià)對(duì)公司的未來(lái)也可能會(huì)有影響。

恒隆地產(chǎn)也試圖在價(jià)格和利潤(rùn)之間尋找一個(gè)平衡。盧韋柏表示，公司在確定住宅和寫(xiě)字樓的價(jià)格方面一直比較小心，“我們可能只賣(mài)出去幾個(gè)單位，但對(duì)我們來(lái)說(shuō)是比較好的賣(mài)出價(jià)，這就是我們暫時(shí)的策略?！?/p>

其實(shí)，在今年年初舉辦的2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博就曾表示，相信2025年一定不會(huì)像2024年那樣（2024年恒隆地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)、利潤(rùn)下滑），“希望2025年可以有些微增長(zhǎng)”。

在上半年?duì)I收、利潤(rùn)雙下滑之后，恒隆地產(chǎn)距離“2025年微增長(zhǎng)”的目標(biāo)無(wú)疑更遠(yuǎn)。但恒隆地產(chǎn)仍沒(méi)有放棄，盧韋柏表示：“如果（下半年）物業(yè)銷(xiāo)售有增長(zhǎng)，那么該目標(biāo)就有可能實(shí)現(xiàn)?！?/strong>

2、恒隆廣場(chǎng)風(fēng)光不再，重金押寶杭州

提起恒隆地產(chǎn)，一定繞不開(kāi)恒隆廣場(chǎng)，這是企業(yè)最知名的IP之一。

目前，恒隆地產(chǎn)已經(jīng)在中國(guó)內(nèi)地的8個(gè)城市打造了10座恒隆廣場(chǎng)。2025年上半年，這些恒隆廣場(chǎng)整體平均出租率在94%以上。

只不過(guò)，光鮮亮麗的出租率背后，是多座恒隆廣場(chǎng)下調(diào)租金換來(lái)的結(jié)果。例如，天津、武漢、沈陽(yáng)市府的出租率并未下滑，但收入同比下滑2%至37%。

與之相比，租戶(hù)的日子更不好過(guò)。據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)內(nèi)地的5座恒隆廣場(chǎng)租戶(hù)銷(xiāo)售額出現(xiàn)下滑，跌幅在1%至58%之間。

以武漢恒隆廣場(chǎng)為例，收入同比下降36%，租戶(hù)銷(xiāo)售額同比下降31%。而沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)則更為“慘烈”，收入同比下滑37%，租戶(hù)銷(xiāo)售額則同比大跌58%，直接腰斬。

這也意味著，即使這兩座恒隆廣場(chǎng)出租率上升，在當(dāng)前的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)上卻是恒隆地產(chǎn)和租戶(hù)“雙輸”。

在這種情況下，恒隆地產(chǎn)是否會(huì)因?yàn)橐３指叱鲎饴识粩嘞抡{(diào)租金？恒隆廣場(chǎng)的租金是否設(shè)置了下限？如何保證高出租率？出租率、收入、利潤(rùn)如何平衡？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向恒隆地產(chǎn)進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

但在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陳文博明確表示，商場(chǎng)與住宅和寫(xiě)字樓不同，商場(chǎng)的高入駐率比單個(gè)商鋪的高租金更重要。“入駐率低代表商場(chǎng)沒(méi)有人氣，也就是做不起來(lái)，那樣店鋪的租金也不會(huì)高，所以我們對(duì)于商場(chǎng)追求的是高入駐率。”

只是，為了保證高出租率，恒隆廣場(chǎng)若繼續(xù)壓降租金，可能會(huì)進(jìn)一步減少租金收入、侵蝕利潤(rùn)空間，形成惡性循環(huán)。

即便經(jīng)營(yíng)承壓，恒隆地產(chǎn)仍要繼續(xù)擴(kuò)張。

今年7月10日，百大集團(tuán)宣布，杭州百貨大樓委托給銀泰百貨的運(yùn)營(yíng)管理將于2028年2月到期，到期之后擬將這一物業(yè)出租給恒隆地產(chǎn)，租賃期限暫定20年。

早在2018年，恒隆地產(chǎn)就以約107億元的價(jià)格，拿下杭州武林商圈的百井坊地塊，溢價(jià)率118.5%，這里就是正在打造的杭州恒隆廣場(chǎng)，包括一座購(gòu)物商場(chǎng)、五座甲級(jí)寫(xiě)字樓，以及文華東方酒店，項(xiàng)目于2025年下半年起分階段落成。

而杭州百貨大樓據(jù)此地只有一路之隔，若將杭州百貨大樓納入體系內(nèi)，商場(chǎng)體量將提升40%，而恒隆地產(chǎn)也要付出超30億元總租金的代價(jià)。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)公告）

對(duì)于這一項(xiàng)目，恒隆地產(chǎn)寄予厚望。盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，這是公司近兩年工作的重中之重。

但目前來(lái)看，杭州恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目的預(yù)租率并不算非常高。據(jù)恒隆地產(chǎn)管理層透露，商場(chǎng)的預(yù)租率為77%、辦公樓預(yù)租率22%。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)公告）

客觀而言，杭州作為炙手可熱的新一線城市，消費(fèi)能力全國(guó)領(lǐng)先，既是拓展高端市場(chǎng)的沃土，又是各家企業(yè)角逐的賽場(chǎng)，恒隆地產(chǎn)頂著經(jīng)營(yíng)壓力以重金押注杭州也在情理之中。

目前，除華潤(rùn)的萬(wàn)象城、杭州湖濱銀泰in77等商場(chǎng)之外，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，恒隆廣場(chǎng)、杭州世紀(jì)中心商場(chǎng)(AURA)、SKP、新鴻基江河匯IFC等高端商業(yè)體也將從2025年開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

可以想象，未來(lái)無(wú)論是哪個(gè)商場(chǎng)，要想在杭州站穩(wěn)腳跟，都免不了一場(chǎng)“廝殺”。

3、“三代”接班一年多，“最困難時(shí)期”過(guò)去了？

和其他港資房企一樣，恒隆地產(chǎn)歷史悠久。

1960年，陳曾熙創(chuàng)辦恒隆集團(tuán)，而恒隆地產(chǎn)承載的正是集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在拆分之后，恒隆地產(chǎn)于1980年成功登陸港交所。

1991年，陳曾熙之子陳啟宗全面出任恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，直到2024年4月，陳啟宗卸任董事長(zhǎng)及所有董事會(huì)職務(wù)，并由其子陳文博接任董事長(zhǎng)一職。至此，陳氏家族的“三代”全面接管恒隆這艘巨輪。

交到陳文博手中的恒隆，業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀。2024年，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)，但利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑。

頗為奇怪的是，在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，盧韋柏表示，過(guò)去5次業(yè)績(jī)會(huì)都在說(shuō)“保本保命”，目前可以說(shuō)用不同手段捱過(guò)最困難的時(shí)候，“相信最壞的時(shí)候已過(guò)去”。

但財(cái)務(wù)報(bào)表中透露出來(lái)的寒意，實(shí)難支撐這一論斷。即便拋開(kāi)今年上半年收入、利潤(rùn)雙雙下滑的困境不談，單純是恒隆地產(chǎn)的債務(wù)壓力，就已經(jīng)快到“極限”。

截至2025年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總額為69.05億港元。同期，其借貸總額高達(dá)547.67億港元，其中一年內(nèi)到期的64.07億港元，基本和在手資金持平。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

而眾多進(jìn)展中的項(xiàng)目，還需要公司的資金注入。

例如，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)二期正在建設(shè)、上海恒隆廣場(chǎng)三期擴(kuò)建項(xiàng)目在2025年6月剛剛封頂、服務(wù)式公寓無(wú)錫“恒隆府”預(yù)計(jì)2025年下半年落成。

此外，在中國(guó)香港，島南區(qū)壽山村道37號(hào)地塊剛在2025年6月完成清拆，今年1月收購(gòu)了島渣甸山衛(wèi)信道8-12A號(hào)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目都要重建成豪宅，自然需要巨額資金的投入。

為化解債務(wù)壓力，2025年1月，恒隆地產(chǎn)簽署了100億港元、五年期銀團(tuán)定期貸款和循環(huán)信貸融資，以延長(zhǎng)貸款期限，并增加業(yè)務(wù)發(fā)展的資金來(lái)源。

于2025年6月30日，公司備用銀行承諾信貸金額的未提取結(jié)余為217.53億港元，40億美元中期票據(jù)的未提取結(jié)余為23.98億美元（等值188.26億港元）。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

在資金鏈緊張時(shí)期，這些資金自然可以投入日常經(jīng)營(yíng)之中，但若長(zhǎng)期無(wú)法依靠自身“造血能力”充盈現(xiàn)金流，單純依靠“以貸養(yǎng)貸”的方式，只會(huì)讓債務(wù)數(shù)字越滾越大，最終陷入難以為繼的局面。

「創(chuàng)業(yè)最前線」還注意到，恒隆地產(chǎn)母公司恒隆集團(tuán)的業(yè)績(jī)同樣承壓。

2025年上半年，恒隆集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入52.02億港元，同比下滑18%；股東應(yīng)占純利6.97億港元，同比減少約22%。

（圖 / 恒隆集團(tuán)2025年上半年財(cái)報(bào)（單位：百萬(wàn)港元））

總體來(lái)看，在消費(fèi)逐漸復(fù)蘇、行業(yè)整體偏冷的環(huán)境下，恒隆地產(chǎn)“逆周期擴(kuò)張”的策略若成功，業(yè)績(jī)能夠重回增長(zhǎng)軌道；若失敗，則可能吞噬更多利潤(rùn)與現(xiàn)金流。

至少?gòu)哪壳皝?lái)看，恒隆地產(chǎn)還沒(méi)有走到一個(gè)真正的拐點(diǎn)，而此時(shí)下“最壞時(shí)期已過(guò)去”的論斷，或許有些為時(shí)過(guò)早。

*注：文中題圖來(lái)自恒隆地產(chǎn)官網(wǎng)。