2025.08.09

購房者咨詢買房

作者 |第一財經(jīng) 孫夢凡

“回復不過來了，政策剛出就有很多人問?！?月8日晚間，一位房產(chǎn)銷售代理直言。

這個夏末，北京“鐵板一塊”的限購政策，隨著一紙文件的下發(fā)出現(xiàn)局部松動。五環(huán)外買房不限套數(shù)、公積金政策優(yōu)化，為改善需求釋放提供了空間，也點燃了不少從業(yè)者的熱情。

幾乎與政策發(fā)布同步，8日當晚便有房企火速推出特價房?！霸瓋r639萬元的房源，現(xiàn)在一口價544萬元，直降95萬元，不過要一周內(nèi)交齊首付款?！蔽瀛h(huán)外某樓盤的銷售人士稱。

新政實施首日，第一財經(jīng)記者走訪北京多個新盤發(fā)現(xiàn)，部分五環(huán)周邊的售樓處確實人流量不小，即便在氣溫最高的正午，也陸續(xù)有購房者前來看房，還不時傳出“砸金蛋”的聲音。

“今天忙到顧不上吃飯?！币晃恢脴I(yè)顧問表示，新政確實激發(fā)了不少潛在購房者咨詢，不過后續(xù)能轉(zhuǎn)化成多少購買力，政策對市場的刺激能持續(xù)多久，還需要繼續(xù)觀察。

排隊“取號”看樣板間

8月8日晚間，北京祭出近年最重磅的調(diào)控松綁政策。

以五環(huán)為分界線，京籍居民家庭、連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房，將不再限套數(shù)。在此之前，京籍家庭全市可買2套、五環(huán)外加1套；符合條件的非京籍家庭，全市可買1套、五環(huán)外加1套。

五環(huán)內(nèi)的限購政策則不變。這意味著，北京嚴格的限購范圍正縮減到五環(huán)內(nèi)，若在五環(huán)外買房，除了非京籍家庭的社保年限等要求，已經(jīng)沒有其他方面的限制措施。

這一重磅政策，成為自去年“五環(huán)外多買一套”、調(diào)減社保年限后，北京樓市調(diào)控松綁力度最大的一次。作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的“風向標”，可謂信號意義明顯。

那么，新政對購房者、市場會有何影響？8月9日，即新政實施首日，記者走訪了北京五環(huán)周邊的多個新房樓盤，整體而言，在烈日暴曬的正午，售樓處看房人流不算少。

在北京東五環(huán)外某均價近七萬的新盤，記者經(jīng)預約前來看房，大約等待十分鐘后，才有置業(yè)顧問開始一對一帶看。正常來說，售樓處正午時間人流會偏少，不過彼時洽談區(qū)幾乎沒有空余座位；帶看間隙，還傳來一位購房者“砸金蛋”的聲音。

該樓盤置業(yè)顧問表示，昨晚新政出來后，咨詢的人確實比較多，正常周末售樓處人流也會偏多。據(jù)悉，該樓盤總價在600萬～1200萬左右，主要面向周邊大廠、互聯(lián)網(wǎng)公司、國際集團分部等各類產(chǎn)業(yè)人員，是北京五環(huán)周邊流速較高的一個樓盤。

不過，談及政策會有多大刺激作用，置業(yè)顧問未表現(xiàn)出特別興奮，稱還需要時間觀察。

距此十幾分鐘車程，另一五環(huán)外的樓盤，正午同樣陸續(xù)有人看房。據(jù)悉，該樓盤屬于住宅新規(guī)后的“好房子”項目，賣點是高得房率、大落地窗、高標裝修、全明戶型等，銷售均價在七萬五左右，總價在700萬～1300萬元區(qū)間，主要面向周邊產(chǎn)業(yè)相關人群。

在置業(yè)顧問看來，這屬于周末較正常的看房量，新政對購房的刺激作用還需發(fā)酵?！翱陀^而言，北京五環(huán)外有很多優(yōu)質(zhì)樓盤，放在全國市場來講，可以作為資產(chǎn)配置的選擇。如果后續(xù)能放開社保年限等要求，或許能吸引更多周邊有資金實力的人前來買房?！?/p>

值得注意的是，新政帶來的影響不僅限于五環(huán)外。記者在四環(huán)附近一改善樓盤看到，下午時分售樓處幾乎坐滿了人，人流量大時沙盤處幾乎圍滿，其中還有一家四口、三代人一起出來看房的；在樣板間區(qū)域，也出現(xiàn)兩三組客戶同時看一套房的場景。

“上午人更多，看樣板區(qū)要坐接泊車，因為只有一輛，還需要排隊取號?！敝脴I(yè)顧問表示，這個樓盤之所以人流量大，是因為戶型和總價區(qū)間較為豐富，最小的五十多平，最大的近一百五十平，能滿足不同購房群體的需求，此外公區(qū)和景觀較豐富，符合年輕人生活需求。

帶看到下午四點多，該銷售人員直言，自己今天忙到一直沒吃飯，終于能休息片刻了。

部分五環(huán)周邊的售樓處人流量不小

能否刺激市場成交？

現(xiàn)如今，五環(huán)外是北京樓市成交的主力區(qū)域。中指數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。

新政之下，符合條件的購房人，五環(huán)外買房將不再限制套數(shù)，無疑會拉動一定市場成交。去年北京出臺一系列局部松綁政策后，市場上新房、二手房成交便出現(xiàn)明顯增長。

數(shù)據(jù)顯示，去年九月底政策松綁后，北京樓市交易量明顯提升。2024年10月～12月，北京二手房月度網(wǎng)簽量均達到1.7萬套以上，整個四季度二手房成交量同比增長約60%。

克而瑞表示，近年來北京五環(huán)外新房供應集中，且未來仍為供地主力，限購調(diào)整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解，預計約80%的新房項目將直接受益，尤其是改善型項目。

還有業(yè)內(nèi)人士表示，本次限購松動的影響面不止于此。對于想賣出五環(huán)外二手房進行置換的群體，政策也帶來新的機會，可促進這部分改善需求釋放，推動整體交易鏈條流轉(zhuǎn)。

一位房產(chǎn)中介還告訴記者，本次新政規(guī)定，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購政策，自己有個客戶之前只能買一套房，如今受新政影響，決定“下定”一套五環(huán)附近的房子。

值得注意的是，當前樓市整體情況較為復雜，二手房掛牌量高企、市場觀望情緒濃厚等問題，都在合力影響市場走勢。一位從業(yè)者稱，新政短期肯定會拉動成交，會有部分需求釋放出來，但價格端應該不會太大變化，對市場的根本性影響也有待觀察。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，新政對市場交易肯定有積極作用。不過，二手房掛牌量若得不到大規(guī)模地消化，會限制供求關系再均衡，這也是目前核心和迫切的工作。

“新政的信號、象征意義更突出，體現(xiàn)了政策對穩(wěn)樓市的決心?！币晃粡臉I(yè)者稱。

當前樓市整體情況較為復雜 資料圖

中指研究院稱，本次北京優(yōu)化限購，體現(xiàn)了政策漸進式調(diào)整的特征，直接利好布局五環(huán)外的企業(yè)，房企應積極營銷把握政策窗口期；同時，一定程度上也有利于暢通置換鏈條，促進五環(huán)外的改善性住房需求釋放，預計未來限購政策仍有優(yōu)化空間。

截至目前，一線城市除廣州全域解除限購外，京滬深三城市依然保留核心區(qū)限購，外圍區(qū)域則有條件放開?！敖衲暌詠?，京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場，打開了空間和可能性?！笨硕鸱矫姹硎?。

該機構稱，通過“核心區(qū)嚴控、郊區(qū)松綁“的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求、緩解庫存壓力，并服務于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等目標，成為因城施策的“風向標”，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長的雙贏。

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