北先生微信 ：6839916（本人）

大家對(duì)新政解讀的關(guān)注點(diǎn)，都落在“北京五環(huán)外不限購(gòu)了”，包括各大主流平臺(tái)熱搜，都是這樣一個(gè)題目。

我認(rèn)為，全都沒(méi)有說(shuō)到關(guān)鍵。

先問(wèn)問(wèn)各位，原政策期間（北京戶口，可在五環(huán)外買第三套房），你身邊的親戚朋友，有沒(méi)有在五環(huán)外“買滿3套房”？

昨天直播間，清一色的回答，都是“沒(méi)有”。

在房?jī)r(jià)回調(diào)期，根本不存在廣泛的“賺錢效應(yīng)”，“我連第一套房都琢磨要不要買呢，我管你能不能買第三套房嗎？”

所以，出完新政后，很多人都認(rèn)為，新政聊勝于無(wú)，看完上面我說(shuō)的，大家這樣想，一點(diǎn)都奇怪了。

3套都買不滿，我買四五六七八套有意義么？而且并不是是全國(guó)不限購(gòu)，只限于有北京購(gòu)房資格的人。并且連配套的貸款政策也沒(méi)有，比如第四套按揭貸款應(yīng)該怎么貸？是按二套算？那第六套呢？

所以，五環(huán)外不限購(gòu)這件事，是這次新政中，最不重要的一個(gè)點(diǎn)。

“北京五環(huán)外不限購(gòu)”是從實(shí)操層面講，是完全不懂市場(chǎng)的一種解讀。

最最精準(zhǔn)的闡述應(yīng)該是：

【五環(huán)外不認(rèn)房】

話在五環(huán)外，音在五環(huán)內(nèi)。

看人要看心，聽(tīng)話要聽(tīng)音。

全文最重要的一句話，反而是最輕描淡寫的一句話：

“居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變”。

沒(méi)變嗎？

哼哼，你們都被“騙了”。

我舉個(gè)例子你們就懂了：

北京人小張，現(xiàn)有五環(huán)外1套房、五環(huán)內(nèi)1套房，原政策是第三套房必須買在五環(huán)外，新政后，小王第三套房可買在五環(huán)內(nèi)。甚至第八套房也可以買在五環(huán)內(nèi)。

通過(guò)【忽略五環(huán)外房產(chǎn)】，從而增加一套五環(huán)內(nèi)的購(gòu)房資格。

五環(huán)外的記數(shù)，全部清零，你愛(ài)怎么買怎么買，愛(ài)有多少套有多少套，“我不認(rèn)房了！”。

這招牛鼻么？

效果好不好，需要市場(chǎng)驗(yàn)證，但是光北京行文的這套語(yǔ)言藝術(shù)，就夠其他小弟再學(xué)幾十年的。

如果你還認(rèn)為這是在為了多賣五環(huán)外新房，你就太沒(méi)有格局了，你再回去細(xì)看看政策原文，政策并不是只針對(duì)新房，二手房也同樣的。

因?yàn)檫@次，根本就不是“拯救賣不掉的五環(huán)外新房”，而是要穩(wěn)住北京樓市的基本盤——五環(huán)內(nèi)。

沒(méi)有根哪有葉，沒(méi)有地基哪有高樓大廈。

這不就是在嚴(yán)格履行7月初鄭智局會(huì)議的指示么？甚至不排除，這個(gè)政策，根本不是北京要出的，是......

還是北京懂鄭智??！還是老大哥聽(tīng)話?。?/p>

樓市企穩(wěn)，靠多賣幾套遠(yuǎn)郊新房是根本沒(méi)用的，根基不牢，地動(dòng)山搖。

我做個(gè)大膽的預(yù)測(cè)，接下來(lái)，各位可以緊密關(guān)注核心區(qū)改善市場(chǎng)，流動(dòng)性不錯(cuò)的那種二手兩居、三居，特別是在去年七八月份就已經(jīng)筑底或在底部徘徊的標(biāo)的物。

這次是在五環(huán)內(nèi)彈琴，在五環(huán)內(nèi)聽(tīng)到音。

原政策已足夠用的“五環(huán)外購(gòu)房資格”，現(xiàn)在再允許多買多少套，都是政策在+0，真正+1的，是五環(huán)內(nèi)。

新政省流版解讀：

購(gòu)房資格，五環(huán)外+0；符合條件的，五環(huán)內(nèi)+1。

公積金這件小事：

和商貸利率差極小，公積金撿不到什么便宜，能用商貸用商貸，留著下一次換房，公積金上限已經(jīng)十幾年沒(méi)大變了，十年后換房時(shí)，如果公積金認(rèn)貸上限提到幾百萬(wàn)，你又被認(rèn)貸，那不后悔死？！

另外，這次新政的還有兩大關(guān)鍵信息傳達(dá)給我們：

一是北京樓市進(jìn)入“政策頻發(fā)期”；

二是北京首次主動(dòng)承擔(dān)樓市排頭兵的角色。

第一個(gè)前面我已經(jīng)說(shuō)了，這次政策留出了大量的解讀和補(bǔ)發(fā)空間。

比如，多套房貸款，應(yīng)該怎么執(zhí)行？這要不要出個(gè)解讀細(xì)則？再比如，你已經(jīng)五環(huán)外不認(rèn)房了，那我手里只有一套五環(huán)內(nèi)，多套五環(huán)外，這種情況，賣五環(huán)內(nèi)的房子，算不算滿五唯一？

還有個(gè)稅、增值稅，要不要適當(dāng)調(diào)整一下？

這里還沒(méi)提海對(duì)面即將的降息，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)的問(wèn)題。

到年底之前，大大小小政策，應(yīng)該像小火慢熬的濃湯大骨，越熬越有滋味。

骨頭湯只用一團(tuán)大火，直接就燒干鍋了，那得多沒(méi)廚藝。

第二個(gè)，我想帶大家回憶一下，北京上次出臺(tái)關(guān)于購(gòu)房放松的政策多久了？

16個(gè)月。

上一次還是去年4月份。

而且那次政策，是在全部一線城市都出個(gè)遍之后，才出的，北京最晚最遲，這一向符合北京穩(wěn)重敦厚的城市定位。

這一個(gè)新周期的政策，真沒(méi)想到是北京先出的，我剛才說(shuō)了，這大概率不是北京的意思，而是......

你要不信，你可以去查查過(guò)去15年間的宏觀調(diào)控，哪一次政策是北京先出的？

一次都沒(méi)有！

如果再追溯，上一次還是2010年，“京十二條”，發(fā)生在2010年4月30日。

那次北京出臺(tái)限購(gòu)政策后，上海等一線二線城市才逐步跟進(jìn)。

這一輪政策頻發(fā)期，北京先動(dòng)，我認(rèn)為這不是北京開(kāi)竅了，是......開(kāi)竅了。

我們這幾年，搞了新能源汽車、搞了人工智能ai、機(jī)器人，這些和你有關(guān)系么？和我有關(guān)系么？

遠(yuǎn)期看，有關(guān)系，但是，遠(yuǎn)水解不了近渴啊。

如果能解近渴，就不會(huì)出現(xiàn)諾大個(gè)北京城，半年餐飲+住宿，只賺了2.47個(gè)億，說(shuō)句不太中聽(tīng)的，這都不如鼎盛時(shí)期，幾家大酒店的凈利潤(rùn)。

想讓老百姓消費(fèi)，只有兩件事可以推動(dòng)：

一是增加收入，二是讓老百姓手里的資產(chǎn)升值，首要的是先不跌。

這倆是開(kāi)源之本，如果都沒(méi)辦法開(kāi)源，每個(gè)人都會(huì)選擇——節(jié)流。

你怎么刺激，我就是不花，我得保命，得保證老婆孩子老爹老媽能活下去。

現(xiàn)在看，連放水都解決不了問(wèn)題，你一邊放，我一邊存，各位可以去查查我們現(xiàn)在的居民存款已經(jīng)到了162萬(wàn)億。

五年前，這個(gè)數(shù)是82萬(wàn)億，五年翻一倍，這里面還包括了疫情三年。

存款不是M1，也不是M2，這是實(shí)實(shí)在在放在銀行里的錢啊。

我們絞盡腦汁，好像終于明白了，如果暫時(shí)沒(méi)有其他辦法，還是深夜拿起放在床尾的那東西，先用一用吧......

我是北先生，邀請(qǐng)您來(lái)參加我的線下沙龍：