01

作為一個(gè)北京自媒體、深圳樓市觀察員，我真的無(wú)比羨慕上海——上海樓市真的比北京深圳強(qiáng)太多了，京深兩地加起來(lái)可能也打不過(guò)上海。

為什么這么說(shuō)，光看土拍，前幾天上海兩天就賣(mài)掉290億的地，而北京深圳呢？

▲上海近期拍地情況，居然出了一宗樓面價(jià)20萬(wàn)+的單價(jià)地王，當(dāng)然這宗地是某位大小姐拿了準(zhǔn)備蓋私宅的。

而北京，昌平東小口的地拆了又拆，朝陽(yáng)太陽(yáng)宮的地，規(guī)劃改了又改，豐臺(tái)石景山的地開(kāi)發(fā)商甚至不敢投標(biāo)了，現(xiàn)在北京還拿得出手的也就海淀的地，還得是核心區(qū)，開(kāi)發(fā)商才敢出手搶。

而深圳呢？好不容易出了一宗前海桂灣地王，還是商改住的，其他地區(qū)如龍華龍崗的地壓根不好出手，華發(fā)接手融創(chuàng)的地還回收給了區(qū)政府，相當(dāng)于拿地金額為負(fù)?？傊钲诼杂腥藲獾牡鼐褪悄仙綄毎哺Ｌ锪?.....

02

除了土拍方面上海令人艷羨之外，豪宅保值方面，深圳北京也難以望其項(xiàng)背。

例如上海整個(gè)2024年，全國(guó)3000萬(wàn)以上總價(jià)的房子，有一半以上是在上海賣(mài)掉的。

到了2025年，上海樓市更是芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高，截止到6月底，雖然成交總量因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大環(huán)境不可避免下行，但3000萬(wàn)以上的豪宅仍然成交了1000多套，5000萬(wàn)以上的豪宅甚至成交了近500套，已經(jīng)超過(guò)去年的平均月成交。

▲除了成交，上海很多豪宅的單價(jià)也在不斷攀升。例如翠湖天地、綠城潮鳴東方、嘉里金陵華庭、保利世博天悅這些樓盤(pán)，單價(jià)21-30萬(wàn)不等，均突破了歷史均值。

反觀北京，新房稱(chēng)得上豪宅且成交尚可的，也就海淀功德寺、朱房村雙子星，以及朝陽(yáng)的北京宸園和萬(wàn)吉玖序。且整體而言，這些樓盤(pán)的溢價(jià)其實(shí)都不算高，起碼遠(yuǎn)低于上海豪宅的溢價(jià)。

至于二手房，北京豪宅更是凄慘。南三環(huán)豪宅合生縵云一套189.7㎡的房子，最終成交價(jià)只有1690萬(wàn)，單價(jià)只有8萬(wàn)左右，而這套房子是業(yè)主在2021年花了2400萬(wàn)買(mǎi)入，折合單價(jià)13萬(wàn)多，如今新房剛一交付轉(zhuǎn)手再賣(mài)，賠了710萬(wàn)。

▲宇宙中心五道口、清華南大門(mén)的龍湖唐寧ONE，大平層也就11w+了，相比23年巔峰期降了1000萬(wàn)；萬(wàn)柳標(biāo)桿盤(pán)萬(wàn)城華府和萬(wàn)柳書(shū)院，單價(jià)從26萬(wàn)降到22萬(wàn)左右，可以說(shuō)，北京樓市，絕對(duì)的頂豪也在降格，更別提永豐中海富華里、崔各莊三兄弟等偽豪宅了。

所以，從這方面看，北京豪宅的韌性和底蘊(yùn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及上海的。

曾經(jīng)，我認(rèn)為北京和上海是平起平坐的，雖然北京經(jīng)濟(jì)不如上海，但是受益于政治中心和文化中心的加持，北京應(yīng)是全國(guó)資源分配的中樞。

相應(yīng)的，北京樓市的豪宅就算比不了上海，整體應(yīng)該比上海樓市是要更穩(wěn)的——顯然，這種看法錯(cuò)了，上海早已超出國(guó)內(nèi)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的領(lǐng)頭羊范疇，站在全球角度看，上海是亞洲核心、未來(lái)超越東京、新加坡的存在。上海樓市的頂點(diǎn)，也會(huì)隨著國(guó)運(yùn)上升而水漲船高。

03

說(shuō)了北京，再來(lái)說(shuō)說(shuō)深圳樓市。

坦白說(shuō)，作為上一輪房?jī)r(jià)牛市的先鋒，深圳一直被很多購(gòu)房者寄予厚望。人多地少、高科技企業(yè)多、年輕人多、移民城市，無(wú)一不是深圳樓市暴漲的理由。

但是現(xiàn)在看呢？深圳樓市的豪宅韌性相比上海還差得遠(yuǎn)，整體成交量又不如北京。

別的不說(shuō)，就說(shuō)深圳的網(wǎng)紅代表盤(pán)，華潤(rùn)深圳灣悅府，以前報(bào)價(jià)是30萬(wàn)一平，現(xiàn)在跌到了20萬(wàn)一平，整體跌幅超過(guò)30%。

▲其實(shí)不只是真豪宅暴跌，深圳的改善型豪宅，如深鐵懿府，122.09平方米的四房，2月份成交價(jià)1340萬(wàn)元，7月份快速跌至1170萬(wàn)元，半年時(shí)間房?jī)r(jià)跌幅高達(dá)15%，被自媒體冠名為深圳有史以來(lái)最快跌掉首付的樓盤(pán)；

此外還有華潤(rùn)城潤(rùn)璽，一期115平方米的三房，半年跌了200萬(wàn)元。雖然跌幅不及深鐵懿府，但是下跌的金額大于深鐵懿府。

由此，從這些數(shù)據(jù)，看得出深圳的樓市龍頭地位，早已被上海取代——2014-2021年的那一輪深圳樓市暴漲，主要是基于深圳是一線城市中房?jī)r(jià)最低的城市（2014年深圳均價(jià)還不如廣州），所以激活了深圳全民投資；

而如今的上海豪宅大牛市，核心發(fā)力的是浙江、江蘇企業(yè)家及“二代”主力客群，這是真正的頂級(jí)富豪群體、老錢(qián)貴族，所以在當(dāng)下銅鎖時(shí)代，反而走出了一波豪宅大牛市。

對(duì)此有人說(shuō)，深圳樓市是A股深市里的創(chuàng)業(yè)板，遇到大牛市跑得快（當(dāng)然跌也跌得快）；上海樓市是滬市主板，海闊水深，抗壓能力強(qiáng)，走勢(shì)也更穩(wěn)定。

▲ 從貝殼數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)幾乎所有城市，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌中。今年7月相比2024年1月，跌幅最小的三個(gè)城市：成都4%，杭州8%，上海11%。