前幾天在我們的會員12群偶然看到有人轉(zhuǎn)發(fā)了一篇近期的公眾號熱文。

　　我看了下截止我寫本篇文章時共有2萬多次轉(zhuǎn)發(fā)，該文引用了一個非常常見的邏輯來預(yù)測了房價的未來跌幅，結(jié)論是25%。

　　但是， 最容易獲得傳播的邏輯，是最符合大眾認(rèn)知的邏輯，卻往往不一定是正確的邏輯。

　　就像過去那個M2增長會推動房價上漲的偽邏輯一樣，簡單易懂，深入人心，但如果你信了，你就會在這一輪房價下行中慘遭接盤。

　　由于該文中引用的核心邏輯，是過去很早就存在的，也曾在很多其他的文章中，甚至研報中，被引用過。如果不糾正它，想必會有很多讀者被誤導(dǎo)，然后在決策樓市交易時，造成重大損失。所以有必要展開來分析。

　　該邏輯如下：

　　我們本篇文章不針對該文和該文作者，僅僅只是針對這個已有的邏輯展開分析。

　　我們先還原其文章的邏輯。

　　1 最安全的資產(chǎn)是國債，所以國債收益率就是收益率之錨，理應(yīng)是最低 收益率 。

　　2 任何資產(chǎn)的收益率，必須高于國債，因為沒有資產(chǎn)比國債更安全。 因此房屋租金回報率也必須高于國債收益率。

　　3 根據(jù)各大發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗，確定高出的幅度是80BP，然后把中國的幅度定在60BP。并根據(jù)當(dāng)下 租金回報率 計算出中國房價的目標(biāo)租金回報率(加60BP)。

　　4 根據(jù) 目標(biāo)租金回報率 計算出房價還要跌25%，并在2026年底觸底。

　　這套邏輯很符合大眾認(rèn)知，但如果你信了，你就一定會錯過2021年之前20年的房地產(chǎn)大牛市。

　　因為30年國債收益率在疫情前的絕大部分時間都在4%以上，如果租金回報率要再加60BP，那么就必須在4.6%以上。

　　請問過去20年，有哪個一二線城市可以滿足這么高的租金回報？

　　很顯然，市場從來不會錯，那么錯的一定是邏輯。

　　如果該邏輯在房地產(chǎn)上行市中是錯的，那么同樣，在下行市中也是錯的，你就不能用它來預(yù)測觸底時間和跌幅。

　　對于我們這種拼殺在樓市第一線，要拿真金白銀在市場中對賭的。 邏輯就是生命線。所以我們必須透徹理解樓市漲跌的真實邏輯。

　　我們現(xiàn)在來展開分析：

　　能直接拿當(dāng)下收益率和國債做比較的，必須是債券類資產(chǎn)。

　　因為只有債券，其收益率，以及其到期兌付金額，才是你買入的那一刻就完全確定的。所以，所有債券的發(fā)行收益率，必須高于國債才能發(fā)得出去。

　　同樣的邏輯還有銀行貸款，當(dāng)國債收益率為2%，那么任何市場定價的貸款利息，都不可能低于2%，因為任何貸款一定存在壞賬率，安全性一定低于國債，所以需要提升貸款利率來覆蓋壞賬。

　　但國債這種定價，卻并不適用于房產(chǎn)股票等權(quán)益類資產(chǎn)。

　　權(quán)益類資產(chǎn)估值的核心邏輯，是預(yù)期。

　　也就是說，其未來的現(xiàn)金流收益率并不確定，取決于投資者當(dāng)下的判斷，這和債券的固定利率并不一樣。

　　舉例來說，市值100億的公司，假設(shè)年利潤只有1億，1%的回報低于國債的當(dāng)下收益率2%，能說明該公司高估嗎？

　　答案是不能，因為大家可能預(yù)期該公司每年利潤增長100%，那么明年利潤就是2億，后年就是4億。。。

　　只要大家對100%的增速預(yù)期不變，那么估值邏輯則是：

　　第一年，年利潤1億，公司估值100億。

　　第二年，年利潤2億，公司估值200億。

　　第三年，年利潤4億，公司估值400億。

　　第四年，年利潤8億，公司估值800億。

　　這正是彼得林奇提出的PEG估值法則。

　　也就是，估值不變前提下，市值增速等同于利潤增速。

　　所以，在預(yù)期不變的情況下，當(dāng)下收益率始終只有1%，你也可以理解為，第一年你以100億買入鎖定買入價，三年后就有了8%的收益率，遠(yuǎn)超國債。

　　那么，房價也是同樣的邏輯，租金回報率從來都不是最重要的，重要的是租金增長預(yù)期，而這又取決于居民收入增長預(yù)期和名義GDP增速。

　　大家應(yīng)該有印象，在2020年疫情之前，我們的名義GDP增速和租金增速，始終不低。

　　如下圖，2020之前，名義GDP增速最低不低于7%，平均超10% (通脹時代名義GDP增速高于統(tǒng)計局公布的實際GDP增速) ，租金增速基本也匹配5%~10%的增速。

　　而當(dāng) 收入增速和租金增速下滑，比如從10%降到5%，即使還在增長，但體現(xiàn)在房價上，就是下跌。這正如股市中，公司利潤增速不及預(yù)期時，即使利潤還在增長，那么股價也會下跌。

　　而我們當(dāng)下面臨的情況其實更嚴(yán)重，就是租金增速下滑到了負(fù)數(shù)區(qū)間，熟悉租房市場的都知道，現(xiàn)在不是租金漲的慢，而是租金在持續(xù)下跌。那么房價必然會遭遇很大的殺估值壓力。

　　當(dāng)房價跌速小于租金跌速時，房產(chǎn)在估值上反而是越跌越貴的，這也就是我們常說的，戴維斯雙殺。

　　只有房價跌速高于租金跌速，高估值才能被逐漸消化。

　　當(dāng)我們理解了上述的房價漲跌邏輯，我們才可以開始討論國債對于房價漲跌的判斷價值。

　　1 當(dāng)國債收益率提升

　　大眾的判斷邏輯：

　　如果安全資產(chǎn)的國債收益率上升，而租金回報率如果不變，那么應(yīng)該賣出房產(chǎn)買入國債獲得更高的收益。利空房價。

　　我們的判斷邏輯：

　　國債收益率上升，是因為企業(yè)愿意以更高利率去貸款，拉升了貸款利率，從而被動拉升了國債收益率。

　　而企業(yè)愿意支付高利率貸款正反映了市場有高收益項目，而這預(yù)示了更高的企業(yè)營收增速，更高的居民工資增速和名義GDP增速。

　　居民收入增速上行會拉升租金和房價，這正如公司營收利潤超預(yù)期會拉升股價一樣。所以，應(yīng)該要買入房產(chǎn)。利多房價。

　　我們的判斷結(jié)論，和大眾的判斷結(jié)論，是完全相反的。這基于我們對國債和房價底層關(guān)系的洞察。

　　2 當(dāng)國債收益率下行

　　這個就和上行完全反過來。

　　大眾的判斷邏輯，是國債收益率下降被動增加了房產(chǎn)的租金回報吸引力，應(yīng)該買入房產(chǎn)；而我們的判斷，是國債收益率下行暗示了企業(yè)營收增速下行，這會傳導(dǎo)到居民收入端導(dǎo)致房價下跌。應(yīng)該賣出房產(chǎn)。

　　所以，當(dāng)你深入理解了國債的邏輯，你的判斷就會和大眾的判斷完全反過來。下圖是近15年國債收益率和房價漲跌的示意圖。

　　三個紅框分別代表2016年漲價去庫存的房價上漲，2020~2021年京滬房價上漲，以及2023年之后的房價下跌。分別對應(yīng)了國債收益率的上行，上行和下行。

　　解釋完了這一切，我們知道由于原邏輯完全錯了，所以結(jié)論25%不可信。

　　那么我們對 樓市未來跌幅的判斷是什么？

　　我們先回顧下， 本輪房地產(chǎn)下行，我們經(jīng)歷了什么？

　　1 2022年一季度，房地產(chǎn)開始出現(xiàn)政策底，二線城市開始放松限購限貸。券商產(chǎn)出大量研報，結(jié)論是房價即將展開新一輪上漲周期。

　　2022年一季度，A股市場，房地產(chǎn)板塊漲幅排名所有行業(yè)第一。說明資本市場認(rèn)可該結(jié)論。

　　2 2022年三季度，房地產(chǎn)上漲周期被市場證偽，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走跌，預(yù)測房價上漲的研報銷聲匿跡，資本市場對房價下行達(dá)成共識。

　　而我，也是在資本市場達(dá)成共識后的2022年10月，開始掛牌出售自己在京滬的多套房產(chǎn)。

　　知識星球的同學(xué)可以查看我2023年11月發(fā)布在星球精華區(qū)的賣房記錄。詳述了我從2022年10月掛牌，到2023年8月賣出多套京滬房產(chǎn)的全過程。里面講述了如何賣房，以及和對手盤談價和心理博弈的方法，希望對你有幫助。

　　3 2023年2月，我第一次在公眾號發(fā)文（點擊： ）建議賣房。隨后一年，我多次建議可趁政策期賣房縮表。

　　4 2023年全年，有大量自媒體預(yù)測房價即將迎來新一輪上漲，建議買房。但這些自媒體的預(yù)測，相比已經(jīng)被證偽的研報，晚了整整一年。但依然能吸引大眾進(jìn)入市場接盤。

　　5 2023之后的事情大家都知道了，賣房后我們在持續(xù)跟蹤各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)，力圖從數(shù)據(jù)中找到房地產(chǎn)觸底的拐點。但直到今天，所有數(shù)據(jù)依然沒有房價觸底的跡象。

　　那么，最后的問題，房價未來怎么走，何時可以買入？

　　我們有左側(cè)和右側(cè)兩種思路：

　　左側(cè)，指的是房價還未觸底，但已經(jīng)有性價比的時候買入。優(yōu)點是有可能買到最低點，缺點是性價比這種東西比較主觀，確定性較低，買完繼續(xù)下跌的可能性也存在。

　　右側(cè)，指的是房價已經(jīng)觸底反轉(zhuǎn)之后買入，優(yōu)點是確定性高，買完房價會漲，但缺點是可能會錯過最低點。

　　我們認(rèn)為，確定性優(yōu)勢高于買到最低點，所以建議右側(cè)買入，這也是我們一直以來要追蹤各項數(shù)據(jù)來確認(rèn)房價觸底的原因。

　　本質(zhì)在于跌幅和拐點無法提前精準(zhǔn)預(yù)測。

　　但本文也會給出左側(cè)有關(guān)跌幅的參考 ：

　　從1991年東京房價下跌來看，最終跌幅是從頂峰下跌了70%，那么，以當(dāng)下的北京市場為例，參考東京我們來分析幾個典型的板塊：

　　1 環(huán)京

　　以燕郊的流動性大盤燕京航城為例，當(dāng)下成交價8000~11000，歷史最高價3~4萬，已實現(xiàn)70%以上跌幅。

　　2 五環(huán)外熱門次新或五環(huán)內(nèi)老破小

　　以回龍觀第一成交大盤融澤嘉園為例，成交量最高的87平戶型歷史最高600萬，8月初最新成交300萬出頭，已實現(xiàn)近50%跌幅。該盤品質(zhì)還行，可視為回龍觀次新的平均跌幅。

　　老破小大家都懂，三環(huán)內(nèi)老破小實現(xiàn)50%跌幅的也大量存在。

　　3 五環(huán)內(nèi)次新

　　相對跌幅較小，大致20%~35%。

　　這個現(xiàn)狀，和樓市上行期剛好相反。在上行期，核心區(qū)先漲，當(dāng)價差被拉大，大家買不起核心區(qū)了，就會往周邊買。也就是核心區(qū)帶動郊區(qū)，郊區(qū)帶動環(huán)京。

　　那么下行期就是反過來，環(huán)京先跌，跌出性價比吸引郊區(qū)購買力，帶動郊區(qū)下跌，郊區(qū)再跌出性價比吸引核心區(qū)購買力，帶動核心區(qū)下跌。

　　所以，如果你發(fā)現(xiàn)你投資的房子跌幅還不多，那并不一定代表你的房子抗跌，只是跌幅還沒有輪動到你的板塊。

　　只要房價不觸底，對于一線城市，在郊區(qū)次新房不斷下行的帶動下，最壞的情況，核心區(qū)下跌70%，這種可能性 也是存在 的。

　　所以，我的建議是，盡量別在左側(cè)買入， 寧愿錯過最低點也要追求確定性。如果你一定要在左側(cè)買，那我建議是 至少以東京的60%~70%跌幅為參考，如果你要買的區(qū)域在北京回龍觀，那么現(xiàn)在已經(jīng)接近50%的跌幅，60%~70%也并非不可想象了。

　　要對跌幅輪動保持敬畏。

　　后記：

　　從本文可以看到，提前幾年預(yù)測房價見頂和見底，都是做不到的。我直到2020年依然在北京買入房產(chǎn)，原因就在于，從2020年的各項數(shù)據(jù)指標(biāo)，指示房價就是會迎來上漲 （包括2020年收益率上行的國債 ），最后也確實漲了。但是，當(dāng)我跟蹤的數(shù)據(jù)發(fā)生變化，指示拐點確認(rèn)時，我就在2023年賣出了若干房產(chǎn)（包括2020買入的這套），實現(xiàn)了在樓市的逃頂。

　　所以，在樓市，跟蹤數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比預(yù)測來的重要，右側(cè)比左側(cè)重要。

　　對于知識星球的同學(xué)，昨晚我已發(fā)文，初步分析了當(dāng)下的北京板塊輪動，并附上了本文說的融澤嘉園半年來的所有成交價記錄。未來我也會持續(xù)跟蹤拐點，有信息會在星球里同步。

　　對于公眾號的同學(xué)，我想說的是，在上行期，任何賣點都是錯的，直到你識別拐點才可以賣出，不必一定追求賣在最高點。那么下行期，任何買點都是錯的，直到你識別拐點才可買入，不必追求買在最低點。

　　在當(dāng)下的下行期，如果有一天跟蹤到數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房價還沒有跌到70%就迎來反轉(zhuǎn)，那當(dāng)然很好，但萬一要是持續(xù)看不到數(shù)據(jù)的反轉(zhuǎn)跡象，我們也要對70%的跌幅保持一定的敬畏。

　　在此之前，不要貿(mào)然憑感覺進(jìn)樓市抄底!

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。