我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

你好，我們?nèi)ツ甑讚炻┝?*小區(qū)降價(jià)房源，今年快交房了，果然如你所說，降配了，其實(shí)我還是可以理解的，但是前面批次的業(yè)主就鬧起來了，這種情況你怎么看？

房段子解答

這幾天刷**，總挑出來SDKJ這個(gè)樓盤的花式維權(quán)，本不想多說，因?yàn)檫@些年被各級(jí)**敲打厲害，但無奈粉絲群也很多討論的，所以我覺得這種維權(quán)，其實(shí)這是某種必然。

去年年中開始的那一撥成都新房降價(jià)潮，大家還歷歷在目嗎？動(dòng)輒幾十萬甚至上百萬的降幅，讓老業(yè)主抓狂，讓新買家亢奮。

核心問題就在于這并非一手交錢一手交貨的買賣，所以并非慈善家的開發(fā)商有很多可操作空間，最典型的就是——減配。

我之前也很含蓄的說過，這批降價(jià)盤，未來必然面臨減配的交房維權(quán)，現(xiàn)在到應(yīng)驗(yàn)的時(shí)候了。

這對(duì)開發(fā)商來說，房子賣了，利潤相對(duì)保住了，是贏家；對(duì)低價(jià)買入的買家而言，應(yīng)該有這樣的心理預(yù)期，不輸不贏；對(duì)早批次高價(jià)買入的而言，則是純純大輸家。

所以面對(duì)這樣的尷尬陽謀，有什么好的解決辦法呢？從經(jīng)驗(yàn)來看，所謂的維權(quán)，效果都不大，掌握主動(dòng)權(quán)的還是開發(fā)商，**不會(huì)幫忙的，全憑開發(fā)商良心了，因此溝通的技巧很重要。

粉絲提問

你好，麻煩分析下槐樹店**的106平能上車嗎？目前差不多235萬，我預(yù)算250萬內(nèi)，可以再推薦點(diǎn)其他盤不？杉板橋的zs也看了，但是沒這個(gè)106平的大。后面要生娃，短期不換所以想實(shí)用性高點(diǎn)的，還有就是需要穩(wěn)一手不，還會(huì)不會(huì)跌？我也不是很著急的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前主要來看，還是分析**這個(gè)樓盤。

先說個(gè)閑話，之前我有個(gè)粉絲就是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主，年初分析后，我建議賣掉，結(jié)果不錯(cuò)也成功出手了，然后拿著錢到處看沒看到合適的，偷偷在年中又以同樣的價(jià)格買回來了這個(gè)小區(qū)，只不過更大的戶型。

沒想到隔了一段時(shí)間，這個(gè)大戶型也在降價(jià)，最終感覺折騰了半天，還是回到了原點(diǎn)。

這說明了什么呢？房子就是那個(gè)客觀的房子，但是買入的時(shí)機(jī)，尤其對(duì)應(yīng)的價(jià)格，是非常關(guān)鍵的主觀決斷。

**這個(gè)樓盤自然不用多說，我覺得是整個(gè)槐樹店比較有品質(zhì) 剛改樓盤，尤其是預(yù)算上不到新房的話，退回來看二手房，它的綜合情況是比較優(yōu)越的，地段，人氣和品質(zhì)以及戶型細(xì)節(jié)都還是很耐看。

你目前看的這套房，是106平，235萬的總價(jià)，2T4戶，29F的高層建筑，表面最大的問題我覺得是朝北和簡裝。朝北意味著采光差，后續(xù)二手市場(chǎng)上會(huì)有折價(jià)，自住的舒適性也會(huì)有影響。簡裝意味著后續(xù)的家具家電全部要重新設(shè)計(jì)安裝，按照你們這個(gè)房子來看，我估計(jì)少說也要花10萬+才能正式入駐。

然后暗地里的還是對(duì)價(jià)格的分析，235萬折合單價(jià)2.2萬，高還是低？從掛牌來看，已經(jīng)是同戶型最低的一套了（另外有243萬的報(bào)價(jià)，房東真實(shí)底價(jià)未知），從歷史成交來看，同戶型近期成交的很少，追溯到去年，大概是270-310萬的狀態(tài)，乍一看還挺便宜。但是要以近期的小區(qū)成交行情來推演。

也就是說，我們從近期的單價(jià)來看，小區(qū)基本單價(jià)在2.4萬左右，8月低密的時(shí)候單價(jià)是來到了2.1萬左右。但我看了下2.1萬的基本屬于最低迷的行情，然后搭配瑕疵的房源。

所以對(duì)應(yīng)下來再看你的這套2.2萬房源，我認(rèn)為是偏瑕疵一點(diǎn)的朝向+接下來行情估計(jì)會(huì)再度預(yù)冷，所以我個(gè)人預(yù)判目前2.2萬的單價(jià)略高一點(diǎn)，正常一點(diǎn)，你不虧，房東也能接受的話，我建議的價(jià)格是222-233萬之間。

再回來看這個(gè)戶型，整體格局還行，客廳陽臺(tái)有隔斷算是瑕疵，套內(nèi)是94.6平，得房率是89%，這個(gè)數(shù)據(jù)放在二手房市場(chǎng)來說，表現(xiàn)還算不錯(cuò)的了，整體滿意。

所以從大的地段小區(qū)和配套角度來說，我認(rèn)為這個(gè)小區(qū)這個(gè)戶型是沒啥問題的，但是一方面要接受朝北的問題，另一方面要做價(jià)格的壓制，除了行情、瑕疵，還要從裝修（家具家電）的角度來說有10萬左右的壓力，也是砍價(jià)技巧了。

另外來說，250萬內(nèi)能買到的套三雙衛(wèi)，杉板橋的**98-100平也不錯(cuò)，但是套內(nèi)只有不到80平，和**的95平差距的確很大。

如果還要看類似的品質(zhì)的次新套三雙衛(wèi)，那么可以往**走，比如**的103平，套內(nèi)只有80平，單價(jià)也不比**更低哈。

所以要單純說性價(jià)比的話，我覺得**這個(gè)樓盤的基本面是不錯(cuò)的，就是盡量在低價(jià)（朝北）和高價(jià)（朝向好樓層好裝修好）的房源里再摸索摸索，尋找兼顧性的買法，你不著急的話，說不定可以以同樣的價(jià)格，買到優(yōu)質(zhì)的房源。

粉絲提問

你好，我現(xiàn)在看房子，看了2個(gè)工抵，龍湖的云河頌和九里璟頌，想咨詢下兩個(gè)樓盤的情況，也想了解下其他樓盤的情況。云河頌是117的，九里璟頌是126的，大概都是280萬左右。預(yù)算250，區(qū)域就那邊都可以。我是上班在青羊區(qū)馬廠壩那邊，也考慮南邊區(qū)域，預(yù)算250。西門也考慮。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先來說工抵房的話，我不清楚是否是靠譜的人給你介紹的，是否和開發(fā)商直簽，能有絕對(duì)的安全性，這個(gè)要和聯(lián)系接頭人說清楚，不然出現(xiàn)了一些灰色地段的麻煩，導(dǎo)致房錢兩空，這個(gè)就是大麻煩了。

工抵房一直是模棱兩可的東西，安全性第一，假設(shè)能保證安全性的話，我覺得龍湖云河頌就沒必要了，本身在萬安，距離你們通勤很遠(yuǎn)，然后還是上個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，得房率僅為91%，主要是2T3的高層，非常減分，要我來模擬未來的房價(jià)演變的話，它的價(jià)值，回報(bào)率是極低的。

然后龍湖九里璟頌，套四雙衛(wèi)，11F洋房，在華府，雖然不是很頂流的板塊，但也是二圈的王者，憑借緊靠高新大源的地理優(yōu)勢(shì)，加上產(chǎn)品也很給力，所以從內(nèi)部的改善性，到價(jià)值的穩(wěn)定性，再到保值性來說，我認(rèn)為都是秒殺龍湖云河頌的（云河頌只不過是掛了個(gè)天府新區(qū)的頭銜而已，當(dāng)然本身品質(zhì)也很好，這個(gè)毋庸置疑，當(dāng)初賣的價(jià)格其實(shí)挺高，很多人買這個(gè)盤都站崗了）。

所以兩個(gè)工抵房比較的話，我認(rèn)為九里璟頌明顯更勝一籌，更值得你考慮。

插一句，九里璟頌優(yōu)勢(shì)在于龍湖的裝修，房屋品質(zhì)都比較好，能挨著大源吃肉。缺點(diǎn)是短期來說周邊目前是比較荒地，挨著核動(dòng)力研究院那邊也不會(huì)有發(fā)展。這個(gè)盤說實(shí)話挺適合預(yù)算300內(nèi)，又喜歡新房品質(zhì)的南門改善家庭。

至于天府云河頌的話，優(yōu)勢(shì)就是其產(chǎn)品力的打造，以及2.6w/平的均價(jià)對(duì)比新川相對(duì)溫柔（其實(shí)也不便宜哈，站崗了），劣勢(shì)就是邊緣板塊，拉胯的學(xué)區(qū)，可以根據(jù)自己的需求選擇。適合人群：自主/養(yǎng)老保值為主，未來5年內(nèi)無小孩讀書需求的，可考慮，隨著出生率的下降，學(xué)區(qū)的重要程度也會(huì)緩慢下滑，核心的劣勢(shì)預(yù)期會(huì)逐步消弭，隨著區(qū)域成熟度的提升，保值數(shù)據(jù)提升。 不適合人群：短期投資客，近5年小孩有明確入學(xué)需求的，上班通勤時(shí)間過遠(yuǎn)人群。

要說一定想看萬安的話，還不如看看萬安核心區(qū)的中海云縵，洋房,7F，103平洋房，總價(jià)250萬左右，從增值表現(xiàn)來看，還更好一些。

最后說回來，我建議你本身是馬廠壩上班的，就近自住原則最重要。不要再妄想在樓市可以炒房投資。“房子失去投資屬性之后，連帶的負(fù)面效應(yīng)太廣了”，當(dāng)房產(chǎn)從神還原為人，從投資屬性回歸消費(fèi)屬性，以后大家會(huì)越來越理性，或者說越來越躺平了。

所以接下來，大家買房，都不要沖動(dòng)消費(fèi)，多思考思考為什么要買房，買他的意義在哪（剔除投資屬性），多少預(yù)算是能接受的？是否在預(yù)期的性價(jià)比范圍內(nèi)？

至于馬廠壩的話，也就是非遺周圍了，我建議看看鷺島鑫宸壹品，精裝16F小高層。本身的108平套三雙衛(wèi)，總價(jià)260萬左右即可拿下，學(xué)區(qū)好，商業(yè)馬上看來，地鐵也是有，上班還很近，本身的品質(zhì)也高，所以長期來說，我認(rèn)為整體的投資回報(bào)比較高，自住舒適性比較好，如果你們還沒去看過，我這邊可以繼續(xù)深入分析。

另外還有個(gè)馬廠壩TOD（清水房）,10F洋房，113平的房子，得房率87%，不高，2.5萬的單價(jià)是看得到的，整體來說優(yōu)勢(shì)是地鐵口，現(xiàn)房銷售，缺點(diǎn)在于清水房，后期裝修費(fèi)錢，產(chǎn)品也相對(duì)老套一些。

最終我把這些樓盤匯總了下，最推薦的是鷺島鑫宸壹品，其次是龍湖九里璟頌，套四雙衛(wèi)，11F洋房，接下來可以看看馬廠壩清水房、中海云縵啥的。

希望能給你這次買房帶來新的思考——①安全性；②實(shí)用性；③綜合的戶型產(chǎn)品性價(jià)比比對(duì)。